家人們，最近廣州黃埔大壯名城的業(yè)主群徹底炸了！這可是當(dāng)年火到要搖號(hào)的網(wǎng)紅盤(pán)啊，現(xiàn)在硬生生跌成了 “腰斬盤(pán)”——9 月份一套 104 平的房子，成交單價(jià)才 2.96 萬(wàn)，較 2023 年高峰時(shí)的 6 萬(wàn)多，直接跌沒(méi)了一半還多。

更戲劇的是，有業(yè)主寫(xiě)了 3 頁(yè)長(zhǎng)的 “護(hù)盤(pán)檄文”，在群里呼吁大家抱團(tuán)取暖：別亂降價(jià)，定價(jià)先看半年前的成交價(jià)，不急賣(mài)的趕緊撤盤(pán)，實(shí)在要賣(mài)優(yōu)先在業(yè)主群里 “內(nèi)部消化”，還得抵制中介故意壓價(jià)。可群里掛著的 62 套二手房，價(jià)格差得離譜，同樣 104 平的房子，有人掛 3.6 萬(wàn) / 平，有人還死扛 5.8 萬(wàn) / 平，明顯心不齊。

咱先捋捋這事兒的來(lái)龍去脈。大壯名城當(dāng)年有多風(fēng)光？2019 年首開(kāi)時(shí)大戶(hù)型就賣(mài)到 5.2 萬(wàn) - 5.7 萬(wàn) / 平，2023 年二手房破 6 萬(wàn)，256 平的大平層新房更是沖到 7.6 萬(wàn) / 平，總價(jià)快 2000 萬(wàn)了。為啥這么火？3 條地鐵交匯，走路到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還帶華師附的學(xué)區(qū)，剛需和投資客擠破頭。

可轉(zhuǎn)折點(diǎn)就在 2024 年，二期開(kāi)盤(pán)還敢定高價(jià)，88 平的賣(mài) 4.6 萬(wàn) - 5.1 萬(wàn) / 平，結(jié)果市場(chǎng)早涼了，到 11 月就急著降價(jià)，現(xiàn)在二期新房最低才 3 萬(wàn)出頭，比二手房還便宜，去化率才 11.6%，467 套房子只賣(mài)了 61 套。二手房更慘，去年 12 月 104 平的還能賣(mài) 470 萬(wàn)，今年 10 月掛牌價(jià)就跌到 375 萬(wàn)，有人降了 160 萬(wàn)還沒(méi)賣(mài)掉。

這房?jī)r(jià)咋就崩得這么快？咱扒三層原因：

第一，新房和保障房?jī)擅鎶A擊，二手房根本沒(méi)活路。開(kāi)發(fā)商為了回款，啥招都用，大壯名城二期直接 “以?xún)r(jià)換量”，3 萬(wàn)出頭的新房比二手房性?xún)r(jià)比還高。更狠的是保障房，黃埔蘿崗和苑賣(mài) 1.58 萬(wàn) / 平，還跟商品房共享學(xué)區(qū)，直接把依賴(lài)學(xué)區(qū)溢價(jià)的二手房干懵了，旁邊萬(wàn)科東薈城的帶看量直接降了 45%。

第二，產(chǎn)業(yè)垮了，買(mǎi)房的人沒(méi)了?？茖W(xué)城以前靠 LG、三星這些韓企撐著，現(xiàn)在企業(yè)一撤離，一季度規(guī)上工業(yè)增加值跌了 8.2%，3 萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口說(shuō)沒(méi)就沒(méi)。要知道 2023 年這里 35% 的購(gòu)房者都是產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，現(xiàn)在只剩 12% 了，需求直接塌方。沒(méi)人買(mǎi)房，供大于求，價(jià)格能不跌嗎？

