界面新聞記者 | 李香才

當運河玖院在9月北京新房市場掀起熱潮后，10月的聚光燈已悄然轉向紫京宸園。56.5億元，這是紫京宸園官宣首開成績。運河玖院為中建二局旗下中建玖合開發(fā)，紫京宸園開發(fā)商為中建一局旗下中建智地，二者同屬于A股上市公司中國建筑。這兩個項目的先后登場，為今年北京金九銀十的樓市增色不少。

紫京宸園與璞樾被稱為黃杉木店“雙子”項目，璞樾也將于10月17日開盤。兩個項目毗鄰，且均為豪宅項目，紫京宸園開盤熱銷，是否會給璞樾銷售帶來壓力？

另一方面，在北京房地產(chǎn)市場上，“中建八子”之間在角力，同時與中國建筑旗下另一個品牌中海地產(chǎn)也在較勁。近年來，中建智地在北京市場地位逐步提升，與“中建八子”其他公司拉開距離，并向北京市場頭把交椅發(fā)起沖擊。

“雙子”入市

10月12日，紫京宸園正式開盤。紫京宸園銷售經(jīng)理余港告訴界面新聞：“開盤參加選房的客戶400多組，實際選了353套房，總金額56.5個億。133平米的戶型直接售罄了，148平米的還有少量。開盤全案均價在10萬以上，開盤優(yōu)惠力度還是比較大的，具體每個樓棟優(yōu)惠幅度會有差異?！?/p>

根據(jù)規(guī)劃方案，紫京宸園包含15棟住宅樓，面積為133至278平方米區(qū)間，全四居戶型，此外還有少量400平方米戶型。首批取證的樓棟為1#、5-7#、10-14#，共9棟，合計559套房源?！捌溆鄮讞潣穷A計最快下個月取證。”余港表示。

紫京宸園開盤現(xiàn)場

據(jù)介紹，12日上午開盤后，下午紫京宸園營銷中心又迎來一批看房人。余港告訴界面新聞：“開盤當天下午售樓處接待了一大批客戶，由于比較集中，安全起見只能排隊進入，接待一直到晚上。主要是上午開盤沒選到房的客戶，還有一些上午參加開盤客戶的親戚朋友，以及一些從各個渠道看到我們項目開盤消息的客戶。”

該項目位于北京市朝陽區(qū)朝陽北路路北、黃杉木店路東，周邊有星河灣生態(tài)公園、朝陽區(qū)平房公園等，緊鄰朝陽大悅城，臨近地鐵6號線青年路站。此外，周邊教育、醫(yī)療資源配套完善。而附近的北京星河灣，則是老牌的區(qū)域豪宅象征，這也讓紫京宸園自拿地開始就備受關注。

由于紫京宸園周邊近十年沒有新項目入市，紫京宸園的推出滿足了區(qū)域內(nèi)的置換需求。余港在接受界面新聞采訪時表示：“購買人群還是以朝陽區(qū)為主，項目附近比如星河灣、天鵝灣、珠江羅馬嘉園、潤楓水尚這些小區(qū)業(yè)主，以及東四環(huán)沿線的改善性需求。從行業(yè)上看，相對來說文娛行業(yè)會多一些?！?/p>

時間回溯到2025年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開聯(lián)合體以126億元底價摘得北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目地塊、孫河組團地塊。黃杉木店地塊被分成兩部分，中建智地獨自操盤南地塊，開發(fā)項目為紫京宸園；金茂+越秀聯(lián)合操盤北地塊，開發(fā)項目為璞樾。

這是繼北京市朝陽區(qū)三間房的“雙子”項目保利·朝觀天珺和金茂滿曜之后，朝陽區(qū)又一個“雙子”項目。由于緊鄰黃杉木店路，也被業(yè)內(nèi)稱為黃杉木店“雙子”項目。

據(jù)界面新聞了解，璞樾將于10月17日開盤。璞樾項目相關人士在接受界面新聞采訪時說：“目前排卡整體達到400多組，我們的主力戶型是152和188平米，這兩個戶型排卡量比較大?？腿褐饕蔷幼≡诔喟鍓K、朝陽公園板塊業(yè)主，工作地集中在國貿(mào)及東三、四環(huán)附近。”

