家人們，憋不住了，學(xué)區(qū)房的天，這回算徹底塌了？

這事還要從最近落地的《住房租賃條例》說起，《住房租賃條例》一落地，很多人憋不住了，有人說“租賃稅來了”、“房東稅來了”、“以后躺平收租的日子不那么好過了”…

也有人不服：“收稅就收稅唄，大不了我漲房租，反正羊毛出在羊身上…”

但說真的，就現(xiàn)在這租房行情，你敢隨便漲？怕是連租的人都找不著。再說了，租金交稅這事兒早就有了，不信你去個稅APP上查查就曉得。

不過，咱們今天要說的這個事，大家的體感可能比房租繳不交稅更明確的多——

學(xué)區(qū)房，恐怕真的要變天了！

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學(xué)區(qū)房要開始“擠泡沫”了？

根據(jù)最新生效的《住房租賃條例》，明確了將全面推動租購?fù)瑱?quán)。

啥意思？就是以后租房子，租客的孩子也能和買房家的孩子一樣，就近入學(xué)，一樣讀公辦學(xué)校。

你注意啊，這是頭一次以行政法規(guī)的形式確立了“租購?fù)瑱?quán)”。

為啥說這事兒對學(xué)區(qū)房沖擊特別大？因為它直接動搖了學(xué)區(qū)房的根本邏輯。

先說說租售同權(quán)，其實早幾年就提，而且不少城市也在進行試點。

但是試點期間，這問題也挺多，比如：

房東臨時漲租的、不配合辦租賃備案的、房東抱團搞“學(xué)位壟斷”……

說到底，關(guān)鍵就在于：租客想讓孩子上學(xué)，得房東配合去備案！

房東愿不愿意備案？完全看心情！更何況，如果房東自己家孩子也需要這個學(xué)位，那租客就基本沒戲！

很多城市實行的是“六年一學(xué)位”甚至“九年一學(xué)位”，租客用了，房東家的孩子怎么辦？換你你也不愿意。

而租客這邊呢，長期以來都覺得“租房的比不上買房的”，再加上沒有強制房東配合，過去這事兒就一直推不動。

不過，現(xiàn)在不同了！《住房租賃條例》明確：不管房東配不配合，租客自己去就能備案。只要符合條件，孩子就能上學(xué)。

這就等于把之前那個“堵點”給打通了。

等于說，以后房東要么別出租房子，要么就只能祈禱租客不用學(xué)位。只要租客有上學(xué)需求，孩子能不能用學(xué)位，就不再是房東說了算了。

有人說，“這樣我就漲租，把學(xué)位的錢加進去?！?/p>

這話聽著有理，但市場認不認才是關(guān)鍵！就比如我自己，之前差點在杭州買了套老破小學(xué)區(qū)房，看房的時候明顯就感覺：房價在跌，房租也在跌，想漲價？難！

為啥？三件事：孩子變少了、房子變多了、房東也老了。

你想想，杭州都這樣，別的城市呢？

你還真覺得你那又老又破、連你媳婦兒都不想多住一天的學(xué)區(qū)房，還能漲房租？

你再想想：如果租房就能穩(wěn)穩(wěn)讓孩子上好學(xué)校，誰還愿意花幾百萬去買個老破??？

說白了，這就相當(dāng)于打破學(xué)區(qū)房對教育資源的壟斷，預(yù)示著：如果一套房子除了學(xué)區(qū)之外要啥沒啥，那接下來它很可能就要開始“擠泡沫”了

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為啥說變就變？

“這么多年，學(xué)區(qū)房都這樣過來了，為啥說變就變？”

