提到房地產(chǎn)，大家普遍比較關(guān)心房價。經(jīng)常有人問，房價到底是漲還是跌，我想這是每一個普通老百姓都關(guān)心的問題。想買房的人，希望房價能跌一跌，但又不知道跌到什么時候是個頭；想賣房的人，則關(guān)注什么時候能漲，能漲到什么程度，總想找到一個高點或低點。我覺得這種想法都是非常合理的。

但近期，像北京、上海這樣的中心城市，房價出現(xiàn)了劇烈波動。因此，我就針對這一現(xiàn)象，研究了一個問題——當(dāng)前房地產(chǎn)的走勢和未來方向。具體來說，我主要研究了以下幾個問題：第一，北京房價的走勢情況；第二，從北京房價的走勢中，能看出房地產(chǎn)的哪些基本特點；第三，全國房地產(chǎn)的走勢究竟如何；第四，房地產(chǎn)未來的發(fā)展方向到底是什么；第五，結(jié)論和建議。

一、北京房地產(chǎn)的走勢情況

說到北京，大家往往會想到這是我們的首都，很多人都希望能在北京有一套自己的房子。北京是許多人向往的地方，這里有中央部委，有清華、北大這樣的著名高校，所以很多人把在北京安家定居當(dāng)作一個理想。目前北京市的房價基本情況如何呢？

首先，從整體來看，北京的房價仍處于下跌過程中。這一點我們可以從各個區(qū)域看到，不管是中心區(qū)域，比如海淀萬柳這樣的高價片區(qū)，還是朝陽的一些金融聚集區(qū)，甚至包括西城、東城——畢竟北京最貴的房子以往都集中在東西城，曾經(jīng)每平米能達到20萬到30萬，而現(xiàn)在也出現(xiàn)了不同程度的回落。這是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場的總體特點。

其次，具體來看北京房價的下跌幅度。以昌平為例，北京房價平均下跌了30%到50%，個別區(qū)域跌幅可能更大。之前我曾調(diào)研過燕郊，燕郊房價最高時達到2萬到3萬多，而前段時間有報道顯示，現(xiàn)在已經(jīng)跌到5000多，這樣的降幅是非常明顯的。

第三，總體上說，北京目前的房價，尤其是“老破小”這類房源，仍然處于下行通道。當(dāng)然，北京一些核心地段的房產(chǎn)相對還是比較堅挺的，但這些地段也出現(xiàn)了一個現(xiàn)象：個別住戶因為出國、經(jīng)濟出現(xiàn)問題等原因，會出現(xiàn)所謂“全款甩賣”的情況。這也給北京房價的波動帶來了新的變數(shù)。

二、北京市房價的總體特點

前面我們已經(jīng)描述了北京市房價的基本情況，北京市房價具體有哪些特點呢？

第一，北京市目前仍然存在限購政策，四環(huán)以內(nèi)還在執(zhí)行，五環(huán)以內(nèi)有所放開。但不論是四環(huán)還是五環(huán)，房價普遍都處于下跌狀態(tài)，這是北京市場的第一個特點。

第二，北京房價的吸引力到底是大還是小。我之前提到，很多人仍然希望在北京有一套房子、在北京居住，但隨著交通越來越便利，人們的觀念也在發(fā)生變化。過去，在市中心有套房是一種榮耀，而現(xiàn)在人們更看重的是：我在哪里工作更舒心、收入更高，我愿意在哪里生活。住在哪里更舒服、更方便，就選擇哪里。不再像以前那樣，由于交通工具不發(fā)達，大家都希望住得離醫(yī)院近一點、離學(xué)校近一點，這些曾是關(guān)鍵因素。如今，隨著交通和社會服務(wù)的便利化，這個要求就比較低了。

第三，城市發(fā)展對年輕人的吸引力非常重要。對中老年人來說，他們更多關(guān)注的是養(yǎng)老金、養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)院和周圍環(huán)境。從某種意義上說，老年人在哪里生活差別并不太大，只要生活方便、附近有醫(yī)院、有個小圈子就可以。因此，現(xiàn)在社會上也逐漸有更多人愿意選擇去養(yǎng)老院，這是一個現(xiàn)實情況。

因此，北京市的房價出現(xiàn)了兩個變化：第一，北京房價的吸引力相比以前有所減弱；第二，人們不再認(rèn)為必須留在北京。同時，北京也出現(xiàn)了人口遷移的現(xiàn)象，比如從市區(qū)遷往通州，但后來通州的房價跌幅也比較大。這些就是我們看到的北京市房價的基本情況。

三、全國房價的特點是什么？

我們看全國的房價，主要看兩個方面。一方面要看媒體報道的房價情況，看房價到底是高還是低。另一方面要看人們的生活選擇，也就是大家更愿意在哪里居住。從目前來看，由于國家政策的影響，全國房價總體處于下降趨勢。房價下跌，加上政策不鼓勵投資、而是鼓勵買房用于居住，這些因素共同導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)向以居住為核心，而不是以投資為核心。

