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10月20日，上海第八批次宅地交易結(jié)束，6幅地塊總出讓金額達(dá)198.8億元。

此次出讓有3幅地塊溢價成交，溢價率最高為14.7%，其余以底價成交。隨著區(qū)域地塊熱度攀升，市場面貌逐漸清晰：上海土地?zé)岫冗h(yuǎn)未入秋，核心優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力依舊強勁。

上海市規(guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次土地出讓工作深入貫徹中央城市工作會議精神，通過充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，積極響應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化和人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。后續(xù)將持續(xù)強化“規(guī)儲供用”一體化管理，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)，優(yōu)化“雙高雙競”交易規(guī)則與營商環(huán)境，以穩(wěn)定市場預(yù)期、激發(fā)市場活力，推動上海土地市場持續(xù)平穩(wěn)向好發(fā)展。

熱度更有含金量了

第八批次出讓宅地分布在徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘、徐匯華涇、寶山高鐵樞紐和松江新城?！斑@次土拍約有19家企業(yè)參拍，徐匯濱江、靜安蘇河灣、楊浦東外灘這三幅地塊都是‘流量擔(dān)當(dāng)’，熱度最高?！敝兄秆芯吭荷虾?shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說。

三位“流量擔(dān)當(dāng)”各有特色。徐匯濱江地塊再創(chuàng)區(qū)域單價最高紀(jì)錄。經(jīng)過42輪競價，中海地產(chǎn)從三家競買人中勝出，以10%的溢價率競得地塊，成交樓面價約為每平方米14.85萬元。

靜安蘇河灣地塊是本次土拍中唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，受到市場關(guān)注。經(jīng)過52輪競價，最終由招商&越秀&星獅&南通瑞城聯(lián)合體競得，總價為本批次地塊中最高，為77.37億元。

近兩年的明星區(qū)域，楊浦東外灘，發(fā)揮穩(wěn)定，再現(xiàn)熱度。在歷經(jīng)多輪競價后，保利置業(yè)從中國鐵建、北京建工&東亞新華、越秀&上海城投等多家實力房企中脫穎而出，最終以14.7%的溢價成功摘地。這也使得東外灘地塊成為本批次土拍溢價率最高地塊。

中心城區(qū)地塊因具備稀缺區(qū)位價值與穩(wěn)定市場需求，始終保持“硬通貨”屬性。因此，核心地塊遭爭搶，在上海土拍圈并不少見，但是放在當(dāng)下節(jié)點，這樣的熱度顯得更有“含金量”。

一方面，房企年末的資金周轉(zhuǎn)壓力增加。臨近年底，房企普遍準(zhǔn)備進(jìn)入資金結(jié)算期，資金面收緊成為行業(yè)共性特征。在此背景下，部分企業(yè)的資金流動性壓力顯著增加，拿地節(jié)奏自然趨向謹(jǐn)慎。此時仍選擇出手拿地的房企，更顯示出穩(wěn)健的資金實力與清晰的戰(zhàn)略判斷。它們往往聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，以精準(zhǔn)布局替代盲目擴張，既規(guī)避了非核心區(qū)域的潛在風(fēng)險，也通過鎖定高價值資源為長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，隨著年末資金壓力緩解與新一輪預(yù)算周期開啟，預(yù)計明年年初市場熱度有望進(jìn)一步提升。

另一方面，上海結(jié)合市場需求持續(xù)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，通過設(shè)定精細(xì)化的開發(fā)要求，間接提高了拿地的準(zhǔn)入門檻。以靜安蘇河灣地塊為例，地理位置優(yōu)越，地塊規(guī)劃是住宅和文化的綜合用途，其中住宅不大于73%，文化不小于27%，同時需對地塊內(nèi)兩處歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。

這樣的規(guī)劃設(shè)計要求，意味著房企不僅要具備常規(guī)的住宅開發(fā)能力，還需兼顧文化項目運營、歷史建筑修繕等專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗與實力。這種“復(fù)合型、高質(zhì)量”的開發(fā)建設(shè)條件，無形中構(gòu)建了一道實力篩選的門檻，最終留下的只能是資金實力雄厚、綜合運營能力突出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也推動土拍從“拼地價”向“拼實力”的高階階段轉(zhuǎn)型。

住宅產(chǎn)品更市場化了

楊浦濱江的土拍熱度，在年末再度成為市場焦點。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，東外灘地塊的熱度，主要來自“三把火”。

第一把火，來自頂層設(shè)計的戰(zhàn)略引領(lǐng)。9月24日，《上海市黃浦江濱江中北段專項規(guī)劃》進(jìn)行草案公示，為以復(fù)興島為核心的楊浦濱江中北段的未來藍(lán)圖錨定了新方向，讓區(qū)域發(fā)展?jié)摿涫芊科罂春谩?/p>