你只要搞明白接下來房子走向和國家隊的方向，其實就能明白：

第一，打破資源壟斷

其實，學(xué)區(qū)房一般分兩種：一種是地段好、房子新、配套全，學(xué)區(qū)只是加分項；

還有一種：地段還行，但房子又老又破，學(xué)區(qū)是它唯一的賣點。

顯然新政策影響的是第二種，因為第一種房子的價值不光是學(xué)區(qū)，還有居住品質(zhì)，而第二種，沒了學(xué)區(qū)就啥也不是。

很多城市的好學(xué)校都跟老破小綁在一起，新房反而少見。這樣一來，光靠“多校劃片”“教師輪崗”就很難解決名校資源過于集中的問題。

因為這些優(yōu)質(zhì)資源，基本掌握在老房東手里。別的家庭想上好學(xué)校，只能花高價買老破小。

而且這些地段拆遷難、沒新地，所以真正獲利的只有那些轉(zhuǎn)手N次的房東。

不打破這個循環(huán)，這種“擊鼓傳花”的游戲就停不下來。所以除了老破小學(xué)區(qū)房房東自己，大家都愿意改變這個游戲規(guī)則。

第二，降低金融風(fēng)險

既然你們玩的是“擊鼓傳花”，那就少不了有人拼命加杠桿。反正總覺得后面總有家長接盤，只要預(yù)期在，杠桿就敢加。

很多人之前都是這個玩法：買套學(xué)區(qū)房，前15年給孩子讀書，還貸等于存錢，15年后賣掉作為孩子的留學(xué)經(jīng)費。

但這套玩法在新政策出來之后，徹底涼了。因為“花”傳不下去了，學(xué)區(qū)房的金融屬性也就沒了。

從金融機構(gòu)的角度看，這類老破小根本不算優(yōu)質(zhì)抵押物。房子越老，越不值錢。

而且很多老破小學(xué)區(qū)房的杠桿率已經(jīng)太高，風(fēng)險不小。

再加上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)越來越不稀缺，年輕人也越來越不愿意為學(xué)區(qū)犧牲居住品質(zhì)。

各種問題疊在一起，再不主動處理，以后更麻煩。

第三，留住人才，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

我們總說“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”，轉(zhuǎn)型靠啥？靠人才！尤其是科技人才！

哪個城市能留住他們，哪個城市就能搶先轉(zhuǎn)型。

而留住人才的關(guān)鍵就兩點：個人發(fā)展機會 + 孩子教育資源。說人話就是：自己能賺到錢，孩子能讀好書。

但現(xiàn)在很多一二線城市的情況是：要么花大幾百萬買帶學(xué)區(qū)的新房，壓力太大；要么花一兩百萬買老破小，住得不舒服。

不管選哪個，對科研人員和技術(shù)骨干來說，都挺尷尬。所以，改變規(guī)則，反而成了最優(yōu)解。

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面對《住房租賃條例》的租售同權(quán)，我們普通人該怎么做？

首先你得改變思路：租售同權(quán)是大趨勢，未來政策只會越來越公平、越來越照顧弱勢群體。

我們做任何決定，都得順著這個邏輯來。具體到學(xué)區(qū)房，分幾種情況——

①如果你想買那種除了學(xué)區(qū)，要啥沒啥的老破小，趁早打??！

這類房子以前靠學(xué)區(qū)還能撐一撐，現(xiàn)在這張底牌被抽走了。以后它的主要客戶可能只剩下：不愿搬去遠處的老年人。

②如果你手里有這種房，沒人正在用學(xué)位，能賣就賣吧！

市場正在轉(zhuǎn)向買家主導(dǎo)，你再不賣，以后更難。

有人想賭拆遷？不是不行，但你要知道：城市更新 ≠ 一定拆遷，而且現(xiàn)在的拆遷，早就不像2015年那樣“一夜暴富”了。

③如果你暫時賣不掉還想出租，就盡量找不需要學(xué)位的租客。

比如剛畢業(yè)找工作的大學(xué)生，就比較合適。

如果租客有娃，又符合入學(xué)條件，他可以自己去備案，一旦用了學(xué)位，你這套房子最值錢的部分就被“鎖定”了。

甭管是“六年一學(xué)位”還是“九年一學(xué)位”，都意味著在相應(yīng)的時間以內(nèi)，您這套房子最核心的資源被占用了，在買家眼里相當(dāng)于最具價值的那部分資源暫時被閹割了。

到時候你再想賣，價格肯定大打折扣。

學(xué)區(qū)房的規(guī)則確實大變天了。其實也沒必要感嘆一個時代的結(jié)束，與其被動，不如積極去迎接新時代的到來。

說白了，在這種轉(zhuǎn)折期，只有懂得順勢而為，不一定能讓你暴富，但起碼能讓你少踩坑、不踩坑。