廣州天河區(qū)保利心語(yǔ)這幾年房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重，不少戶型價(jià)格已經(jīng)腰斬，如今70平的小戶型兩年時(shí)間單價(jià)跌幅早已過(guò)半，單價(jià)僅需要6萬(wàn)即可入手。近日，保利心語(yǔ)一套房的成交價(jià)格，迅速引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

保利心語(yǔ)是位于廣州珠江新城的老小區(qū)，位于珠江新城CBD核心位置，旁邊就是花城廣場(chǎng)、K11商場(chǎng)、東塔等頂級(jí)商業(yè)體，也是前幾年廣州炒房客最集中的地方。首期開(kāi)盤于2009年，新房售價(jià)1.3萬(wàn)左右。

小區(qū)的價(jià)格高峰集中在2021年至2023年間。其中這套72平的小戶型，在2023年的成交總價(jià)高達(dá)1015萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)14.08萬(wàn)，對(duì)比開(kāi)盤價(jià)漲幅十倍以上。

而短短兩年的時(shí)間，小區(qū)同樣72平戶型總價(jià)已經(jīng)降至460萬(wàn)，單價(jià)僅需6.38萬(wàn)。也就是說(shuō)兩年時(shí)間總價(jià)跌去了555萬(wàn)。這筆錢對(duì)于無(wú)數(shù)人而言可是一輩子都賺不到的。房子的價(jià)格跌去了一半以上，價(jià)格跌幅真的很恐怖了。

而就在兩個(gè)多月前，從14萬(wàn)/平跌到7萬(wàn)/平，保利心語(yǔ)房?jī)r(jià)正式腰斬了，有炒房客一套房子虧掉760萬(wàn)。

2022年的時(shí)候，【保利心語(yǔ)】一套71平方的小2房，成交價(jià)是1060萬(wàn)，單價(jià)14.7萬(wàn)/平米。

就在今年7月，相同的戶型，成交價(jià)跌到了500萬(wàn)，單價(jià)降到了7萬(wàn)/平米，跌幅超過(guò)50%了。

當(dāng)年買這個(gè)小區(qū)的炒房客，現(xiàn)在房?jī)r(jià)就跌掉了560萬(wàn)，再加上這幾年的利息、稅費(fèi)和中介費(fèi)大約200萬(wàn)，總虧損達(dá)到760萬(wàn)。

而到了9月，這個(gè)樓盤房?jī)r(jià)仍在呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。房?jī)r(jià)僅僅兩個(gè)月時(shí)間，又從單價(jià)7萬(wàn)跌至6萬(wàn)，這個(gè)幅度還是令人震驚。

有網(wǎng)友感慨，廣州最核心的珠江新城，房?jī)r(jià)也一樣腰斬，所以別再迷信什么一線城市核心區(qū)保值增值了。

• 我們?cè)賮?lái)看看廣州總體樓市狀況。

這是廣州某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)“十一”樓市的總結(jié)。幾大觀點(diǎn)很接地氣，應(yīng)該說(shuō)真正在一線注視市場(chǎng)的人，結(jié)論都差不多。現(xiàn)在的問(wèn)題是：大家都希望市場(chǎng)能夠見(jiàn)底回穩(wěn)，而且這種心態(tài)都已經(jīng)非常迫切。但前線要的，和實(shí)際給的，有一定錯(cuò)位。

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布數(shù)據(jù)，國(guó)慶中秋假期（10月1日至8日），廣州一手房網(wǎng)簽13.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，其中一手住宅網(wǎng)簽12.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。

廣州中原研究發(fā)展部于10月8日晚公布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)其對(duì)全市部分重點(diǎn)樓市項(xiàng)目的監(jiān)控和測(cè)算，今年國(guó)慶假期一手房認(rèn)購(gòu)量同比明顯下滑，但是環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，二手房無(wú)論是同比還是環(huán)比均下降約三四成。

市場(chǎng)整體熱度明顯回落，主要原因是去年同期廣州有放松限購(gòu)的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上國(guó)慶假期買家和業(yè)主出游返鄉(xiāng)導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注較低，剛需和改善型需求有相當(dāng)一部分購(gòu)買力仍在觀望。

廣州某頭部渠道中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務(wù)計(jì)劃的50%左右。天河海珠、增城新塘等板塊相對(duì)理想，大概完成了計(jì)劃的70%；番禺黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。由于這該機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)內(nèi)以“銷售強(qiáng)人”著稱，如果他們進(jìn)入的樓盤完成度平均只有50%，則其未進(jìn)駐的樓盤完成度只會(huì)更低。今年“十一”的樓市表現(xiàn)很讓業(yè)內(nèi)失望。

從銷售絕對(duì)值看，今年“十一”8天假期，多數(shù)樓盤成交不足20套，能上30套已算不錯(cuò)；而去年同期，單盤普遍成交基本在50~100套之間，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前廣州宣布全面取消限購(gòu)，疊加降首付、降利息等史詩(shī)級(jí)利好；今年的“金九銀十”至今未見(jiàn)任何政策出臺(tái)。

再看另一家場(chǎng)內(nèi)代理頭部機(jī)構(gòu)的總結(jié)，他們梳理出五點(diǎn)結(jié)論：

• 1、成交規(guī)模同比下降45%，較今年“五一”期間再降25%；
• 2、優(yōu)質(zhì)貨源緊缺，國(guó)慶檔期新增供應(yīng)僅1400套，創(chuàng)6年來(lái)新低；
• 3、新房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，僅20%的項(xiàng)目推出優(yōu)惠，且幅度較??；
• 4、剛需客戶構(gòu)成市場(chǎng)主力，成交均價(jià)集中在250~450萬(wàn)元之間；
• 5、市場(chǎng)熱點(diǎn)集中于核心主城區(qū)，外加老黃埔及番禺北部。

這些種種跡象的背后，說(shuō)明當(dāng)前廣州買房人的信心，還是在全面恢復(fù)中。可以肯定的是，如今廣州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價(jià)格到了市場(chǎng)理性波動(dòng)階段，而現(xiàn)在購(gòu)房消費(fèi)者則更加理性。

不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

而上述這些樓盤價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤的真實(shí)寫(xiě)照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來(lái)看，當(dāng)前廣州樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

展望四季度，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為市場(chǎng)成交量會(huì)維持高位。一方面開(kāi)發(fā)商要繼續(xù)沖刺全年業(yè)績(jī)，在促銷方面會(huì)有很多動(dòng)作，另一方面廣州等城市仍在推進(jìn)房票安置、擴(kuò)大公積金提取的用途、推出房產(chǎn)會(huì)或購(gòu)房節(jié)等支持措施，預(yù)計(jì)四季度整體樓市交易會(huì)明顯好于三季度，全年將呈現(xiàn)出“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢(shì)。

對(duì)此，你怎么看呢？