“漲價去庫存”這五個字，像一根倒刺，扎在買房人心里九年。

當(dāng)年沒上車的，現(xiàn)在回頭看，房價翻倍的城早就熄火，自己卡在手里的首付卻連利息都跑不贏；沖進(jìn)去接盤的，如今同小區(qū)掛牌價跌掉三成，想賣還得先跟幾十套“砸盤俠”拼誰更狠。

你以為這是老黃歷？

不，7.6億㎡新房正躺在那兒，比2015年更胖，更尷尬。

數(shù)字不會撒謊，可數(shù)字也不會替你疼。7.6億㎡什么概念——把北京、上海、深圳所有住房再復(fù)制一遍，還剩一大塊空著。

更扎心的是，這些庫存一半以上不在“有人口、有地鐵、有產(chǎn)業(yè)”的地方，而在名字都念不順的遠(yuǎn)郊新城。

當(dāng)年棚改貨幣化像一針興奮劑，拆遷戶揣著現(xiàn)金沖進(jìn)售樓處，開發(fā)商連夜?jié)q價，地方連夜賣地，銀行連夜批貸，三班倒把泡沫吹成摩天輪。

現(xiàn)在摩天輪停了，座艙懸在半空，想下來得先承認(rèn)“其實(shí)我沒那么貴”。

有人喊“再漲一波就活了”，可居民杠桿率已經(jīng)拉到62%，再拉就是拉脖子。

也有人喊“大降價一步到位”，但降價30%最先爆的不是庫存，是銀行的抵押表和地方的財(cái)政表。

真實(shí)情況是，兩邊都不敢動，只能把繩子往中間再捆捆，于是出現(xiàn)魔幻畫面：一邊工抵房按成本價七折甩，一邊備案系統(tǒng)限跌15%，買房人問到底多少錢，銷售反手甩個“請到店談”，價格成了地下黨接頭暗號。

政策也在找臺階。

住建部今年讓地方“以購代建”——翻譯成人話就是：政府自己下場買房，不搶你的商品房，改成保障房、長租房，給市場托底，順便把開發(fā)商的爛尾樓復(fù)活。

聽著像白衣騎士？

別急著感動，收購價通常砍到市場價七折，開發(fā)商含淚“自愿”簽字，因?yàn)椴缓灳瓦B七折都沒有。

鄭州、重慶、蘇州已經(jīng)跑起來，錢從哪來？

專項(xiàng)債+銀行團(tuán)貸，一句話：政府加杠桿，替居民扛雷，順便把租金打下來，讓年輕人敢留在這座城。

最微妙的變量是“房票”。2015年給的是真錢，拆一套發(fā)一張百萬支票，愛買哪買哪；今年給的是“兌換券”，只能買指定樓盤，且最多抵20%房款，剩下80%你還得掏真金白金。

好處是鎖定需求，不讓你跑去隔壁城市炒房；壞處是，兜里沒現(xiàn)金的拆遷戶突然發(fā)現(xiàn)，自己原來只是“有資格”當(dāng)韭菜。

開發(fā)商收到房票也不能當(dāng)工資發(fā)，得等政府結(jié)算，賬期半年起步，現(xiàn)金流繼續(xù)踩鋼絲。

銀行也沒閑著，把貸款年齡放寬到85歲，推出“接力貸”——父母還不上，子女接著還，子子孫孫無窮匱也。

聽著像黑色幽默，卻真實(shí)發(fā)生在柜臺。

為啥？

因?yàn)?5歲以下剛需集體消失，只能把50+的改善族再薅一遍。

可惜他們再改善，也接不住7.6億㎡的天量庫存，于是貸款年限越拉越長，首付比例越降越低，杠桿從“加在房價上”變成“加在壽命上”。

真正該盯的不是房價，而是你的工資條。

庫存背后是收入斷層：過去二十年，房子成了老百姓存量財(cái)富的“存錢罐”，現(xiàn)在罐口焊死了，得先讓大家兜里重新有錢。

住建部今年把土地出讓金的一半以上鎖死在“民生支出”，就是在還舊賬——把賣地錢拿去建保障房、學(xué)校、醫(yī)院，讓年輕人敢消費(fèi)，而不是把未來三十年收入提前塞給水泥盒子。

換句話說，只有就業(yè)穩(wěn)了，外賣員、程序員、小老板們敢點(diǎn)奶茶、換手機(jī)、帶孩子出游，才會有人租那些“政府收購做長租”的房子，庫存才真正開始消化，而不是左手倒右手。

對普通人，別把“等房價暴跌”當(dāng)信仰，也別把“抄底”當(dāng)彩票。

真想買房，盯住三個硬指標(biāo)：一、城市人口連續(xù)三年凈流入；二、地鐵或產(chǎn)業(yè)園落地時間表寫進(jìn)政府報告；三、你家庭月供不超過稅后收入30%。

三條全滿足，再去談?wù)劭邸⒄剺菍?、談朝向，否則一律按耐住沖動，把現(xiàn)金留在手里，比任何技術(shù)分析都香。

最后留一句得罪人的話：房子從來不是“普通人”的財(cái)富放大器，它只是“趕上時代”的順風(fēng)車。2015年那波，本質(zhì)是貨幣洪峰路過你家門口，你剛好在門口端著盆；2024年，洪峰去了新能源、去了AI、去了跨境電商，還在門口蹲守的人，只會被下一輪太陽曬干。

與其天天猜底，不如把精力花在升級自己的鏟子——下一座礦，不在鋼筋混凝土里。