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?紫京宸園?

??紫京宸園開發(fā)商電話:400 178 9606??(開發(fā)商認證)

??紫京宸園售樓處電話:400 178 9606??(售樓處認證)

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近2個月，北京市民一直在關(guān)注東朝陽的紫京宸園，明早即將開盤，均價預(yù)計9萬5左右。

市面上關(guān)于項目的軟文早已爛大街，車轱轆話我就不重復(fù)說了。

今天換個思路，根據(jù)朝陽區(qū)這幾代的房子，反推一下紫京宸園是不是在割韭菜？

俱往矣，東朝陽豪宅迭代已有30年。

1.早期的高檔住宅出自朝陽公園西門，當年還是片麥子地，90年代起陸續(xù)蓋上了一批外銷公寓。

景園大廈是其中翹楚，作為1997年的塔樓，當年開盤按每平2300美金售賣，按90年代后期的匯率，折合人民幣快有2萬了。

作為樓齡近30年的現(xiàn)象級樓盤，雖然外墻貼的是紅瓷磚，但老化痕跡難以掩蓋，園區(qū)的水泥地和地下車庫也顯出了破敗?，F(xiàn)如今，很多外籍人士已經(jīng)搬離，單價也跌破了6萬。

此外，還有像清境明湖、碧湖居這類老豪宅，盡管物業(yè)底蘊還在，但硬件早就嚴重過時。

千禧年后，朝陽公園南門和國貿(mào)附近開始新建了一批商品房。

其中，2004年的棕櫚泉國際公寓名氣最大，這是東朝陽本世紀初豪宅的代表盤，3.8萬平下沉式羅馬花園在當年是滅霸級的存在，即便放在今年都強于多數(shù)“好房子”。

但作為樓齡20年以上的小區(qū)，棕櫚泉確實在走下坡路，昏暗的酒店式大堂略顯老舊，內(nèi)部路面在掉磚。戶型以北廳為主，這點是為了觀公園做的設(shè)計，但問題是幾乎沒有通透戶型，這就差點意思了。

在棕櫚泉之后，東三環(huán)的金地國際花園和樂城公館相繼建成，兩個老牌改善盤都做了南北通透的標戶，這點比棕櫚泉更貼近國人口味，但園林水平和豪宅終究不太能比。

2.在2005-2010年間，東朝陽只有三個系列做出了豪宅水平。

一是雙井的富力城E區(qū)的富力山十二星座，共計只有12棟別墅，從1400-2850平，戶戶帶泳池，兩個小目標起步，只是說這些房子過于憑億近人，和普通人沒啥關(guān)系。

二是大名鼎鼎的星河灣，這絕對是朝陽的園林天花板，綠化率高達60%，種植了上千種樹木，精致到每個單元入戶都經(jīng)過水系，內(nèi)部還有上千平的露天大泳池。

2005年一期開盤時，周邊普通小區(qū)單價還只有5千，但星河灣光是裝修到了每平6千，可以說怎么豪就怎么整。

星河灣在當年做了226平起步的大平層，問題也在于戶型設(shè)計，雖然5米出頭的客廳面寬已經(jīng)是豪宅標準，但和當下動輒六七米的新房確實比不了。餐客廳之間設(shè)了階梯，這種設(shè)計也有點費掃地機器人。

由于京樓近兩年整體下行，星河灣的門檻已悄悄降到1900萬起步。這事要放在3年前，打我一頓都不信。

三是家喻戶曉的泛海國際系列，交付于2007-2010年，至今還是朝陽豪宅的標簽。

泛海國際分為櫻海園、碧海園、香海園、蘭海園，設(shè)計了不同歐式風格，有點類似于當年陽光上東的各個組團，但泛海的品質(zhì)顯然更高。

四個園都是18層左右小高層，外立面用了米白色干掛大理石，樓間距有100米，幾乎消滅一切擋光問題。

因為產(chǎn)品好，泛海國際前些年入住了不少名流，比如，經(jīng)常準備下周回國的賈總，之前就有幾套。

說到缺點，由于樓齡普遍在15年以上，公區(qū)存在石材老化的跡象。再就是戶型的問題，隨便舉兩個例子：

圖為香海園145平兩居

比如，香海園的145平南北向戶型，我是沒想通為什么只做兩居，且南北不通透。

蘭海園的231.5平戶型也是，只做了三居室，且客廳面寬只有5米，標準就和當下170平以內(nèi)的新房一樣。

3.在2010年以后，為了鎖住高圈層買家，超大面積的豪宅開始變多了。

廣渠金茂府是2012-2015年交付的明星盤，其住宅普遍是二三百平的大平層。

在當年東三環(huán)正經(jīng)豪宅乏善可陳的背景下，憑著金茂的五恒系統(tǒng)、會所、落地窗大平層這些點，在大望路這個充滿時尚氣息的地段，吸引了大冪冪等一眾名流入住。