璞樾沙盤。界面新聞記者拍攝

據(jù)了解，紫京宸園和璞樾兩個項目都是中建智地+金茂+越秀+朝陽城開共同持股。璞樾人士告訴界面新聞：“兩個項目的營銷事項相互拉通，業(yè)績也是兩個地塊合并計算。兩個項目風格有差異，產(chǎn)品面積互補，以吸引不同的置業(yè)客群，最大化確保銷售業(yè)績。開盤時間錯開，也是為了兩個項目都達到最好的開盤效果。紫京宸園是宋式風格，園林面積比較大，主打的也是宋式山水。璞樾是璞系的世界東方風格，國際范、東方感，園林主題是參考安縵酒店的靜謐療愈感?！?/p>

“璞樾的定價會比紫京宸園高一些，折扣力度跟紫京宸園基本一致。兩個項目雖然有差異，但是肯定有一部分重疊的客群。目前也有認購了紫京宸園的客戶在等璞樾開盤，最終對比后再決定。不論在哪個項目成交，對整體的業(yè)績都是有利的?！痹撊耸刻寡?。

中建系內(nèi)部PK

中國建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)開發(fā)平臺。在北京市場，中海地產(chǎn)已連續(xù)7年保持銷冠位置，這一成績主要由兩個操盤團隊貢獻，即北京中海和中海新城。中國建筑旗下有八大工程局，每個工程局旗下都有各自獨立運營的地產(chǎn)開發(fā)平臺，被業(yè)界稱為“中建八子”。其中，中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）總部均在北京。

根據(jù)克而瑞公布的2025年1-9月北京房企權益銷售金額TOP30排行榜，中海新城成交金額192.63億元，位列第1位；中建智地成交金額158.43億元，位列第2位；北京中海成交金額125.35億元，位列第3位；中建玖合成交金額46.86億元，位列15位。此外，中建壹品（中建三局，總部位于武漢）第18位，成交金額39.51億元；中建東孚（中建八局，總部位于上海）第27位，成交金額18.71億元。

圖片來源：克而瑞房價北京微信公眾號

據(jù)界面新聞了解，2020年6月，中建一局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式更名為中建智地置業(yè)有限公司，2020年中建智地在北京市場權益銷售金額排名還在30以外，2021年就快速沖進了北京樓市TOP20，2023年更進一步進入前十行列，2024年排名第四，今年中建智地更上一層樓。

從今年1-9月排名來看，在“中建八子”內(nèi)部，中建智地穩(wěn)居首位。如果將北京中海和中海新城業(yè)績合并計算，中建智地尚不能相比；而如果單獨來看，中建智地已經(jīng)超過北京中海，并向中海新城發(fā)起沖擊，直指頭把交椅。

中海新城長期在北京市石景山區(qū)深耕，擅長舊改和城市更新項目。2024年11月，中海新城153億拿下“朝陽酒仙橋+小紅門+十八里店組合地塊”，將業(yè)務布局擴展至朝陽區(qū)。目前，其位于朝陽區(qū)的三個項目中海萬吉玖序、中海朝陽ONE和中海時光之境都已經(jīng)入市銷售；在石景山區(qū)，中海新城有中海瑞文里、中海寰宇天下天境、中海長安玖章和中海長安源境等項目在售；西城區(qū)有中海京華玖序。

北京中海則主要在豐臺、海淀、房山和昌平等區(qū)域布局，近期項目有中海未來之境、中海麗金府和麗澤叁號院等。不過，北京中海的“王牌”還沒有亮出來，那就是位于北京市海淀區(qū)的樹村項目。2025年3月18日，中海以75.02億元、溢價率27.93%拿下該地塊，成交樓面價約10.23萬元/平方米，成為北京單價地王項目。樹村項目已于9月8日取得建設工程規(guī)劃許可證。

中建智地在北京市朝陽區(qū)深耕多年，在區(qū)域開發(fā)有中建宸園、中建璞園、中建璞園PARK、北京宸園等項目，而紫京宸園則為繼中建宸園和北京宸園后的第三座宸園。

