1

2025年，一份高達(dá)1.86億元的法院強(qiáng)制執(zhí)行裁定書(shū)再度將王健林推上風(fēng)口浪尖。這位曾以“先掙一個(gè)億”激勵(lì)無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)者的商界傳奇人物，如今不僅被依法限制乘坐飛機(jī)頭等艙、高鐵一等座以上席位，其掌控多年的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)更背負(fù)著累計(jì)超過(guò)52億元的被執(zhí)行總額，涉及47項(xiàng)股權(quán)凍結(jié)記錄。

2

就在同一時(shí)間窗口，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2024年度產(chǎn)業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下滑6.5%，而新能源汽車(chē)出口量則實(shí)現(xiàn)77%的驚人躍升，推動(dòng)中國(guó)躍居全球第一大電動(dòng)車(chē)出口國(guó)。

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一邊是昔日地產(chǎn)巨擘在債務(wù)泥潭中艱難掙扎，另一邊是新興制造力量強(qiáng)勢(shì)出海、重塑?chē)?guó)際競(jìng)爭(zhēng)格局。這兩個(gè)表面獨(dú)立的現(xiàn)象，實(shí)則共同揭示了一個(gè)深層命題：為何曾經(jīng)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓艙石的房地產(chǎn)行業(yè)，連萬(wàn)達(dá)這般具備系統(tǒng)重要性的龍頭企業(yè)也難逃崩塌邊緣？

4

王健林遭遇的出行限制，究竟是個(gè)人決策失誤帶來(lái)的偶然結(jié)果，還是整個(gè)地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕過(guò)程中不可避免的歷史宿命？

5

要解讀萬(wàn)達(dá)由盛轉(zhuǎn)衰的軌跡，必須回溯中國(guó)房地產(chǎn)繁榮周期的核心驅(qū)動(dòng)力。自上世紀(jì)90年代起，三重結(jié)構(gòu)性力量交織作用，構(gòu)建了地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)富生成機(jī)制，而萬(wàn)達(dá)正是精準(zhǔn)踩準(zhǔn)每一次政策與市場(chǎng)共振節(jié)奏的典型代表。

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首要推力來(lái)自頂層制度安排。1994年分稅制改革后，中央財(cái)政集中度提高，地方可用財(cái)力大幅壓縮。為彌補(bǔ)收支缺口，各地迅速完善土地出讓體系，通過(guò)招拍掛方式獲取土地收入，逐步形成對(duì)“土地財(cái)政”的深度依賴(lài)。房地產(chǎn)由此被賦予拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、支撐基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵角色。

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真正引爆市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在1998年。當(dāng)年國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)住房制度改革，全面終止福利分房制度，正式確立住房商品化方向。從此，“買(mǎi)房靠自己”成為全民共識(shí)，沉睡已久的居民購(gòu)房需求被徹底喚醒，開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)近二十年的需求釋放浪潮。

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與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的人口遷移潮進(jìn)一步放大市場(chǎng)需求。1998年中國(guó)城鎮(zhèn)人口占比僅為33.4%，到2015年已攀升至56.1%，近23個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)背后，是超過(guò)兩億農(nóng)村勞動(dòng)力向城市遷移，催生出海量剛性居住需求和商業(yè)配套空間。

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彼時(shí)的樓市仿佛一臺(tái)自動(dòng)增值的財(cái)富機(jī)器：普通家庭通過(guò)銀行按揭購(gòu)置房產(chǎn)，資產(chǎn)隨城市發(fā)展持續(xù)升值；房企借助金融機(jī)構(gòu)支持拿地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一經(jīng)開(kāi)盤(pán)即可實(shí)現(xiàn)快速回款，甚至出現(xiàn)“拿地即盈利”的瘋狂景象。

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最后一大支柱則是寬松的金融環(huán)境。銀行系統(tǒng)長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)保持信貸傾斜，企業(yè)能夠以較低成本獲得大量資金，高杠桿擴(kuò)張成為行業(yè)通行法則。多數(shù)開(kāi)發(fā)商僅用少量自有資金撬動(dòng)項(xiàng)目，其余依靠貸款或預(yù)售回款滾動(dòng)投入。

