文/北京進(jìn)深 徐迪

拿地5個(gè)月后，保利建工海淀半壁店項(xiàng)目的總平圖終于出來(lái)了。

比它晚拿地的寶山雙子樣板間都開(kāi)放了。

這個(gè)開(kāi)發(fā)速度很不保利，主要原因還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問(wèn)題。

地塊北邊有一座空軍機(jī)場(chǎng)，距離跑道2公里左右，屬于凈空區(qū)內(nèi)，控高很?chē)?yán)格。

在3月28日正式掛牌后，半壁店地塊經(jīng)歷過(guò)一次調(diào)規(guī)，涉及控高、街坊路和統(tǒng)籌核算指標(biāo)三個(gè)方面。

其中對(duì)項(xiàng)目影響最大的就是限高。

調(diào)整后要求主體建筑高度按15米限高，并嚴(yán)格控制在18米之內(nèi)。

好房子新規(guī)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做到層高3米，按照這個(gè)限高，項(xiàng)目可能連5層都做不出來(lái)。

不過(guò)，調(diào)規(guī)文件還是留了一句活話：最終以空軍機(jī)場(chǎng)主管部門(mén)審批意見(jiàn)為準(zhǔn)，且建筑高度不得超過(guò)18米。

或許正是因?yàn)檫@句話，讓保利萌生了可以“博弈”的想法。

最終，半壁店項(xiàng)目報(bào)規(guī)的方案建筑高度是15.89米。

并且大部分樓棟都超過(guò)了15米，地上樓層數(shù)做到5層。

保利慢了幾個(gè)月，但慢得很值。

01、樓棟排布

項(xiàng)目建設(shè)用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬(wàn)㎡，其中地上建面5.8萬(wàn)㎡，地下4.35萬(wàn)㎡，容積率1.43。

規(guī)劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

· 西區(qū)03地塊8棟：

除4# 外，均為地上5層，部分北向退層；

4# 東單元為4層，西單元為3層。

另外5# 西邊也有半個(gè)單元退到4層。

· 東區(qū)04地塊6棟樓，均為5層矮板。

總計(jì)330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

02、建筑高度

半壁店項(xiàng)目的總平圖與常見(jiàn)總平圖不同的一點(diǎn)是，標(biāo)高給了三組數(shù)值：

①相對(duì)標(biāo)高H、②正負(fù)零的絕對(duì)標(biāo)高±0.000、③絕對(duì)標(biāo)高最高點(diǎn)Hmax。

一般的項(xiàng)目只會(huì)給出前兩種，①是最直觀的樓體高度，②是正負(fù)零的海拔高度。

① ②等于這棟建筑的絕對(duì)標(biāo)高，也就是以海平面為基準(zhǔn)的實(shí)際高程點(diǎn)。

以半壁店項(xiàng)目最高建筑為例，它的絕對(duì)標(biāo)高應(yīng)該是15.89 55.8=71.69米。

那么Hmax是個(gè)啥值？為什么大于71.69？

請(qǐng)教了搞建筑設(shè)計(jì)的小伙伴，解釋說(shuō)建筑高度不是按照屋頂最高點(diǎn)計(jì)算的。

平屋頂及屋頂坡度小于35%的，按照建筑檐口計(jì)算；

大于35%按照坡屋頂?shù)囊话胗?jì)算；

屋頂上的設(shè)備間、樓梯間等不大于6米的，不計(jì)算建筑高度。

5# 的Hmax=72.95米，減掉71.69米的絕對(duì)標(biāo)高，有1.26米未計(jì)算。

也就是說(shuō)，這棟樓的相對(duì)高度最高點(diǎn)，應(yīng)該是15.89 1.26=17.15米。

按照這個(gè)計(jì)算，半壁店項(xiàng)目14棟樓里，有13棟的最高點(diǎn)都超過(guò)16米。

“Hmax”這個(gè)數(shù)值的標(biāo)記，體現(xiàn)了半壁店項(xiàng)目在建筑高度管控上的嚴(yán)格。

總平圖來(lái)看，除了西區(qū)4# 是12.41米，其余樓棟主體部分都在15米以上。

最終還是突破了對(duì)建筑主體高度的限制。

03、樓間距

圖很干凈，除了樓棟號(hào)和高度外，數(shù)字不多。

但樓棟間距還是給標(biāo)出來(lái)了。

主要是項(xiàng)目的樓棟太寬，最南排樓棟，面寬在120米左右。

這應(yīng)該是近期新盤(pán)里單體樓棟最寬的。

旁邊的一棟也有近60米寬，兩棟樓中間距離五六米。

實(shí)際體感應(yīng)該還算開(kāi)闊，人行穿梭不會(huì)局促，但在平面圖上來(lái)看，就像是一整排樓，布局顯得十分壓抑。

南北樓間距，西區(qū)是18-25米；東區(qū)因?yàn)橹挥袃膳艠?，最大能達(dá)到37.55米。

樓棟兩側(cè)緊貼用地紅線，特別是東區(qū)東側(cè)，距離圍墻只有1米多點(diǎn)。

04、園林、會(huì)所

出讓文件中，建議建筑布局采用圍合式，并結(jié)合中心及街心花園的設(shè)置，強(qiáng)化景觀均好性，形成具有儀式感、園林感、歸屬感的居住環(huán)境。

