學(xué)區(qū)房市場驚現(xiàn)分化：小戶型逆勢上漲2000元/㎡，大戶型持續(xù)承壓！

鄭州學(xué)區(qū)房市場出現(xiàn)罕見分化，小戶型逆勢上漲背后藏信號(hào)！

過去一年間，鄭州學(xué)區(qū)房市場出現(xiàn)了罕見的分化現(xiàn)象。正商?hào)|方港灣32平一室小戶型成交單價(jià)從2023年11月的1.66萬/㎡升至目前的1.86萬/㎡，總價(jià)上漲約5萬元。同樣，旭日龍園45平小戶型也從去年10月的單價(jià)1.04萬/㎡上漲至1.24萬/㎡。

與此形成鮮明對比的是，同小區(qū)內(nèi)的大戶型房源價(jià)格仍在下跌。東方港灣126平大三房從去年9月的202萬降至目前的165萬，總價(jià)下跌37萬。這種分化格局背后，反映了當(dāng)下學(xué)區(qū)房市場的深刻變化。

鄭州學(xué)區(qū)房市場目前呈現(xiàn)出前所未有的分化格局。專門為學(xué)位購買的“工具性”小戶型價(jià)格明顯回升，而兼具學(xué)區(qū)和自住功能的改善型房源卻仍處于下跌通道。

除正商?hào)|方港灣和旭日龍園外，劃片省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的正弘數(shù)碼公寓24平小戶型去年10月成交約53萬，現(xiàn)在達(dá)到56萬。劃片伊河路小學(xué)+19中的中原新城學(xué)府小區(qū)47平一房，去年9月一度出現(xiàn)57萬的價(jià)格，而今年同戶型成交總價(jià)穩(wěn)定在61-63萬之間。

這些學(xué)區(qū)小戶型在各個(gè)區(qū)都是家長們首選的學(xué)區(qū)工具房，每年的成交量比較大，價(jià)格經(jīng)過了市場充分的驗(yàn)證。

相比之下，宜居性更好的改善型學(xué)區(qū)房價(jià)格仍在調(diào)整。作為省實(shí)驗(yàn)二中學(xué)區(qū)房的廣電天韻88平兩房成交價(jià)從去年10月份的172萬降到今年6月份的143萬，130平的大三房成交價(jià)從去年10月的260萬降到今年8月的223萬。

即使是頂流學(xué)區(qū)房，在學(xué)區(qū)價(jià)值之外，作為房子的居住價(jià)值依然在進(jìn)行減值。劃片文一+省實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)房文博花園150-200平的大戶型單價(jià)去年的9-10月份在2.1-2.3萬/㎡之間，而現(xiàn)在成交單價(jià)在1.9-2.1萬/㎡，基本上一年時(shí)間下跌了2000元/㎡左右。

學(xué)區(qū)房市場分化的背后，是兩種不同需求驅(qū)動(dòng)力的博弈。

教育資源不均衡是根本原因。名校因?yàn)槠浣逃Y源優(yōu)渥，而受到家長們的熱捧，在“就近入學(xué)”的催化作用下，“擇?！毖葑兂闪恕皳穹俊?。把教育資源和商品住宅掛鉤，直接造成名校學(xué)區(qū)房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。

家長的教育焦慮進(jìn)一步推高了需求。家長們存在著“沖刺在起跑線”的中國式焦慮，為了讓孩子不輸在起跑線上、進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校接受教育，不少家長爭相購買名校周邊的學(xué)區(qū)房。

總價(jià)門檻是關(guān)鍵因素。小戶型學(xué)區(qū)房總價(jià)相對較低，擴(kuò)大了客群范圍，使更多家庭能夠得著名校門檻，導(dǎo)致需求增多，從而實(shí)現(xiàn)了保值甚至升值的效果。

一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者直言：“如果學(xué)校之間的差距依然存在，學(xué)區(qū)房就會(huì)有市場”。這話道出了問題的本質(zhì)。

