中秋國慶八天長假，也是銀十樓市促銷攬客的黃金周，但今年的成交數(shù)據(jù)卻勾勒出一幅復雜的圖景。全國30大中城市商品房日均成交面積同比回落19.0%，這份整體成績單無疑透露出陣陣涼意。

然而，當我們將目光下沉，卻能發(fā)現(xiàn)截然不同的故事：一線城市在重重努力下艱難維持了5.2%的正增長；武漢、長沙等地反饋銷售面積增長；而合肥，更是在新政加持下，交出了一份新房成交面積同比大漲33.08%的亮眼答卷。

NO.1|壹

一線城市表現(xiàn)強復蘇

這個假期，全國房地產(chǎn)市場的主旋律是“以價換量”和“政策托底”。

整體承壓，一線城市表現(xiàn)強復蘇

從數(shù)據(jù)上看，市場下行壓力依然巨大。全國30大中城市商品房日均成交同比回落19.0%，跌幅較8月、9月顯著擴大。更值得關注的是結(jié)構(gòu)分化：一線城市同比上漲5.2%，表現(xiàn)相對堅挺；二線城市同比大幅下滑31.9%；三線城市同比下跌24.7%，整體來看二三線城市仍深度調(diào)整。

一二三線城市間的巨大落差，清晰地揭示了在市場下行期，人口、產(chǎn)業(yè)、資源更為集中的高能級城市，其房產(chǎn)的韌性和抗風險能力遠勝于低能級城市。

為了激活市場，國慶前后開啟了新一輪政策“競賽”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，前三季度全國已有約200個省市（縣）出臺政策超470條。而9月以來，約20個市、區(qū)直接通過“真金白銀”的購房補貼來刺激需求。

合肥樓市航拍圖

這些政策呈現(xiàn)出幾個鮮明特點：

精準補貼，降低門檻：武漢對特定區(qū)域首套新房給予商貸利息1%的補貼；義烏宣布2億元購房補貼池，首置補貼1000元/平方米。

松綁限制，盤活存量：南京、蘇州先后取消限售，旨在增強二手房流動性，從而撬動改善型需求。

公積金優(yōu)化，支持剛改：武漢創(chuàng)新性地提出“賣舊買新”時，正在掛牌出售的住房可不納入公積金貸款套數(shù)認定，這為改善型需求掃清了重要障礙。

各地不約而同地采取了“政策+活動”的聯(lián)動模式。深圳的“國慶中秋深圳好房活動”、昆山全市40余樓盤的聯(lián)合促銷，都在試圖營造濃厚的市場氛圍。

從反饋看，這種聯(lián)動確實在局部產(chǎn)生了積極效果。湖北全省銷售面積在假期前五日同比增長超10%，長沙多個樓盤客流絡繹不絕。但這股暖意能否從假期延續(xù)到日常，政策的短期刺激效應過后，市場能否依靠內(nèi)生動力企穩(wěn)，仍是未知數(shù)。

NO.2|貳

合肥假期新房大幅上漲

再來看看合肥市場，假期前夕，合肥市多部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這份及時雨般的政策，體現(xiàn)了當?shù)卣胺€(wěn)樓市”的決心。細讀其十條措施，可以發(fā)現(xiàn)其思路非常清晰：

供給側(cè)改革，追求“好房子”：從優(yōu)化土地供應、完善規(guī)劃管理，到編制“好房子”設計導則、推進城市更新，合肥著眼于長遠，致力于通過提升產(chǎn)品力來吸引需求。

需求側(cè)便利，降低交易成本：優(yōu)化首套房認定標準、優(yōu)化組合貸款政策、優(yōu)化車位銷售條件，這些措施直指交易過程中的痛點和堵點，力求為合理住房需求“掃清障礙”。

營造消費場景，重塑市場信心：開展“樂居合肥”住房消費活動，鼓勵房企“收舊售新”，同時嚴厲打擊“自媒體”惡意炒作，旨在修復市場情緒，搭建健康交易平臺。

再來看看假期合肥新房市場成交情況，根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，合肥新房成交面積17311.83㎡，同比上漲33.08%；成交套數(shù)126套，同比上漲27.27%；成交均價24790元/㎡，同比上漲8.57%。

這份“量價齊升”的成績單，在全國市場中顯得格外醒目。它充分說明，在合肥這樣的強二線城市，只要政策精準到位，能夠有效激發(fā)潛在的購房需求，尤其是在“好房子”理念的引導下，改善型客戶愿意為品質(zhì)買單。

最后再來看看合肥二手房市場，10月1日-10月8日，合肥二手房成交479套房源，同比下跌4.6%，成交均價1.11萬/㎡，同比下跌26.4%。

二手房市場的量價齊跌，揭示了更真實的底層市場邏輯。一方面，大量二手房源在區(qū)位、產(chǎn)品力上無法與新房競爭；另一方面，房價的持續(xù)下行預期，使得購房者更為謹慎，而房東則面臨巨大的資產(chǎn)縮水壓力。雖然合肥二手房假期成交量同比下跌，但整體來看二手房成交量依然較為活躍。

NO.3|叁

結(jié)語

今年假期，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體來看不及預期，一線城市及部分強二線城市表現(xiàn)復蘇明顯外，其他均仍在深度調(diào)整，樓市正在經(jīng)歷一場深刻的價值重估和格局重塑。對于地方管理者而言，如何從“救市”轉(zhuǎn)向“建市”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是更大的考題。

對于每一位市場參與者而言，都需要認識到，那個“買到就是賺到”的黃金時代已經(jīng)落幕，一個更加理性、分化、注重品質(zhì)的房地產(chǎn)“新常態(tài)”正在到來。在冰與火的淬煉中，只有尊重規(guī)律、回歸本質(zhì)，才能穿越周期，行穩(wěn)致遠。

第一房智庫觀點：

1.“政策市”效應遞減，城市基本面成為定盤星。未來，普適性的政策刺激效果將越來越有限。市場的復蘇將高度依賴于城市自身的經(jīng)濟活力、人口吸附能力和產(chǎn)業(yè)前景。一線和部分強二線城市將率先企穩(wěn)，而廣大三四線城市可能面臨漫長的尋底過程。

2.新房與二手房“蹺蹺板”效應凸顯。在供應過剩的市場中，新房憑借其產(chǎn)品優(yōu)勢和政策支持，將對二手房形成持續(xù)擠壓。二手房市場流動性的恢復，是整體市場健康回暖的關鍵，但這需要時間。

3.“產(chǎn)品力”時代正式來臨。合肥新政大力推行“好房子”建設，這代表了未來的方向。單純依靠地段溢價的粗放模式已經(jīng)終結(jié)，能夠提供更優(yōu)空間、更好服務、更綠色健康居住體驗的房產(chǎn)，才能在市場中立于不敗之地。

4.購房邏輯已變，自住屬性至上。對于購房者而言，基于投資增值的購房邏輯需要徹底拋棄。未來的決策應純粹回歸居住需求，衡量自身購買力，選擇核心地段、有強大開發(fā)商背書、產(chǎn)品力過硬的房產(chǎn)，這才是最安全的資產(chǎn)配置。