于是，在這么緊張的樓間尺度里，半壁店項(xiàng)目還是做出了園林規(guī)劃。

東區(qū)在兩排樓之間設(shè)有下沉庭院，周?chē)h(huán)繞景觀廊架，配有數(shù)個(gè)頂部鏤空的四方景觀亭。

西區(qū)間距實(shí)在沒(méi)有太大發(fā)揮空間，還要留出消防通道，只做了個(gè)圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風(fēng)水上有什么講究。

05、社區(qū)出入口

說(shuō)到風(fēng)水，還有個(gè)小細(xì)節(jié)。

東西區(qū)大門(mén)開(kāi)在同一條街上，但稍微錯(cuò)開(kāi)了一些，沒(méi)有正面相對(duì)，也是講究的。

地下通道聯(lián)通了兩側(cè)小區(qū)，方便業(yè)主穿行。

大門(mén)約20米寬，做了景觀裝飾，外加兩側(cè)各有10多米景墻延伸出來(lái)，整體沿街界面接近50米。

地庫(kù)入口，西區(qū)開(kāi)在西北角位置，也規(guī)劃了景墻，給到歸家禮序感；

東區(qū)地庫(kù)入口在東側(cè)兩排樓之間的位置。

同時(shí)因?yàn)闁|區(qū)地形更寬，地庫(kù)入口旁邊還開(kāi)了一處人行出入口。

出租車(chē)站點(diǎn)也設(shè)置在這里，紅線以?xún)?nèi)。

06、贈(zèng)送面積

贈(zèng)送方面，看平面圖是沒(méi)太大驚喜，只有南側(cè)的一字形飄窗。

并且不像寶山雙子做成大尺度L型的，預(yù)測(cè)是客廳沒(méi)有，南向兩個(gè)臥室各有一段。

樓棟南側(cè)都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型，這樣還能偷點(diǎn)層高出來(lái)。

07、產(chǎn)品、戶型

參考中海樹(shù)村項(xiàng)目，可以做出疊拼 平層組合。

戶型單層建面130㎡起步，最大有200多㎡的。

08、拿地回溯

5月20日，保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元總價(jià)摘得海淀半壁店2201-0003、0004地塊。

折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

這是繼北五環(huán)外嘉華天珺項(xiàng)目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京慧海常筑置業(yè)有限公司，今年6月19日完成工商登記。

公司注冊(cè)資本45.45億元，保利北京和北京建工分別持股70%和30%。

保利北京總經(jīng)理李紅亮擔(dān)任項(xiàng)目法定代表人兼董事長(zhǎng)、經(jīng)理。

李紅亮是保利發(fā)展北京公司空降的“新帥”，42歲，在保利發(fā)展已有17年工齡。

從一名校招生到集團(tuán)骨干，再到區(qū)域公司總經(jīng)理，他不斷轉(zhuǎn)變身份。在來(lái)北京公司之前，李紅亮還是保利發(fā)展職工監(jiān)事，董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理（主持工作）。

09、區(qū)位配套

半壁店地塊位于海淀區(qū)南部的田村路街道，地處北四環(huán)與五環(huán)之間，東側(cè)臨近西四環(huán)城市快速路與軌道交通站點(diǎn)地鐵6號(hào)線五路居站及田村站。

板塊界面整體偏老舊，還有一些正在拆除的危房工程，改造周期比較長(zhǎng)，整體居住氛圍和城市界面有待提升。

但周邊生活配套完善，近航天中心醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院。田村地鐵站附近有京糧廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目。

學(xué)區(qū)主要是行知實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中國(guó)人民大學(xué)附屬小學(xué)（亮甲西校區(qū)）等。

海淀供地今年明顯放量，但西四環(huán)四季青板塊項(xiàng)目還是稀缺。

周邊沒(méi)有在售新盤(pán)，老小區(qū)較多，包括田村路39號(hào)院，樂(lè)府江南等，二手房掛牌價(jià)9.7萬(wàn)/㎡。

次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平層，2000萬(wàn)級(jí)豪宅，成交均價(jià)12萬(wàn) 。

西北方面直線5公里左右，有城建越秀·香山樾、天恒廣安·印香山，成交均價(jià)也在12萬(wàn)左右。