業(yè)主私挖地下室致樓房開裂 已被逮捕

300 平私挖地下室致整樓開裂：安徽霍山 "樓脆脆" 事件始末與城市安全之考

2025 年 8 月，安徽六安霍山縣景秀藍灣小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了一件讓人心驚膽戰(zhàn)的事：居住的 9 層住宅樓墻面開始出現(xiàn)密密麻麻的裂縫，從底層蔓延至頂樓，部分窗臺大理石甚至斷裂滲水。隨著調(diào)查深入，一個隱蔽的違法工程浮出水面 —— 一樓業(yè)主黃某松未經(jīng)任何審批，私自開挖了約 300 平方米的地下室，直接導(dǎo)致整棟樓 32 戶房屋結(jié)構(gòu)性受損。

10 月 14 日，霍山縣相關(guān)部門向外界通報了事件處置進展：涉案業(yè)主黃某松已被依法逮捕，受損房屋基礎(chǔ)加固工程于 9 月 1 日完成，后續(xù)將持續(xù)監(jiān)測房屋安全并追究相關(guān)責(zé)任。這場從隱秘施工到整樓告急的安全危機，不僅擊碎了業(yè)主們的安居夢，更揭開了城市住宅安全監(jiān)管體系中的深層漏洞。

一、裂縫驚魂：32 戶家庭的 "樓脆脆" 噩夢

（一）從隱蔽施工到險情暴露

"現(xiàn)在回想起來，那些異常早有征兆。" 家住 9 樓的業(yè)主包女士指著墻面交錯的裂縫，至今仍心有余悸。她告訴記者，今年 7 月起，小區(qū) 1 號樓一樓就被 3 米多高的藍色圍擋圍了起來，"施工隊白天在里面作業(yè)，下半夜偷偷運土，每次進出都鎖門，我們根本不知道在干什么。"

這種隱秘的施工持續(xù)了近一個月。8 月初，包女士發(fā)現(xiàn)自家客廳墻面出現(xiàn)第一條細微裂縫，起初以為是普通裝修沉降，直到一周后裂縫擴展到半米長，且窗臺大理石突然斷裂，才意識到問題嚴重。與此同時，業(yè)主群里越來越多人反映類似情況：有的墻面出現(xiàn) "八字形" 裂縫，有的天花板滲水，底層住戶甚至能聽到墻體發(fā)出 "咯吱" 的聲響。

8 月 15 日，業(yè)主們聯(lián)合要求拆除圍擋檢查，黃某松私挖地下室的真相終于曝光。現(xiàn)場景象令人震驚：一樓地面被整體挖開，深度達 2.5 米，面積約 300 平方米，原本的承重結(jié)構(gòu)被嚴重破壞，裸露的鋼筋銹跡斑斑。"就像大樓的 ' 地基被掏空了 '，站在旁邊都覺得心慌。" 參與檢查的業(yè)主李青青（化名）說。

（二）安全鑒定：整樓淪為 "限制使用" 建筑

接到舉報后，霍山縣住建局立即委托安徽省建筑工程質(zhì)量第二監(jiān)督檢測站進行緊急鑒定。8 月 18 日出具的《房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告》顯示，該樓棟地基基礎(chǔ)出現(xiàn)不均勻沉降，墻體裂縫最大寬度達 0.8 毫米，混凝土構(gòu)件存在明顯損傷，安全性等級綜合評定為 Cu 級 —— 即 "結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，但部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，需限制使用并立即加固"。

鑒定報告明確指出，黃某松私挖地下室的行為破壞了地基持力層，導(dǎo)致土體應(yīng)力重新分布，是引發(fā)房屋開裂的直接原因。"9 層住宅樓的地基設(shè)計有嚴格標(biāo)準(zhǔn)，私自開挖地下室相當(dāng)于切斷了建筑的 ' 受力腳 '，隨時可能發(fā)生局部坍塌。" 現(xiàn)場勘查的結(jié)構(gòu)工程師解釋道。