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在項(xiàng)目建設(shè)階段，還可將土地抵押獲取開(kāi)發(fā)貸，實(shí)現(xiàn)資金高頻周轉(zhuǎn)。在這種模式下，企業(yè)規(guī)模越大、負(fù)債越高，利潤(rùn)增長(zhǎng)越迅猛。恒大、碧桂園等頭部房企資產(chǎn)負(fù)債率一度突破80%，相比之下，萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)尚屬審慎。

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正是依托這一整套時(shí)代紅利組合拳，萬(wàn)達(dá)完成了從大連本地房企向全國(guó)性商業(yè)帝國(guó)的跨越。在完成住宅業(yè)務(wù)原始積累后，企業(yè)率先提出“商業(yè)綜合體”概念，整合購(gòu)物中心、電影院線、餐飲娛樂(lè)于一體，打造一站式消費(fèi)場(chǎng)景。

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這種創(chuàng)新模式不僅契合城市居民日益多元的生活方式，更成為地方政府提升城市形象、激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要抓手。無(wú)論是一線都市還是三四線小城，擁有一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)幾乎被視為現(xiàn)代化進(jìn)程的象征。

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對(duì)于小鎮(zhèn)青年而言，周末前往萬(wàn)達(dá)觀影、聚餐已成為最主流的休閑方式；對(duì)于城市管理者來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的落成往往意味著新商圈的誕生與地價(jià)的躍遷。這種強(qiáng)大的輻射能力，使萬(wàn)達(dá)成為中國(guó)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的標(biāo)志性符號(hào)。

15

2015年，王健林以2200億元身家超越馬云問(wèn)鼎中國(guó)富豪榜榜首。同年，萬(wàn)達(dá)提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)——文化產(chǎn)業(yè)營(yíng)收將超越地產(chǎn)板塊。為此，集團(tuán)大手筆收購(gòu)好萊塢傳奇影業(yè)、并購(gòu)全球最大的連鎖影院AMC，并公開(kāi)宣稱(chēng)要挑戰(zhàn)迪士尼在全球娛樂(lè)領(lǐng)域的地位。

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這一年不僅是萬(wàn)達(dá)的巔峰時(shí)刻，也是中國(guó)房地產(chǎn)整體發(fā)展的歷史高點(diǎn)。全年商品房銷(xiāo)售總額首次突破8萬(wàn)億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)14.4%，整個(gè)行業(yè)沉浸在高速擴(kuò)張的亢奮之中。

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然而到了2017年，一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控悄然開(kāi)啟，其中“去杠桿”政策直擊行業(yè)命脈。監(jiān)管部門(mén)收緊房企融資渠道，銀行不僅壓縮貸款額度，還顯著上調(diào)利率水平，過(guò)去依靠借新還舊維持運(yùn)轉(zhuǎn)的模式戛然而止。

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對(duì)于高度依賴(lài)現(xiàn)金流循環(huán)的地產(chǎn)企業(yè)而言，這無(wú)異于切斷了賴(lài)以生存的氧氣供應(yīng)。行業(yè)拐點(diǎn)就此確立，而這場(chǎng)風(fēng)暴的第一波沖擊，便精準(zhǔn)落在了萬(wàn)達(dá)頭上。

19

2017年7月，萬(wàn)達(dá)突然宣布將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目及77家酒店整體轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國(guó)與富力地產(chǎn)，交易總價(jià)達(dá)637.5億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)交易金額之最，被外界稱(chēng)為“世紀(jì)甩賣(mài)”。

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盡管王健林對(duì)外解釋此舉是為了優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是迫于流動(dòng)性危機(jī)下的斷臂求生之舉。當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債總額已超4000億元，而銷(xiāo)售增速明顯放緩，若不及時(shí)變現(xiàn)核心資產(chǎn)，極有可能陷入資金鏈斷裂困局。

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自此之后，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)八年的資產(chǎn)剝離周期。公開(kāi)資料顯示，從2017年至2025年，公司累計(jì)出售商業(yè)廣場(chǎng)逾80座，僅2025年上半年就處置7個(gè)項(xiàng)目，整體出售資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重接近五分之一。