非挑點毛病的話，就是園林布局略顯單調(diào)，缺乏大水景點綴。盡管在金茂府北區(qū)都是三五千萬的大豪宅，但美感上總歸少了點驚艷。

富力十號是雙井板塊2013年的豪宅，作為東二環(huán)的小區(qū)，當年還挖了1000平人工湖，湖中還有黑天鵝，這配套絕對是稀缺。

再看房子，蓋了34棟480-520平的合院別墅，都有獨立的卷簾門車庫，主臥甚至帶30平起步的戶外陽臺，這些點在北京核心地段也很少見。

此外，富力十號也有四棟大平層板樓，起步230平大三居，這種2500萬以上的房子在這兒就算“親民”產(chǎn)品了。

2014年起，泛海集團在沉寂數(shù)年后，又在東四環(huán)出大招，先后打造泛海世家、泛海容郡這兩大頂豪，抬升了東朝陽的住宅天花板。

泛海世家分為東府和西府，都是總高10層的大面積洋房，只有370平和460平這兩個戶型。

兩個院子共8棟樓，算是小而精的社區(qū)，且都帶了會所，內(nèi)部到處都是歐式風的名貴石材和雕花設(shè)計。一戶獨享兩個電梯，連保姆間都是單獨入戶的雙開大門，套均房價大致有半個小目標。

泛海容郡是總高23-25層的高板樓社區(qū)，2017年交付，幾乎就是209平、279三居到321平四居這幾個面積段，屬于泛海系列的中檔豪宅。

大量279平以上戶型的層高到了5米，這種房子住著是敞亮，只是說掛牌價在3900萬起步，終究和99.9%的買房人沒啥關(guān)系。

4.到2025年，“好房子”新規(guī)出爐，紫京宸園成了東四環(huán)首個四代住宅。

紫京宸園主打宋風，外墻選用高配石材+鋁板+大面積玻璃幕墻，邊戶疊加270°轉(zhuǎn)角的弧形收邊，重點不是材料好，而是審美高度在線。

園林做了山水林瀑組合的峽谷，3000平景觀大湖，2000平草丘林地，45米寬瀑布群，120米櫻花道。

在這當中，疊加5700平山水會所，自帶私宴、泳池、健身等24個功能，和下沉庭院融入山水景觀帶。重點在于，這是北京四代住宅中最大的會所之一。

把這級別的大規(guī)模景觀和會所融為一體，從美感上，在東朝陽能與之匹敵的只有星河灣了。

在近期報規(guī)收緊的背景下，紫京宸園綜合得房率仍有90-93%，比前幾代豪宅的標準至少高了5個點。

重點在于價格門檻不高，紫京宸園產(chǎn)品戶型分為133、145、148、168、172、232、278平這些面積段。

其中，133-172平占比約80%，結(jié)合每平不到10萬的單價，主力成交價肯定在1700萬以內(nèi)。

近期客戶排卡較多的是133-148平這兩款四居，尤其133平，意向客戶很早達到了房源數(shù)的7倍，前些天就停止排卡了。

客觀評價，133、148平熱度更高。核心原因是，在朝陽稍好點的地段，1400萬以內(nèi)不可能買到類似的房子。

比如，在泛海、棕櫚泉、樂城公館就只能買到兩居室。要買三居室的話，富力城C區(qū)、樂城國際的品質(zhì)又差了一截。所以紫京宸園成了東朝陽低總價豪宅的硬通貨，只因別無選擇。

但我個人更偏愛172平的大四居戶型，相比緊湊的148平，172平不只是面寬、層高這些空間指標放大，南向次臥變成套間，裝標也在升級。

除了保留148平原有的旭格窗、嘉格納六件套以外，172平大門升級為雙開的裝甲鑄鋁門，墻體采用了產(chǎn)量不多的羅馬洞石，整體色系偏商務(wù)。

現(xiàn)在問題來了，盡管172平產(chǎn)品力更好，但排卡熱度不如小四居。

歸結(jié)原因，一方面是高價位客群本來就少，這些購買力很多剛?cè)胧至吮本╁穲@。

還有個重要因素，就是紫京宸園到了172平大四居面積段，和泛海國際很多170-180多平大三居價格類似，甚至努一把勁能沖星河灣的230平，這也造成了買房人的猶豫不決。

對于這事，我覺得不用糾結(jié)。

從產(chǎn)品上說，紫京宸園的172平作為四代住宅的產(chǎn)品，把園林、會所、戶型設(shè)計、窗墻比、得房率這些指標結(jié)合在一起，在朝陽東邊1700萬以內(nèi)仍然是沒有競品。

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