險情發(fā)生后，當(dāng)?shù)卣o急安排 24 戶已入住業(yè)主臨時撤離，由黃某松支付每人每天 150 元的安置費，但 10 天后費用便停止發(fā)放。"我們要么住酒店，要么投靠親友，有家不能回的滋味太難受了。" 包女士無奈地說，自家裝修花費的 20 多萬元可能面臨貶值，而開發(fā)商和物業(yè)均未給出明確的賠償方案。

二、應(yīng)急處置：20 天完成的 "地基搶救戰(zhàn)"

（一）多部門聯(lián)合啟動 "安全保衛(wèi)戰(zhàn)"

8 月 16 日，霍山縣成立由住建、城管、公安、衡山鎮(zhèn)政府組成的聯(lián)合調(diào)查組，第一時間叫停違法施工并查封現(xiàn)場。"我們制定了 ' 先加固、再追責(zé)、后賠償 ' 的處置原則，首要任務(wù)是控制險情擴大。" 聯(lián)合調(diào)查組負責(zé)人在接受采訪時表示。

住建部門連夜調(diào)集 3 家具備甲級資質(zhì)的加固企業(yè)參與方案競標(biāo)，最終確定采用 "微型鋼管樁 + 高壓注漿" 的加固技術(shù)。"這種方案能快速恢復(fù)地基承載力，通過在開挖區(qū)域周邊植入 120 根直徑 159 毫米的微型鋼管樁，配合壓力注漿填充土體空隙，阻止沉降繼續(xù)發(fā)展。" 加固工程技術(shù)負責(zé)人介紹。

8 月 20 日，加固工程正式開工。施工隊采取 24 小時輪班作業(yè)，投入挖掘機 3 臺、注漿設(shè)備 6 套、施工人員 45 名，同步對墻體裂縫進行壓力灌漿修補。9 月 1 日，工程順利完工，經(jīng)檢測地基沉降速率已控制在每日 0.02 毫米以內(nèi)，達到安全穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)。

（二）刑事追責(zé)：從刑拘到逮捕的 40 天

與加固工程同步推進的是對黃某松的刑事調(diào)查。8 月 21 日，霍山縣公安局以 "涉嫌以危險方法危害公共安全罪" 對其刑事拘留。警方查明，黃某松為擴大使用面積，于今年 6 月雇傭無資質(zhì)施工隊擅自開挖地下室，施工前未辦理任何規(guī)劃、施工許可手續(xù)，且對物業(yè)的口頭勸阻置之不理。

9 月 19 日，經(jīng)霍山縣人民檢察院批準(zhǔn)，黃某松被依法執(zhí)行逮捕。"他的行為已嚴重危害公共安全，32 戶居民的生命財產(chǎn)安全受到現(xiàn)實威脅，符合逮捕條件。" 檢察機關(guān)辦案人員表示，案件正在進一步偵辦中，下一步將依法追究其刑事責(zé)任。

城管部門同時對黃某松作出行政處罰：責(zé)令限期回填地下室恢復(fù)原狀，并處以工程造價 8% 的罰款（約 12 萬元）。"即使加固完成，違法開挖的地下室也必須回填，這是消除安全隱患的根本要求。" 縣城管局執(zhí)法大隊負責(zé)人說。

三、責(zé)任追問：誰為 "樓脆脆" 事件買單？

（一）涉事業(yè)主：從民事賠償?shù)叫淌仑?zé)任

"黃某松需要承擔(dān)三重法律責(zé)任。" 山東優(yōu)梵律師事務(wù)所李超紅律師詳細解讀道。在刑事責(zé)任方面，其行為涉嫌以危險方法危害公共安全罪，根據(jù)《刑法》第 114 條，若造成嚴重后果可判處 3 年以上 10 年以下有期徒刑；若施工隊無資質(zhì)，還可能構(gòu)成重大責(zé)任事故罪。

