作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

“樓盤停工數(shù)月，開發(fā)商失聯(lián)，首付交了、貸款還著，房子卻遙遙無期”—— 這是爛尾樓買房人常面臨的絕境。

依據(jù)《中華人民共和國民法典》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《商品房解釋》），若開發(fā)商逾期交房且停工超合理期限，買房人有權(quán)依法解除商品房買賣合同，要求開發(fā)商返還已付首付款，并賠償已償還的銀行貸款本息。這一規(guī)則為爛尾樓購房者提供了明確的法律救濟路徑，避免 “房財兩空”。

人民法院案例庫入選案例《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案》中也進一步明確：

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。

本案的爭議焦點為：案涉合同解除后首付款返還和貸款本息償還責(zé)任由誰承擔(dān)。

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

據(jù)此，合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。

本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息，并承擔(dān)賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。

關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

周軍律師提醒，這一理念在2023年《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》【（法釋〔2023〕1號）】中得到進一步確認(rèn)，明確將商品房消費者的合法權(quán)利置于優(yōu)先保護地位。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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