現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司日子過(guò)得有多難？

爾瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2025年前三個(gè)季度，房企總共融到3072億元，跟去年同期比少了整整三成。雖說(shuō)第三季度比第二季度稍微好點(diǎn)，融到1145億，環(huán)比漲了5%，但跟去年同一時(shí)期比，還是少了35%，創(chuàng)下了歷史最低。

數(shù)據(jù)一眼就能看明白，開(kāi)發(fā)商想從金融市場(chǎng)弄點(diǎn)錢(qián)，簡(jiǎn)直比登天還難。為啥會(huì)這么難呢？主要是開(kāi)發(fā)商兩條搞錢(qián)的路子同時(shí)出了岔子。

先說(shuō)說(shuō)融資這塊，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)都把錢(qián)袋子攥得死死的，誰(shuí)都不敢隨便往外借錢(qián)。前三個(gè)季度，國(guó)企央企發(fā)債就搞到1313億，占了融資總量的85%，而民營(yíng)企業(yè)才拿到可憐的134億，比去年還少了13%。

更讓人心里發(fā)慌的是借錢(qián)的成本，央企借錢(qián)利率才2.58%，輕輕松松就能拿到錢(qián)。民企呢，利率得5.4%，高出一大截。這背后其實(shí)是金融機(jī)構(gòu)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)。

民營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目出問(wèn)題的例子太多了，換做你當(dāng)銀行行長(zhǎng)，估計(jì)也不敢輕易借錢(qián)給民企吧。

另一條路子，賣(mài)房子回款的情況也一樣不樂(lè)觀。中冶研究院的數(shù)據(jù)顯示，海強(qiáng)房企前9個(gè)月賣(mài)房子的錢(qián)才26065.9億元，同比暴跌12.2%。

現(xiàn)在除了北京、上海、廣州、深圳這些大城市的核心樓盤(pán)，還能勉強(qiáng)賣(mài)出去一些，其他城市的項(xiàng)目基本上都賣(mài)不動(dòng)了。可開(kāi)發(fā)商欠的債是固定要還的，工程款、到期的債券、銀行貸款哪一樣都拖不起。既然借不到錢(qián)，房子又賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商只能虧本甩賣(mài)。

看到那些新樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，很多都是貼著拿地價(jià)，甚至比成本價(jià)還低在賣(mài)。比如有個(gè)房企拿地的時(shí)候是2萬(wàn)/平方米，現(xiàn)在18000就急著賣(mài)出去。為啥要做這種虧本生意？還不是為了趕緊拿到現(xiàn)金保命，但這么做的代價(jià)有多大呢？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)說(shuō)出了殘酷的真相。2025年1到8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才60309億元，同比跌幅擴(kuò)大到12.9%，這可是這輪市場(chǎng)下行以來(lái)最慘的記錄了。這意味著開(kāi)發(fā)商連新項(xiàng)目都不敢開(kāi)工了，惡性循環(huán)已經(jīng)形成，欠著債不得不降價(jià)，賣(mài)房子回款，降價(jià)又讓利潤(rùn)沒(méi)了，進(jìn)而就停止投資。購(gòu)房者看到這種情況更不敢買(mǎi)房。

最后陷入越賣(mài)越虧，越虧越難賣(mài)的死循環(huán)。

可能有人會(huì)問(wèn)，不是一直在出政策幫忙嗎？央行在9月的例會(huì)上就強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)金融政策落地。2024年的金融16條，2025年的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款延期這些政策一個(gè)接一個(gè)出臺(tái)。為啥前三個(gè)季度融資情況還是這么差？

核心問(wèn)題在于，政策出臺(tái)了，銀行不一定真的會(huì)放寬。金融機(jī)構(gòu)用實(shí)際行動(dòng)表明了他們的態(tài)度，給央企貸款的壞賬率還不到0.5%，給民企卻超過(guò)8%。有個(gè)股份制銀行甚至內(nèi)部通知，百?gòu)?qiáng)以外的民企新增的貸款都暫停了。這種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別對(duì)待，直接導(dǎo)致救命錢(qián)到不了最需要的企業(yè)手里。

當(dāng)下，房企已經(jīng)陷入了一個(gè)死亡三角，融資困難、銷(xiāo)售慘淡和債務(wù)危機(jī)相互纏在一起，形成惡性循環(huán)。現(xiàn)在就說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)到底了，還太早，必須看到兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)好轉(zhuǎn)，一是融資的差距縮小，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量得回到每個(gè)季度500億的正常水平；二是開(kāi)發(fā)投資得由負(fù)轉(zhuǎn)正，12.9%的跌幅必須控制住。

不過(guò)，現(xiàn)在最急的問(wèn)題還不是房企能不能活下去，而是市場(chǎng)信心什么時(shí)候才能恢復(fù)。只有當(dāng)購(gòu)房者看到工地全面復(fù)工，開(kāi)發(fā)商敢拿地，民企能正常借到錢(qián)的時(shí)候，市場(chǎng)才算真正回暖。

而這光靠政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要銷(xiāo)售端出現(xiàn)確定的回暖信號(hào)，畢竟賣(mài)房子回款才是開(kāi)發(fā)商真正能自己造血的辦法。