家人們，今天咱聊個扎心的話題 —— 當(dāng)年房地產(chǎn)最火的時候，是不是人人都聽過一句話：“房貸是普通人一輩子能借到的利息最低的貸款”？那時候中介拍著胸脯說，能上車趕緊上，銀行給你送錢花，晚了就虧了。可現(xiàn)在再看看，多少人捧著月供單發(fā)呆，才琢磨過味兒來：這話沒騙人，但 “好事” 壓根輪不到大多數(shù)人。

先說說這事兒的來龍去脈。大概七八年前，樓市那叫一個火熱，售樓處跟春運火車站似的，半夜排隊搶房都不新鮮。那會兒銀行確實大方，首套房利率動不動就打 8 折，5 年期利率也就 5% 出頭，跟當(dāng)時的理財收益比，確實算低息。專家們天天在電視上念叨，普通人沒別的融資渠道，能借銀行幾百萬幾十年，穩(wěn)賺不賠。就這么著，一群又一群剛需、改善，甚至想靠買房發(fā)財?shù)娜耍е鴶€了半輩子的錢，背上了幾十年的房貸。

可現(xiàn)在呢？畫風(fēng)完全變了。2025 年 7 月的數(shù)據(jù)顯示，全國房貸斷供率都漲到 4.7% 了，三四線城市更是飆到 6.8%。沈陽現(xiàn)在首套房利率才 3.05%，比當(dāng)年還低不少，可照樣沒人敢輕易上車。更慘的是房價，全國 70 個大中城市二手房價格同比跌了 6.9%，有些三四線城市直接腰斬，當(dāng)年 100 萬買的房，現(xiàn)在連 60 萬都賣不出去。這時候大伙才明白，當(dāng)年說的 “好事”，根本不是給咱普通人準(zhǔn)備的。

為啥會這樣？咱掰開揉碎了說。首先是 “信息差” 坑了人。當(dāng)年開發(fā)商、中介、專家抱團造勢，只說 “低息貸款”，不提 “房價會跌”；只講 “資產(chǎn)增值”，不說 “收入可能跟不上月供”。2025 年上半年居民人均可支配收入實際才漲 3.2%，可房貸支出占比超 50% 的家庭一抓一大把，收入跑不過月供，再好的 “低息” 也扛不住。

其次是市場早就 “偷偷分層” 了。當(dāng)年說的 “低息紅利”，其實只給了買對房的人。你看 2025 年 “金九” 樓市，北京、上海核心區(qū)的房子還在微漲，可保定的二手房 5.3 萬套掛著賣不出去。深圳前海的次新房逆勢漲了 5%，東北某縣級市 “28 萬買三室一廳” 都沒人要。普通人當(dāng)年哪懂什么 “核心區(qū)”“產(chǎn)業(yè)配套”，大多買了遠郊盤、三四線的房，現(xiàn)在這些房子不僅不升值，連賣都賣不掉，成了 “砸手里的資產(chǎn)”。

還有個更扎心的原因：政策的 “精準(zhǔn)滴灌” 沒澆到普通人身上?，F(xiàn)在央行把 5 年期 LPR 降到 3.5% 的歷史低位，沈陽首付都降到 15% 了，可這些政策救得了核心城市，救不了人口外流的小城。380 多個爛尾樓項目，近 39 萬戶業(yè)主，他們不是不想還房貸，是房子壓根沒交房，誰甘心繼續(xù)還錢？ 這些坑，當(dāng)年鼓吹 “低息房貸” 的人可沒提過。

這事兒帶來的影響，已經(jīng)滲透到家家戶戶了。對個人來說，不少人成了 “負(fù)翁”，房子市值比貸款還低，斷供怕影響征信，繼續(xù)還又力不從心。東北有個張女士，2018 年花 80 萬買了 3 套商鋪 2 套住宅，現(xiàn)在商鋪租金不夠交物業(yè)費，住宅跌到不足買入價的 60%，這日子能不鬧心嗎？

對市場來說，現(xiàn)在是 “冰火兩重天”。百強房企 9 月銷售額看著漲了 22%，可背后是 72 家漲、28 家跌的分化，拿地的基本都是央國企，民企根本不敢動。二手房市場更慘，全國百城掛牌價跌了 8.5%，買方看房次數(shù)從 5 次增到 12 次，決策周期拖到 3 個月，大家都怕當(dāng)了接盤俠。

往大了說，這事兒徹底改變了咱對買房的看法。2015 年的時候，近六成居民有意向買房，現(xiàn)在只剩 23.1% 了。年輕人寧愿租房也不買房，不是不想有個家，是怕重蹈覆轍 ——300 萬的房子跌 10% 就是 30 萬，夠租 10 年房了，這筆賬誰都算得清。

最后說說我的看法，可能有點犀利，但都是大實話。首先，“房貸低息是好事” 這話本身沒錯，但它有個隱藏前提：你得買對房、買得起、還得起。當(dāng)年那些真正吃到紅利的，要么是早早就買了核心城市核心區(qū)的人，要么是有閑錢能扛風(fēng)險的投資者。大多數(shù)普通人被 “低息” 忽悠上車，買的是錯配的資產(chǎn)，扛的是無底洞的風(fēng)險，從一開始就沒在 “好事” 的名單里。

其次，咱得看清一個現(xiàn)實：房地產(chǎn)從來不是 “普惠生意”。以前房價普漲的時候，好像人人都能分杯羹，其實是市場泡沫掩蓋了真相?，F(xiàn)在泡沫破了，“城市分化 + 產(chǎn)品分化” 的真面目露出來了。央行降利率、地方降首付，這些政策救的是 “樓市基本盤”，不是救每個購房者。就像下雨的時候，有傘的人能慢慢走，沒傘的人再怎么跑還是會淋濕。

最關(guān)鍵的是，這事兒給咱上了一課：別輕信 “人人都能占便宜” 的說法。金融市場里的 “低息”“紅利”，本質(zhì)都是有門檻的。當(dāng)年要是有人告訴你 “三四線房價可能跌”“遠郊盤流動性差”“收入跟不上月供會斷供”，你可能不會跳坑?？赡切┤酥徽f好聽的，因為他們要賺你的中介費、開發(fā)商的傭金?，F(xiàn)在再回頭看 “房貸是最低息貸款” 這句話，咱得加個注解：“但好事輪不到大多數(shù)人”。不是咱不夠努力，是游戲規(guī)則本來就沒給大多數(shù)人留夠位置。認(rèn)清這個現(xiàn)實，不是躺平，是別再被忽悠著往坑里跳。