第二把火，是“一江一河”戰(zhàn)略的長期積淀。2016年以來，“一江一河”兩岸空間就開始了持續(xù)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和功能提升。此次出讓地塊周邊教育、商業(yè)和交通資源豐富，距離12號線愛國路站僅約400米，北側(cè)緊鄰上師大附屬楊浦濱江實驗小學(xué)，周邊寶龍旭輝廣場、楊浦公園、滬東工人文化宮等生活配套成熟。從去年以來，地塊周邊新房銷售業(yè)績較好，中建壹品·外灘源著、保利瓏譽、楊浦濱江壹號均為暢銷紅盤。

第三把火，則是土地出讓規(guī)則的創(chuàng)新突破。本批次土拍取消了地塊的中小戶型配建比例限制，賦予開發(fā)商更大的產(chǎn)品設(shè)計自主權(quán)，讓住宅產(chǎn)品更能精準(zhǔn)對接多樣化的市場需求。

上海住宅產(chǎn)品“市場化”轉(zhuǎn)型趨勢已愈發(fā)清晰。供地結(jié)構(gòu)正根據(jù)不同區(qū)域的定位精準(zhǔn)優(yōu)化：在高層建筑密集的徐匯濱江，此次推出的地塊以1.5的低容積率、30米的建筑限高，打造高品質(zhì)低密住宅，且無中小套型與保障房配建要求，為改善客群量身定制；松江中山街道地塊則立足G60科創(chuàng)走廊的產(chǎn)業(yè)定位，規(guī)劃建設(shè)低密度高品質(zhì)住宅，精準(zhǔn)匹配區(qū)域內(nèi)科創(chuàng)人才的居住需求，助力實現(xiàn)產(chǎn)城融合與職住平衡的發(fā)展目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，第八批次宅地出讓是9月26日《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》正式施行后的首場供地。新規(guī)中一系列利于住宅品質(zhì)提升的政策，回應(yīng)了市場對住區(qū)功能完善、寬敞陽臺設(shè)計等方面的需求，也為房企提升產(chǎn)品力提供了政策支撐，將推動上海住房市場迎來一輪產(chǎn)品力的集中爆發(fā)。

房企投資更聚焦了

本次土拍延續(xù)了國央企主導(dǎo)的市場格局，最終拿地主體中除聯(lián)合競買的新加坡星獅集團(tuán)外，其余競得房企均為國央企。這也說明，國央企憑借穩(wěn)健的資金鏈和清晰的戰(zhàn)略布局，能夠保持更持續(xù)的拿地力度，成為穩(wěn)定土地市場的核心力量。

從企業(yè)投資策略來看，房企普遍選擇在熟悉的區(qū)域“加倉補倉”，而非貿(mào)然進(jìn)軍新板塊“開疆拓土”。

摘得東外灘地塊的保利置業(yè)，在今年上半年已斬獲楊浦區(qū)另一幅地塊，重倉布局的意圖十分明顯。加之其近兩年在楊浦開發(fā)的保利瑯譽等項目均取得亮眼銷售業(yè)績，進(jìn)一步堅定了其深耕該區(qū)域的信心，形成了“拿地—開發(fā)—熱銷—再拿地”的良性循環(huán)。

金茂、寶冶、楊行城建聯(lián)合體成功拿下寶山楊行地塊，這是三方第二次聯(lián)手在該板塊拿地。此前合作開發(fā)的金茂棠前項目多次開盤熱銷，成熟的區(qū)域運作經(jīng)驗和良好的市場反饋，成為其再次加碼的重要底氣。

國貿(mào)與松江交投聯(lián)合體拿下的松江中山街道地塊，也是雙方在該區(qū)域的第二次合作。其此前開發(fā)的海上原墅項目同樣屢創(chuàng)銷售佳績，成為外環(huán)外少有的爆款樓盤。

徐匯華涇地塊，被徐匯城投&徐房聯(lián)合體收入囊中。作為深耕徐匯的本土國企，它們對區(qū)域市場的理解和資源整合能力優(yōu)勢顯著，此次拿地也延續(xù)了其聚焦本土的穩(wěn)健布局策略。結(jié)合地鐵車站的上蓋優(yōu)勢和區(qū)位特點，既著力開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅空間，又強化產(chǎn)業(yè)孵化和地區(qū)環(huán)境提升，可以說起到一舉多得的綜合效用。

這種“深耕熟悉區(qū)域”的拿地邏輯，本質(zhì)上是房企為規(guī)避未知風(fēng)險、保障項目銷量的理性選擇。在市場整體情緒逐步回歸平穩(wěn)的背景下，此類穩(wěn)健操作既有助于企業(yè)維持良性經(jīng)營，也為后續(xù)市場的平穩(wěn)運行注入了確定性力量，讓行業(yè)對未來走勢有了更清晰的預(yù)判。

原標(biāo)題：《198.8億元！上海第八批次土拍破區(qū)域紀(jì)錄，熱度更有含金量》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日報 戚穎璞

題圖來源：上觀題圖

圖片編輯：徐佳敏