家人們，上海樓市目前還是在凌晨階段，根據(jù)冰山指數(shù)來(lái)看的話，現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)好比早上 3-5 點(diǎn)，看著黑沉沉的，但跌得沒那么猛了，就像冬天快過(guò)完剛立春，接下來(lái)救市得再加把勁。這話聽著玄乎，今天咱就扒開這層 “專業(yè)外衣”，聊聊咱普通人能摸到的真實(shí)情況。

先給大伙交個(gè)底，這說(shuō)法還真不是瞎扯，有實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)撐著。就說(shuō)剛出的 10 月房?jī)r(jià)吧，上海二手房全城均價(jià) 53661 元 / 平，跌了 0.54%?？赡苡腥苏f(shuō) “還在跌啊”，但你對(duì)比上半年就明白，6 月那會(huì)兒?jiǎn)卧戮偷?0.7%，現(xiàn)在跌幅確實(shí)收窄了，這就是所謂的 “減速下跌”。更明顯的是 “多空博弈”—— 一邊是二手房掛著 15.5 萬(wàn)套房源賣不動(dòng)，房東急著降價(jià)套現(xiàn)，300 萬(wàn)的房子兩年跌掉 22 萬(wàn)都不新鮮；另一邊核心區(qū)又在搶房，浦東那個(gè)浦發(fā)?蓮園 112 套房子，357 組人搶著要，入圍分都到 58.1 了。這就像菜市場(chǎng)討價(jià)還價(jià)，一方要降，一方敢搶，這不就是博弈嘛？

為啥會(huì)走到 “凌晨立春” 這步？根源得從三個(gè)地方找。首先是需求端有點(diǎn) “虛”。去年上海常住人口少了 7.19 萬(wàn)，外來(lái)人口少了 23 萬(wàn) —— 這些本來(lái)是外環(huán)剛需房的主力，現(xiàn)在要么回老家，要么不敢下手了。加上這兩年大家收入沒那么穩(wěn)，企業(yè)裁員的消息時(shí)不時(shí)冒出來(lái)，誰(shuí)還敢輕易砸錢買房？其次是供應(yīng)端堆成了 “堰塞湖”，15.5 萬(wàn)套二手房要賣 8 個(gè)多月才能消化完，還有 2026 年一堆積分盤要解禁，賣家能不急著降價(jià)嗎？但有意思的是，投資客拋盤的節(jié)奏慢了，議價(jià)空間從之前的 15% 縮到 10% 左右，這才讓跌幅踩了剎車。最后就得說(shuō)政策這只 “手”，8 月出臺(tái)的 “滬六條” 直接放開口子，外環(huán)外不限套數(shù)，房貸利率降到 3.05% 的歷史低位，這就像給凍僵的市場(chǎng)遞了杯熱水，雖然沒立刻暖透，但至少不往下涼了。

這 “凌晨立春” 的狀態(tài)，對(duì)咱生活的影響已經(jīng)顯出來(lái)了。最直觀的是中介門店的變化，我家樓下那幾家，上半年門可羅雀，現(xiàn)在帶看的人多了，但成交還是磨磨蹭蹭 —— 客戶看完嫌貴，房東又不想再降，中介夾在中間兩頭勸。區(qū)域分化也越來(lái)越狠，黃浦新房漲了 0.4%，普陀甚至漲了 18.77%，但崇明二手房直接跌了 1.59%，差著十倍都不止。還有開發(fā)商，之前不敢拿地，現(xiàn)在核心地塊搶瘋了，靜安區(qū)一塊地?fù)屃?67 輪，溢價(jià)率 32%，刷新了板塊紀(jì)錄 —— 他們比誰(shuí)都精，知道政策要加碼，提前布局核心區(qū)。

聊到這兒，我得說(shuō)句實(shí)在話，這 “立春” 可不是馬上就能穿短袖，凌晨 3 點(diǎn)到天亮，還得熬一陣子。有人說(shuō)救市一加碼房?jī)r(jià)就得漲，我倒覺得太樂觀了。你想啊，15 萬(wàn)套二手房的庫(kù)存沒消化完，大家收入信心沒回來(lái)，單靠利率降點(diǎn)、限購(gòu)松點(diǎn)，哪能立刻逆轉(zhuǎn)？但要說(shuō)還會(huì)像 2023 年那樣猛跌，也不太可能 —— 上海畢竟是一線城市，核心區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、地鐵這些資源沒法復(fù)制，徐匯、黃浦的房?jī)r(jià)跌得一直很溫和，這就是市場(chǎng)的 “底”。

最關(guān)鍵的是看懂這 “多空博弈” 的本質(zhì)：不是房?jī)r(jià)要漲還是要跌，而是 “好房子” 和 “差房子” 要分家了。那些沒地鐵、沒學(xué)區(qū)的老破小，以后可能越來(lái)越難賣；但核心區(qū)的次新房，哪怕現(xiàn)在跌一點(diǎn)，等市場(chǎng)緩過(guò)來(lái)還是硬通貨。政策接下來(lái)肯定會(huì)再加碼，說(shuō)不定限購(gòu)還能松，利率還有降的空間，但這些政策救的是 “市場(chǎng)流動(dòng)性”，不是讓所有房子都漲價(jià) —— 能讓想換房的賣得出老房，想買剛需的敢上車，這就夠了。

咱普通人不用盯著那些 “樓市回暖” 的大標(biāo)題焦慮，也別被 “房?jī)r(jià)崩盤” 的謠言嚇住?？纯醋约盒^(qū)的掛牌價(jià)降了多少，問問中介帶看的人多不多，比啥模型都實(shí)在。這樓市就像四季輪回，冬天再長(zhǎng)也會(huì)立春，但春天也可能下倒春寒，急不來(lái)也慌不得。