首先，以居住為核心，帶來的一個變化是有錢人不那么愿意買房了，因為他們大多已經(jīng)有房子，不需要再買。而且現(xiàn)在社會服務(wù)越來越完善，比如民宿、養(yǎng)老院、高檔酒店等都提供各種配套服務(wù)，有時候花大筆錢買一套房，還不如住酒店式公寓或民宿，因為它們服務(wù)齊全，這也讓人們的購房意愿有所降低。另外，現(xiàn)在流行一種“便利吸引入住”、拎包入住的服務(wù)模式，這使得為了短期居住而去購買私人房產(chǎn)變得不那么必要。

其次，由于全國經(jīng)濟正處于調(diào)整期，一般來說，經(jīng)濟活躍、就業(yè)崗位多、收入高的地方，人們更愿意聚集。這樣的地方，房價還有可能上漲。而其他一些適合老年人居住的地區(qū)，包括北京、上海這類城市中的老年居住區(qū)域，房子的吸引力就相對較低。老年人居住更看重的是生活設(shè)施、醫(yī)院和養(yǎng)老條件，但這些對年輕人來說反而可能成為負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，日常的飲食服務(wù)等配套也很重要。

總體來看，國內(nèi)房價整體呈下降趨勢。除了剛才提到的政策原因之外，另一個原因是整個社會消費不暢，而且人們觀念也在變化，更愿意把錢花在生活上，而不是全部投到房子里。同時我們也要看到，人口減少、出生率下降，這些因素都在影響房子的長期價值，這恐怕也是一個重要原因。

四、未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向

如果從當(dāng)前房地產(chǎn)的走勢以及北京、上海這類中心城市的變化來看，我個人認(rèn)為未來的房子會出現(xiàn)這樣的情況：

首先，老房子的價格會越來越低，到一定程度后逐漸趨于平衡；同時，一些新的城區(qū)、新的地塊將會出現(xiàn)，為富裕階層提供新型的住房。這樣做的好處在于，新的區(qū)域生活更加便利。特別是隨著股市繁榮、科技發(fā)展，很多人積累財富后，會更愿意購買條件更好的房子，這就需要社會提供相應(yīng)的住房服務(wù)，這一點很可能成為未來新的需求。

另外，隨著人們生活質(zhì)量的提高，中高收入群體的居住觀念也在變化，他們對高層住宅的欲望降低，更傾向于選擇平層、多層住宅，或是獨棟、聯(lián)排別墅。從美國的情況也能看出，普通家庭也可以住聯(lián)排別墅，只要有一套住得舒適、生活便利就很好。因此，我們國家下一步勢必會推出房產(chǎn)稅，通過征收房產(chǎn)稅來解決地方財政的問題。否則，如此龐大的社會服務(wù)僅依靠房地產(chǎn)首次開發(fā)時的稅收是不太現(xiàn)實的，這也是未來發(fā)展的一個方向。

所以總體來看，普通住宅價格上漲的可能性變小，雖然個別新地塊的住宅價格可能仍有上漲空間，但把住房作為投資品的時代基本上已經(jīng)結(jié)束了，這是一個基本的結(jié)論。

五、結(jié)論和建議

通過我們對北京市乃至全國房地產(chǎn)的分析，可以得出兩個主要結(jié)論。

第一，總體上，中心城市的房產(chǎn)吸引力正在下降。也就是說，雖然人們?nèi)栽敢庠谥行某鞘泄ぷ?，但隨著交通日益發(fā)達，二線、三線城市如果出現(xiàn)新的投資機會，也會吸引越來越多人前往。

第二，當(dāng)前全國房價整體處于下行過程，而且這種下降趨勢可能會長期持續(xù)。未來只有個別地段、個別項目，可能主要為富裕階層提供住房，這或許會成為一個發(fā)展方向。因此我們可以看到，現(xiàn)在有些城市里，哪怕只隔一條街，房價也可能相差數(shù)萬元。這正是因為設(shè)施條件、服務(wù)水平和居住環(huán)境不同，人們愿意多花錢，選擇那些更便利的居住區(qū)域。

針對以上情況，提出兩點建議。

第一，對于年輕人來說，如果更追求生活舒適度，租房而不買房也是一種可行的選擇。過去我們的觀念總覺得必須有一套自己的房子，人生才算安定。當(dāng)然，對中老年人而言，擁有自己的住房還是很重要的，退休后不必頻繁搬家，能安穩(wěn)居住。這也是一個現(xiàn)實問題，因為很多房東不太愿意把房子租給老年人。

第二，未來房地產(chǎn)會出現(xiàn)明顯分化。老舊小區(qū)的“老破小”可能會越來越不值錢，而新建的住宅由于設(shè)施更先進、設(shè)計更新穎，價格可能仍然較高。這是我們需要看到并注意的變化趨勢。