第三，投資客集體跑路，越拋越便宜。2020 年的時(shí)候，這片區(qū) 40% 都是投資客，想著 “買(mǎi)了就漲”，結(jié)果現(xiàn)在租金回報(bào)率才 1.8%，房?jī)r(jià)還跌，月供扛不住只能割肉。有個(gè)投資客手里 3 套房，月供 5.2 萬(wàn)，最后比市場(chǎng)價(jià)低 25% 甩賣(mài)，虧了 120 多萬(wàn)。3 月份的時(shí)候，60% 的成交房源都降了 15% 以上，你降我也降，直接惡性循環(huán)。

這事兒可不是個(gè)例，影響早就擴(kuò)散開(kāi)了：

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是 “血汗錢(qián)蒸發(fā)”。一套 130 平的房子，高峰時(shí)能賣(mài) 780 萬(wàn)，現(xiàn)在頂多 400 萬(wàn)，蒸發(fā)的錢(qián)夠普通家庭賺十幾年。有的業(yè)主月供幾萬(wàn)，房?jī)r(jià)跌了還賣(mài)不掉，只能硬扛；想換房的更慘，賣(mài)了老房也湊不夠新房首付，徹底被 “套牢”。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“網(wǎng)紅盤(pán)神話(huà)” 徹底破了。以前大家搶網(wǎng)紅盤(pán)，覺(jué)得 “閉眼買(mǎi)都賺”，現(xiàn)在看，大壯名城、萬(wàn)科東薈城這些曾經(jīng)的香餑餑，跌得比老破小還狠。更有意思的是，市場(chǎng)徹底分化了：黃陂地鐵站周邊的房子還能穩(wěn)住 5 萬(wàn) / 平，知識(shí)城那些偏遠(yuǎn)地方直接跌破 2 萬(wàn)，價(jià)差能到 3.2 萬(wàn)。

對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，這就是個(gè) “預(yù)警信號(hào)”。南京九龍湖、長(zhǎng)沙鈺龍?zhí)煜碌臉I(yè)主也都在發(fā)護(hù)盤(pán)檄文，可有用嗎？西安有個(gè)小區(qū)業(yè)主喊著 “三年漲到 4 萬(wàn)”，結(jié)果現(xiàn)在才 2.18 萬(wàn) / 平，臉都打腫了。

最后說(shuō)句實(shí)在話(huà)，我特別理解大壯名城業(yè)主的焦慮，畢竟誰(shuí)的錢(qián)都不是大風(fēng)刮來(lái)的。但那篇護(hù)盤(pán)檄文，與其說(shuō)是 “戰(zhàn)斗書(shū)”，不如說(shuō)是 “安慰劑”。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟的柏文喜說(shuō)得特對(duì)：護(hù)盤(pán)得滿(mǎn)足三個(gè)條件 —— 控制房源、業(yè)主互相接盤(pán)、不怕空置，這三條沒(méi)一個(gè)能做到。你想啊，62 套房源掛著，有人急著用錢(qián)必須賣(mài)，怎么可能統(tǒng)一定價(jià)？

更戳破真相的是：以前的樓市漲，靠的是投資客炒作、產(chǎn)業(yè)紅利、學(xué)區(qū)溢價(jià)疊在一起的泡沫。現(xiàn)在泡沫破了，房子終于回歸 “住” 的本質(zhì)。那些喊著 “保衛(wèi)房?jī)r(jià)” 的業(yè)主，其實(shí)是不想接受 “自己買(mǎi)在山頂” 的現(xiàn)實(shí)。

但這事兒也不是全是壞消息。它給所有人提了個(gè)醒：以后買(mǎi)房別再聽(tīng) “網(wǎng)紅概念”，得看真需求 —— 有沒(méi)有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)、夠不夠多的剛需、生活配套實(shí)不實(shí)在。科學(xué)城核心區(qū)還能扛住價(jià)，不就是因?yàn)榻罔F、樓齡短嗎？

說(shuō)到底，樓市早不是 “閉著眼賺錢(qián)” 的時(shí)代了。大壯名城的這場(chǎng) “護(hù)盤(pán)戰(zhàn)”，不管輸贏，都該讓我們想明白：房子是家，不是賭具。那些靠炒作起來(lái)的價(jià)格，終究要被市場(chǎng)打回原形。