農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費(fèi)用即可取得。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　我是城里人，去年買了郊區(qū)農(nóng)村的一處老房子，簽了合同也付了錢?，F(xiàn)在村里有人說這買賣不合法，房主也想反悔。我想知道，我們簽的這個(gè)買賣合同到底有沒有效？

　　劉佳佳律師解答：

　　宅基地作為農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地，其使用權(quán)具有鮮明的身份屬性，原則上僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋的合同，原則上應(yīng)認(rèn)定為無效。

　　農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。如允許將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人，則會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織之外，對(duì)本集體經(jīng)組織的集體土地所有權(quán)構(gòu)成影響。

　　劉佳佳律師補(bǔ)充：

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　【法律依據(jù)】

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》

　　第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

　　農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

　　農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

　　農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

　　國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

劉佳佳律師

北京瀛和（海口）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師，擅長(zhǎng)合同糾紛、債務(wù)追討、公司股權(quán)、商事仲裁等領(lǐng)域。具備扎實(shí)的法律功底與豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，始終以客戶權(quán)益為核心，提供高效、精準(zhǔn)的法律解決方案。注重溝通，力求防患于未然；精于訴訟，全力捍衛(wèi)當(dāng)事人合法權(quán)益。