行政責(zé)任層面，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第 69 條，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，可處工程合同價款 2%~4% 的罰款，住建部門還可對其處以 5 年以內(nèi)禁止從業(yè)的處罰。而民事賠償更是數(shù)額巨大，32 戶業(yè)主可主張房屋修復(fù)費、貶值損失、臨時安置費、誤工費等多項賠償。

"按當(dāng)前市場價估算，該小區(qū)房屋單價約 6000 元 / 平方米，32 戶總面積約 3600 平方米，即使修復(fù)后房屋貶值率按 10% 計算，僅貶值損失就達 216 萬元。" 李超紅律師補充道，業(yè)主可通過集團訴訟方式統(tǒng)一維權(quán)，申請司法評估確定具體損失。

（二）物業(yè)公司："沒有執(zhí)法權(quán)" 不能成為免責(zé)擋箭牌

事件中，小區(qū)物業(yè)公司的 "缺位" 引發(fā)業(yè)主強烈不滿。面對業(yè)主質(zhì)疑，物業(yè)公司法人代表秦先生回應(yīng)稱 "物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，無法制止"。但這種說法遭到法律專家駁斥。

根據(jù)《民法典》第 942 條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為負有 "及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告" 的法定義務(wù)。"大型挖掘機進場施工近一個月，物業(yè)既未核實施工許可，也未采取斷電、阻攔材料進場等措施，更未及時上報，顯然構(gòu)成管理失職。" 安徽金亞太律師事務(wù)所律師分析道。

業(yè)主提供的監(jiān)控錄像顯示，施工期間有大量建材和渣土車進出小區(qū)，物業(yè)均未進行登記核查。"我們繳納物業(yè)費就是為了保障居住安全，物業(yè)這種 ' 視而不見 ' 的態(tài)度太讓人寒心了。" 業(yè)主們已收集證據(jù)，準(zhǔn)備在訴訟中追加物業(yè)公司為共同被告，要求其承擔(dān)補充賠償責(zé)任。

（三）監(jiān)管部門："事后補救" 難掩 "事前缺位"

不少業(yè)主提出疑問：為何違法施工能持續(xù)一個月而未被發(fā)現(xiàn)？這暴露出監(jiān)管環(huán)節(jié)的明顯漏洞。記者了解到，該小區(qū)三期今年陸續(xù)交付，入住率較低，不少房屋處于裝修階段，給違法施工提供了可乘之機。

霍山縣住建局相關(guān)負責(zé)人坦言，對于已交付小區(qū)的裝修監(jiān)管，主要依賴物業(yè)巡查和業(yè)主舉報，"住建部門人手有限，難以實現(xiàn)全覆蓋檢查"。這種 "被動監(jiān)管" 模式在全國并非個例。2024 年 5 月北京豐橋路小區(qū)物業(yè)公司私挖地下通道事件、2023 年 10 月南京某小區(qū)業(yè)主挖毀地下室外墻事件，均暴露出同樣的監(jiān)管短板。

"裝修審批環(huán)節(jié)也存在漏洞。" 業(yè)內(nèi)人士透露，業(yè)主裝修只需向物業(yè)報備，無需住建部門審批，"對于涉及結(jié)構(gòu)改動的裝修，缺乏強制審核和現(xiàn)場監(jiān)管機制，這給私挖亂建留下了空間。"

四、全國鏡鑒：私挖地下室亂象為何屢禁不止？

（一）違法成本與利益驅(qū)動的失衡

"私挖地下室的背后是巨大的利益誘惑。" 從事房地產(chǎn)評估的張工程師算了一筆賬：霍山縣城房價約 6000 元 / 平方米，私挖 300 平方米地下室的成本約 15 萬元，而建成后若用于出租或自住，相當(dāng)于 "憑空增加"180 萬元的房產(chǎn)價值，回報率高達 12 倍。

