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溫州房價一路下跌。

作者 ：余飛

來源： 城市財經(jīng)（ID：City-Finance）

01

溫州，曾經(jīng)房價第一

溫州炒房團，曾經(jīng)名噪一時，他們最大的成就，是將溫州房價推上了內(nèi)地第一的寶座。

▲制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國房價行情網(wǎng)

溫州炒房團背后所反映的，是當年溫州模式的成功，給溫州人創(chuàng)造了巨大財富，旺盛的資本才在全國尋求投資標的。

長三角創(chuàng)造過兩種模式，一種是蘇南模式，以社隊企業(yè)興起為標志，帶動了蘇南地區(qū)強勢崛起。

溫州模式則更進一步，直接以農(nóng)村家庭工業(yè)為特點的農(nóng)村工業(yè)化道路，讓大批農(nóng)民走上了富裕之路，也為浙江小政府、大市場的民營經(jīng)濟與藏富于民發(fā)展模式，奠定了基礎(chǔ)。

當時，溫州人制造的皮鞋、手表等各種輕工業(yè)產(chǎn)品，遍布全國，溫州譽滿天下，與當時的蘇州、寧波、東莞、佛山、珠海、唐山、泉州等城市，組成了華麗的明星城市陣容。

有錢的溫州人，最先是炒作溫州的房產(chǎn)，讓溫州的房價一度成為全國第一。

后來溫州炒房團奔赴全國各地掃樓，一定程度上推動了全國炒房熱，也帶動了全國房價上漲。

2011年末，溫州爆發(fā)“老高事件”。國家宏觀政策調(diào)控轉(zhuǎn)向與溫州民間借貸“積疾”共同影響，最終爆發(fā)了資金鏈斷裂，老板開始跑路，一系列連鎖反應(yīng)隨之發(fā)生。

溫州房價此后一路下跌，乃至腰斬。目前溫州的房價相比于高點時期，下跌63.14%，跌幅位居全國第一。

溫州樓市泡沫的破滅對溫州經(jīng)濟產(chǎn)生了較大影響，逼退資本的同時，導致在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點上，溫州慢了下來。

在此期間，深圳從之前的中國制造走上了中國智造之路，率先開啟了科技推動經(jīng)濟發(fā)展之路，也奠定了其科創(chuàng)之都的地位。與此同時，蘇州、寧波等城市也相繼走出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，回到了快車道。

那一次影響，直接拖累了溫州GDP晉級萬億的速度。

02

溫州覺醒

經(jīng)歷了房價泡沫之后的溫州，痛定思痛，開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

2025年年初，溫州發(fā)布了《2025年溫州市級產(chǎn)業(yè)政策》，該文件涵蓋工業(yè)科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、開放型經(jīng)濟四大領(lǐng)域，包括支持科技創(chuàng)新、培育新質(zhì)生產(chǎn)力、推進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等21個政策類別、106條政策條款。這些政策旨在通過科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和開放合作，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

從年中的數(shù)據(jù)來看，過去一些年溫州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之路，終于看到了成果。

數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)增加值同比增長10.0%，增速保持全省前列。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)筑峰強鏈，汽車制造、計算機通信、電氣機械同比分別增長25.1%、20.0%、13.8%，三大行業(yè)合力拉動規(guī)上工業(yè)增加值增長6.3個百分點。

新興動能提速發(fā)展，規(guī)上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)、高端裝備產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)制造業(yè)增加值同比分別增長12.0%、12.6%、13.6%和14.2%，均高于規(guī)上工業(yè)增速。

工業(yè)出口展現(xiàn)韌性，上半年規(guī)上出口交貨值同比增長9.7%，出口規(guī)模10億元以上的行業(yè)中，計算機、儀器儀表等6個行業(yè)實現(xiàn)兩位數(shù)增長。

當然，恰如我在之前的文章中強調(diào)的，未來仍是中心城市的天下，對于溫州而言，仍是一個缺少政策、紅利傾斜的城市，仍只能依靠自己。

盡管溫州過去幾年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型有所收獲，但高端人才短缺、科技創(chuàng)新能力有待進一步提升、區(qū)域競爭壓力加大等。