2025年以來，北京市朝陽區(qū)多個項目入市，競爭激烈。根據(jù)天朗數(shù)據(jù)，2025年1—9月朝陽區(qū)住宅網(wǎng)簽排名中，中建智地多個項目上榜。其中，中建璞園、北京宸園位列朝陽區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)冠亞軍，中建璞園PARK位列第四位。

中建智地在北京市朝陽區(qū)的布局還在繼續(xù)。9月30日，中建智地以43.145億元的價格拿下北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊，溢價率達39.18%，樓面價為8.53萬/㎡。未來，中建智地很有可能在該地塊開發(fā)另一個豪宅項目。

合碩機構首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪時說：“中建智地在產(chǎn)品打造方向上一直有非常清晰的認知，就是把文化作為項目的一個精神內(nèi)核，從而形成了文化地產(chǎn)標簽。從中建宸園、北京宸園到紫京宸園，每個產(chǎn)品都在不斷地自我迭新和進階。也因為這種進取心，未來這樣的企業(yè)也能夠獲得持續(xù)穩(wěn)健增長，獲得更大的市場機會。”

在紫京宸園之前，市場關注度比較高的是中建玖合在北京城市副中心開發(fā)的中建·運河玖院。9月20日，中建·運河玖院正式開盤，官宣當日售出573套房源，攬金47億元。截至10月15日，該項目已簽約515套，成交均價6.15萬元/㎡，去化率達67%。

再來看中建玖合在北京的布局，中建玖合2022年以66.815億元競得北京太陽宮地塊，并在該地塊開發(fā)了中建玖合府。值得一提的是，中建智地今年9月30日拿下的北京市朝陽區(qū)太陽宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊，與中建玖合府僅隔著一條太陽宮小街。

2023年7月，中建玖合以54.05億元摘得北京市大興區(qū)西紅門地塊，開發(fā)了中建玖玥府。時隔兩年，2025年6月，中建玖合再度出手，以底價74.91億元摘得北京城市副中心站綜合交通樞紐地區(qū)FZX-0101-0705等8幅地塊，在該地塊，中建玖合開發(fā)了中建·運河玖院項目。

回顧過往，中建智地以北京為起點，逐步將業(yè)務版圖擴展至天津、蘇州、常州、上海、南京以及廣州等地。而近年來，中建智地的業(yè)務重心已從全國范圍轉向北京，在北京市場多次拿地，深耕北京市場。從區(qū)域布局上看，也從房山、順義、昌平向中心區(qū)域朝陽靠攏。

根據(jù)中建二局官網(wǎng)信息，中建玖合發(fā)展聚焦京津冀環(huán)渤海、滬寧杭長三角、粵港澳大灣區(qū)為核心的都市圈。界面新聞了解到，中建玖合近兩年在上海市場表現(xiàn)相對突出，去年其在上海合約銷售額超過了北京。在今年的年中工作會議上，中建玖合北京區(qū)域表示，將扎實建設局和公司大本營所在地基本盤，為公司扛起局“利潤規(guī)模頂梁柱和投資業(yè)務標桿”貢獻區(qū)域力量。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶告訴界面新聞：“今年二季度以來，土地市場有所降溫，三季度房企拿地繼續(xù)保持審慎態(tài)度，7月受個別地塊帶動，溢價率階段性提升，但8月核心城市土拍減少，溢價率再次回落，9月300城平均溢價率降至3.8%，僅北京、上海、杭州、成都部分優(yōu)質地塊竟拍出高溢價?！焙诵某鞘械膬?yōu)質地塊仍是開發(fā)商布局的重點。

實際上，2023年北京土拍市場上，曾有熱門地塊吸引中建系多家公司同時參加競拍。當時這一做法飽受市場爭議，隨后北京市在一熱點地塊上收緊了競拍規(guī)則，要求“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地”。

一線城市的優(yōu)質地塊向來是房企關注重點，尤其在當下市場環(huán)境中，房企回歸一二線城市形成共識后，明顯推升了此類地塊的熱度。郭毅指出，房企普遍會投向一些市場需求較大、底盤扎實、客戶基數(shù)相對旺盛的板塊，從全國層面來看這樣的地塊非常有限，因此以北京為代表的一線城市，其優(yōu)質地塊會獲得房企積極追捧。這也意味著，未來北京房地產(chǎn)市場競爭會依然激烈。