與之相對的是此前較低的違法成本。記者梳理近年案例發(fā)現(xiàn)，多數(shù)私挖地下室行為僅被處以小額罰款并責(zé)令回填，追究刑事責(zé)任的比例不足 10%。"違法成本遠低于潛在收益，導(dǎo)致部分業(yè)主心存僥幸。" 李超紅律師指出。

2024 年 3 月廣西南寧某酒店經(jīng)營者拆除承重墻致房屋坍塌事件中，涉案人員僅被處以行政拘留 15 日；2022 年北京昌平某業(yè)主私挖地下室引發(fā)地面塌陷，最終僅賠償 120 萬元并回填，未被追究刑責(zé)。直到 2023 年《刑法修正案（十二）》實施后，加大了對危害工程安全犯罪的懲處力度，類似案件的刑事追責(zé)才逐漸增多。

（二）監(jiān)管體系存在 "三大盲區(qū)"

中國經(jīng)濟網(wǎng)評論員指出，私挖地下室亂象屢禁不止，根源在于監(jiān)管體系存在 "事前預(yù)警弱、事中處置慢、事后追責(zé)難" 的三大盲區(qū)。事前環(huán)節(jié)，多數(shù)城市未建立裝修工程結(jié)構(gòu)安全審核制度，物業(yè)缺乏專業(yè)監(jiān)管能力；事中環(huán)節(jié)，執(zhí)法部門往往在接到舉報后才介入，難以及時制止違法行為；事后環(huán)節(jié)，房屋貶值損失評估難、集體維權(quán)成本高，業(yè)主權(quán)益難以充分保障。

"技術(shù)手段的缺失也加劇了監(jiān)管難度。" 霍山縣住建局相關(guān)負責(zé)人表示，傳統(tǒng)監(jiān)管依賴人工巡查，對于隱蔽施工難以發(fā)現(xiàn)。而在北京、上海等城市試點的 "智慧住建" 系統(tǒng)，通過無人機巡查、結(jié)構(gòu)振動監(jiān)測等技術(shù)，已實現(xiàn)對違法施工的早期預(yù)警，但這種技術(shù)尚未在三四線城市普及。

此外，物業(yè)管理的 "缺位" 成為重要推手。北京豐橋路小區(qū)物業(yè)公司甚至 "監(jiān)守自盜"，以維修管線為名私挖地下通道，反映出部分物業(yè)企業(yè)不僅未履行監(jiān)管職責(zé)，反而成為違法行為的參與者。

五、破局之道：構(gòu)建住宅安全的 "全鏈條防護網(wǎng)"

（一）事前預(yù)防：筑牢 "審批 + 監(jiān)測" 雙重防線

針對監(jiān)管短板，霍山縣住建局已出臺三項新規(guī)：一是建立裝修工程結(jié)構(gòu)安全審核制度，凡涉及墻體拆除、地面開挖的裝修項目，必須提交原設(shè)計單位或甲級資質(zhì)單位出具的安全評估報告；二是要求物業(yè)公司配備專業(yè)工程師負責(zé)裝修監(jiān)管，對違規(guī)施工實行 "一票否決"；三是在新建小區(qū)安裝結(jié)構(gòu)振動監(jiān)測設(shè)備，對異常施工實時預(yù)警。

"我們參考了上海的經(jīng)驗，將裝修監(jiān)管納入網(wǎng)格化管理，每個小區(qū)配備 1 名住建部門聯(lián)絡(luò)員，每月至少開展 2 次現(xiàn)場檢查。" 縣住建局局長介紹，新規(guī)已于 9 月 20 日正式實施，目前已排查出 5 起疑似違規(guī)裝修行為并及時制止。

技術(shù)賦能成為重要支撐。合肥市正在試點的 "住宅安全智慧監(jiān)測平臺"，通過在重點樓棟安裝傳感器，可實時監(jiān)測沉降、傾斜、振動等數(shù)據(jù)，一旦超過閾值立即推送預(yù)警信息。"我們計劃明年在全市推廣這一平臺，實現(xiàn)從 ' 人工巡查 ' 到' 智能預(yù)警 ' 的轉(zhuǎn)變。" 安徽省住建廳相關(guān)負責(zé)人表示。