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大規(guī)模變賣(mài)確實(shí)短期內(nèi)緩解了償債壓力，為企業(yè)爭(zhēng)取了喘息空間，但也付出了沉重代價(jià)——徹底放棄了以持有型物業(yè)為核心的增長(zhǎng)邏輯。過(guò)去依靠租金收益疊加資產(chǎn)升值實(shí)現(xiàn)復(fù)利增長(zhǎng)的商業(yè)模式，已被現(xiàn)實(shí)強(qiáng)行終結(jié)。

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為了延續(xù)生存，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)向所謂“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”路徑：不再直接出資建設(shè)廣場(chǎng)，而是由合作方提供土地與資金，萬(wàn)達(dá)輸出品牌管理與招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)，按項(xiàng)目收取固定比例管理費(fèi)。

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該模式雖能降低資本占用、規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但盈利能力遠(yuǎn)不可同日而語(yǔ)。以往一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目竣工交付后，凈利潤(rùn)可達(dá)數(shù)十億元；而在輕資產(chǎn)框架下，單個(gè)項(xiàng)目年管理費(fèi)收入上限僅為數(shù)千萬(wàn)元。對(duì)于年?duì)I收曾突破千億元的龐然大物而言，這類(lèi)收入難以覆蓋總部開(kāi)支與戰(zhàn)略布局所需。

25

更令人失望的是，王健林寄予厚望的文化、旅游、體育三大新興產(chǎn)業(yè)板塊未能扛起新增長(zhǎng)大旗，反而成為拖累整體業(yè)績(jī)的負(fù)擔(dān)。傳奇影業(yè)收購(gòu)后連年虧損，出品影片票房表現(xiàn)平平，未能形成可持續(xù)的內(nèi)容產(chǎn)出能力。

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AMC影院受新冠疫情影響，全球門(mén)店長(zhǎng)時(shí)間停業(yè)，即便疫后恢復(fù)營(yíng)業(yè)，觀眾觀影習(xí)慣改變導(dǎo)致客流難以恢復(fù)至疫情前水平，盈利能力持續(xù)弱化。體育投資方面更是缺乏亮點(diǎn)，既未培育出具有影響力的賽事品牌，也未能建立穩(wěn)定盈利模型。

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與此同時(shí)，消費(fèi)生態(tài)的根本性變遷讓萬(wàn)達(dá)的復(fù)興之路更加崎嶇。2024年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)購(gòu)物中心平均客流量較疫情前下降15%，年輕消費(fèi)者愈發(fā)偏好線上購(gòu)物體驗(yàn)，直播電商、社交零售等新模式不斷蠶食傳統(tǒng)線下市場(chǎng)份額。

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內(nèi)憂外患疊加之下，萬(wàn)達(dá)的債務(wù)問(wèn)題逐步暴露。2025年7月，蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)其下達(dá)1.86億元強(qiáng)制執(zhí)行令；同年9月，又新增數(shù)起執(zhí)行案件，合計(jì)追加金額超4億元。

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截至2025年底，萬(wàn)達(dá)共涉及10起被執(zhí)行案件，總執(zhí)行標(biāo)的額逾52億元，另有47條股權(quán)處于司法凍結(jié)狀態(tài)。這些冰冷數(shù)字背后，折射出企業(yè)資金鏈瀕臨枯竭的真實(shí)處境，也成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬期的縮影。

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王健林被采取限制高消費(fèi)措施，表面上看是個(gè)體企業(yè)家面臨的法律后果，實(shí)質(zhì)上卻是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性升級(jí)過(guò)程中的必然產(chǎn)物?；仡櫡康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，一條清晰的規(guī)律浮現(xiàn)出來(lái)：任何產(chǎn)業(yè)的繁榮都有其生命周期，當(dāng)時(shí)代風(fēng)向發(fā)生根本轉(zhuǎn)變時(shí)，唯有主動(dòng)變革、順應(yīng)趨勢(shì)者方能繼續(xù)前行。