未來，溫州需要繼續(xù)加強人才引進和培養(yǎng)，加大科技創(chuàng)新投入，深化與長三角地區(qū)的合作，推動產(chǎn)業(yè)向高端化、智能化、綠色化發(fā)展。同時，要進一步優(yōu)化營商環(huán)境，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項目落地，為經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供持續(xù)動力。

覺醒之下的溫州，開始迎來幸運時刻：

第一，溫州取代徐州，重回非省會地級市十強陣容。

根據(jù)各城市統(tǒng)計局公布的2024年GDP數(shù)據(jù)，目前十強非省會地級市依次為：

蘇州、無錫、佛山、泉州、南通、東莞、常州、煙臺、唐山、溫州。

▲制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

溫州能在2024年順利擠掉徐州，回歸非省會地級市十強，主要是因為去年年末第五次經(jīng)濟普查對2023年的GDP進行了修訂。

未調(diào)整之前的數(shù)據(jù)是：

2023年年末，溫州GDP為8730.6億元，徐州為8900.4億元。

修訂之后，溫州為9220.6億元，調(diào)整了490億元。徐州為9012.4億元，調(diào)整了112億元。

溫州調(diào)整額度比徐州多出了378億元。

在這一多出額度助攻下，溫州才順利超越了徐州。

第二，溫州今年年末躋身萬億之城，毫無懸念。

8月份本號寫過一篇文章強調(diào)過，今年年末，溫州、大連和徐州晉級萬億城市的概率非常大，尤其是溫州。

2024年溫州GDP為9718.85億元，距離萬億目標僅差281.15億元。

徐州去年的GDP為9537.12億元，距離萬億差462.88億元。

大連去年的GDP為9516.9億元，距離萬億差483.1億元。

▲制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

今年上半年的數(shù)據(jù)，三座城市的表現(xiàn)都可圈可點。

三座城市的實際增速均在6%以上，跑贏了全國5.3%的平均增速

溫州上半年GDP為4831.89億元，較去年同期增加了533.89億元。半年的增量就高達如此，意味著溫州閉著眼睛年末都能步入萬億行列。

大連上半年GDP4647億元，半年增加了384.1億元，下半年的增量只要超過100億，就能實現(xiàn)晉級。

徐州上半年GDP4509.3億元，較去年增加了280.57億元，下半年增量只要超200億，便能實現(xiàn)晉級。

▲制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

03

溫福高鐵開工，重塑溫州發(fā)展格局

9月29日，溫福高鐵開工。

溫福高鐵經(jīng)溫州東站，終至福州南站，正線長約302.4公里。

其中浙江境內(nèi)長約98.9公里，建設(shè)期預(yù)計5年，項目建成后可實現(xiàn)溫州樞紐南北向每小時350公里高鐵通道貫通，溫州至福州通行時間將壓縮至約1小時，大大縮短溫州與珠三角、粵港澳大灣區(qū)主要城市群的時空距離。

具體來看，溫福高鐵可以實現(xiàn)兩個目的：

第一，提升溫州作為全國性綜合交通樞紐的地位。

溫福高鐵全線設(shè)車站4座，包括新建溫州東站（機場西側(cè)）、瑞安東站，平陽騎跨站、蒼南并站。全線新建最大樞紐站是溫州東站，選址位于溫州龍灣國際機場西側(cè)。車站規(guī)模7臺15線。

溫州東站作為全線最大樞紐站，將與龍灣國際機場形成 “空鐵一體” 超級樞紐，通過地下連廊實現(xiàn)3分鐘無縫換乘。

這種立體交通網(wǎng)絡(luò)預(yù)計使機場年旅客吞吐量提升20%，吸引更多國際航線入駐，助力溫州打造區(qū)域性國際航空樞紐。

同時，高鐵與市域鐵路S1、S2線及 “兩高四快” 骨干路網(wǎng)的銜接，將形成覆蓋浙南閩北的“15分鐘通勤圈”，顯著提升要素流動效率。

第二，帶動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、升級。

依托溫州東站50-70萬平方米的站城綜合體，該區(qū)域?qū)⒅攸c發(fā)展臨空制造、跨境電商、國際會展等產(chǎn)業(yè)。

目前，正泰集團已計劃在此建設(shè)新能源裝備研發(fā)中心，利用高鐵物流實現(xiàn)零部件 “當日達”；遠景能源投資21億元的零碳產(chǎn)業(yè)園也在推進中，將打造海上風機總裝基地。預(yù)計到2030年，該區(qū)域可新增就業(yè)崗位5萬個，形成千億級產(chǎn)業(yè)集群。