（二）事中處置：建立 "快速響應(yīng)" 執(zhí)法機制

霍山縣在此次事件中探索的 "聯(lián)合處置機制" 已形成制度范本：接到舉報后 1 小時內(nèi)到場核查，4 小時內(nèi)出具初步處置方案，24 小時內(nèi)啟動應(yīng)急措施。"我們組建了由住建、城管、公安組成的聯(lián)合執(zhí)法隊，實行 ' 首接負責(zé)制 '，避免部門推諉。" 聯(lián)合調(diào)查組負責(zé)人說。

針對物業(yè) "不作為" 問題，新規(guī)明確了物業(yè)的失職追責(zé)標(biāo)準(zhǔn)：發(fā)現(xiàn)違規(guī)施工未制止的，處 5 萬元以上 10 萬元以下罰款；未及時報告的，吊銷其資質(zhì)證書；情節(jié)嚴重的，追究負責(zé)人刑事責(zé)任。"沒有執(zhí)法權(quán)不等于沒有監(jiān)管責(zé)任，必須讓物業(yè)真正成為住宅安全的 ' 第一道防線 '。" 縣司法局法制科負責(zé)人解釋道。

（三）事后保障：完善 "賠償 + 追責(zé)" 救濟體系

為保障業(yè)主權(quán)益，霍山縣設(shè)立了 "住宅安全損害賠償專項基金"，由涉事方預(yù)繳賠償金，確保業(yè)主能及時獲得修復(fù)費用和貶值補償。"我們引入第三方評估機構(gòu)，對房屋修復(fù)費、貶值損失進行公正評估，避免賠償糾紛。" 縣信訪局負責(zé)人表示，目前已為景秀藍灣小區(qū)業(yè)主啟動評估程序，預(yù)計 11 月底完成賠償核算。

刑事追責(zé)力度持續(xù)加大。安徽省檢察院已將危害住宅安全的犯罪納入重點打擊范圍，明確私挖地下室造成房屋開裂、沉降等后果的，一律以 "以危險方法危害公共安全罪" 立案偵查。"我們要通過嚴厲追責(zé)，形成 ' 不敢挖、不能挖、不想挖 ' 的震懾效應(yīng)。" 省檢察院相關(guān)負責(zé)人說。

六、反思啟示：城市住宅安全的 "底線思維"

"景秀藍灣事件不是個案，而是城市快速發(fā)展中住宅安全問題的集中暴露。" 安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計院院長指出，近 5 年來全國已發(fā)生 300 余起因違規(guī)裝修導(dǎo)致的房屋安全事件，其中私挖地下室占比達 42%，"如何守護群眾的 ' 安居夢 '，是每個城市管理者必須回答的命題。"

在專家看來，解決私挖地下室亂象，首先要樹立 "安全優(yōu)先" 的底線思維，不能因追求經(jīng)濟利益而犧牲結(jié)構(gòu)安全；其次要健全法律法規(guī)，明確私挖行為的定罪量刑標(biāo)準(zhǔn)，消除 "違法成本低" 的制度漏洞；最后要強化公眾參與，設(shè)立 "住宅安全舉報獎勵基金"，鼓勵業(yè)主參與監(jiān)督。

10 月 16 日，景秀藍灣小區(qū)的業(yè)主們終于收到了房屋安全監(jiān)測報告：經(jīng)過一個月的持續(xù)監(jiān)測，樓棟沉降穩(wěn)定，裂縫未進一步擴展，符合回遷條件。但對于許多業(yè)主來說，心中的陰影難以消散。"就算房子修好了，住進去也總覺得不踏實。" 包女士的話道出了許多人的心聲。