實務中，如果建設工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人已經(jīng)分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發(fā)包人拖欠承包費用時，即可能發(fā)生承包人的優(yōu)先受償權與消費者權利的沖突。

　　網(wǎng)友咨詢：

　　如何理解商品房消費者的超級優(yōu)先權？

　　林麗律師解答：

　　"超級優(yōu)先權"并非嚴格意義上的法定概念，而是實務界對商品房消費者特殊保護地位的形象表述。商品房消費者的"超級優(yōu)先權"是近年來我國法律體系中針對購房者權益保護的一項重要制度創(chuàng)新，其核心在于賦予符合特定條件的商品房消費者在權利沖突時享有優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權等其他債權的特殊法律地位。

　　商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

　　在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

　　林麗律師補充：

　　商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

　　【法律依據(jù)】

　　《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》

　　一、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

　　二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

　　只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

　　三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

林麗律師

畢業(yè)于中國政法大學民商經(jīng)濟法專業(yè)，現(xiàn)為北京中銀律師事務所合伙人。林麗律師執(zhí)業(yè)年限近二十年，代理過數(shù)百起疑難復雜民商事訴訟案件，擔任數(shù)家公司常年法律顧問，民商事訴訟及公司法律顧問經(jīng)驗豐富。