鄭州推出的房票政策也為學(xué)區(qū)房市場添了一把火。

2024年10月下旬，鄭州市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市征收安置項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法的通知》，提出多個(gè)區(qū)域要盡快啟動(dòng)房票安置工作。

房票安置是將安置房按補(bǔ)償協(xié)議量化為貨幣金額后，折合成相應(yīng)面值發(fā)放，由村民自由選購商品房或政府建設(shè)的安置房。

這一政策加快了拆遷安置進(jìn)程。過去十多年，鄭州不少城中村安置房出現(xiàn)了重建進(jìn)度延遲的情況。房票安置，幫滯后的拆遷安置解了圍。

同時(shí)也刺激了商品房市場需求。正商家河寬境和綠都青云敘成為鄭州市在本輪房票兌換政策中最早接受房票的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。正商家河寬境針對房票安置用戶特別開放了兩棟新樓，共318套期房。

面對分化的市場，家長們在購買學(xué)區(qū)房時(shí)需要更加謹(jǐn)慎的策略。

如果純粹為了學(xué)位，可以考慮學(xué)區(qū)工具房。如正弘數(shù)碼公寓這種標(biāo)間小戶型，總價(jià)低，客群廣，需求穩(wěn)定，保值效果較好。

如果既要學(xué)位又要居住，可選擇總校學(xué)區(qū)+自住標(biāo)桿小區(qū)。如金科城這種雖然都能上鄭州中學(xué)總校，但在凝聚學(xué)區(qū)家長的共識(shí)上更強(qiáng)一些。

如果更注重居住品質(zhì)，可以考慮分校學(xué)區(qū)+自住標(biāo)桿小區(qū)。但要注意，在如今鄭州名校分校遍地的情況下，分校+自住的標(biāo)桿小區(qū)更多的是自住功能，學(xué)區(qū)屬性就弱了很多，房價(jià)容易跟著樓市周期波動(dòng)。

需要提醒的是，現(xiàn)在大家看到的只是學(xué)區(qū)房分化的開始，后面學(xué)區(qū)房的分化還會(huì)更加劇烈。

從長遠(yuǎn)看，學(xué)區(qū)房市場的分化趨勢可能還會(huì)持續(xù)，但教育資源均衡化是大勢所趨。

教育部門正在規(guī)范管理，針對“名校”、“名師”現(xiàn)象做出糾正，逐步消除人們對于這些稱號(hào)的盲目追捧，讓教育回歸其本身。

政策調(diào)控也在持續(xù)進(jìn)行。北京市住建委近期嚴(yán)查發(fā)布委托手續(xù)不全、炒作學(xué)區(qū)房等違法違規(guī)行為，26家機(jī)構(gòu)被查處。北京東城區(qū)教委工作人員曾明確表示，沒有任何住房在入學(xué)時(shí)可以享受高概率，都是計(jì)算機(jī)派位。

家長觀念也在逐步轉(zhuǎn)變。教育的終極意義是讓孩子能夠認(rèn)識(shí)自己、接受自己、擁有更多發(fā)展的可能。一套房子并不等同于孩子的未來。

能保障孩子在日益艱難的競爭中脫穎而出的，只有發(fā)自他們本身的學(xué)習(xí)興趣和良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣。

鄭州房票安置政策實(shí)施后，開發(fā)商看到了明顯的去庫存化效果。正商家河寬境、綠都青云敘在房票政策推出后分別憑借145套、130套的成交量，成為當(dāng)周銷量亞軍和季軍。

學(xué)區(qū)房市場就像一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，家長們用資金投票，爭奪有限的教育資源。但長期來看，只有教育資源配置更加均衡，學(xué)區(qū)房市場才能真正回歸理性。

未來學(xué)區(qū)房的價(jià)值，將不再僅僅由一紙學(xué)位決定，而是由教育質(zhì)量、居住屬性和社區(qū)環(huán)境共同定義。