瑞安東站的設(shè)立為瑞安汽摩配產(chǎn)業(yè)注入新動能。當?shù)仄髽I(yè)如瑞立集團已聯(lián)合溫州大學共建“極端工況裝備智能運維實驗室”，針對高鐵制動系統(tǒng)開展技術(shù)攻關(guān)，相關(guān)成果可應(yīng)用于新能源汽車領(lǐng)域。

同時，總投資10億元的濱海青創(chuàng)中心即將投用，重點孵化智能傳感器、輕量化材料等項目，預(yù)計帶動下游產(chǎn)值超百億元。

蒼南站與綠能小鎮(zhèn)的聯(lián)動發(fā)展，將加速核電、風電全產(chǎn)業(yè)鏈集聚。

中廣核三澳核電項目年發(fā)電量達525億千瓦時，可滿足浙南地區(qū)40%的用電需求；遠景能源生產(chǎn)的20MW海上風機已實現(xiàn)量產(chǎn)，產(chǎn)品覆蓋東南沿海及全球市場。

此外，浙南放射醫(yī)學與核技術(shù)應(yīng)用研究院的落戶，將推動核醫(yī)療、同位素標記等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，預(yù)計2027年產(chǎn)值突破200億元。

溫福高鐵將推動溫州電氣產(chǎn)業(yè)與福州數(shù)字經(jīng)濟深度融合。正泰集團計劃在福州設(shè)立物聯(lián)網(wǎng)研發(fā)中心，利用當?shù)剀浖瞬刨Y源開發(fā)智能配電系統(tǒng)；新大陸科技則將在溫州布局二維碼設(shè)備制造基地，依托溫州成熟的電子元件供應(yīng)鏈降低成本。

這種“研發(fā)在福州、制造在溫州”的模式，預(yù)計使兩地相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增長15%以上。

依托1小時通勤圈，溫州低壓電器企業(yè)可更高效對接寧德時代的動力電池生產(chǎn)需求。

德力西集團已為寧德時代定制智能配電柜，訂單量年增30%；人民電器集團則聯(lián)合寧德新能源企業(yè)開發(fā)車載充放電模塊，產(chǎn)品進入比亞迪供應(yīng)鏈。

這種垂直整合預(yù)計帶動溫州電氣產(chǎn)業(yè)向新能源領(lǐng)域延伸，新增產(chǎn)值超50億元。

交通改善使溫州成為長三角資本南下的重要節(jié)點。

2025年上半年，溫州東部新城吸引外資項目12個，總投資超80億元，其中新加坡豐樹集團投資25億元建設(shè)智慧物流園，利用高鐵開展跨境電商業(yè)務(wù)。

福州軟件園、寧德時代研發(fā)中心的技術(shù)成果通過高鐵快速向溫州擴散。

2024年，溫州企業(yè)與福州高校合作的產(chǎn)學研項目達76項，涉及數(shù)字孿生、儲能技術(shù)等領(lǐng)域，其中32項成果已實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，新增產(chǎn)值23億元。

總而言之：

溫福高鐵不僅是一條物理交通線，更是重塑溫州發(fā)展格局的戰(zhàn)略引擎。

通過構(gòu)建“空鐵聯(lián)運樞紐-產(chǎn)業(yè)增長極-跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈”的三級體系，溫州有望在長三角一體化與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)中搶占先機，實現(xiàn)從“制造大市”向“智造強市”的跨越。

能否抓住這次機遇，能否實現(xiàn)轉(zhuǎn)變，決定了溫州能否成功崛起。

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