警惕物業(yè)4大收費(fèi)套路！新規(guī)之下，這兩筆錢他們多收了，業(yè)主可依法追回
前陣子在業(yè)主群里刷到鄰居李姐的吐槽：“剛?cè)ソ晃飿I(yè)費(fèi)，物業(yè)說(shuō)除了2.3元/平的基礎(chǔ)費(fèi)，還得交50塊/月的‘公攤水電費(fèi)’和300塊‘生活垃圾處理費(fèi)’，我問(wèn)這些不是該包含在物業(yè)費(fèi)里嗎？他們支支吾吾說(shuō)‘這是額外規(guī)定’，我怕麻煩就先交了，回頭越想越不對(duì)勁?！?br/>其實(shí)不少業(yè)主都遇到過(guò)類似情況，物業(yè)收費(fèi)時(shí)總愛(ài)加些“模糊項(xiàng)目”，要么重復(fù)收，要么亂加價(jià)，很多人因?yàn)椴欢?、怕扯皮就忍了。但?025年1月起，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》新修訂版正式實(shí)施，加上《民法典》里的明確規(guī)定，物業(yè)再這么亂收費(fèi)，業(yè)主完全能依法把多交的錢要回來(lái)。今天就跟大家聊聊物業(yè)最常見(jiàn)的4個(gè)收費(fèi)套路，再說(shuō)說(shuō)哪兩筆錢能追回，教你怎么維護(hù)自己的權(quán)益。
一、先拆套路：物業(yè)常玩的4個(gè)“收費(fèi)花招”，別再傻傻買單
很多業(yè)主交完錢都沒(méi)搞清楚“錢花在哪了”，其實(shí)物業(yè)的收費(fèi)套路大多藏在“模糊項(xiàng)目”和“違規(guī)條款”里，這4個(gè)坑最常見(jiàn)：
第一個(gè)是“公攤水電費(fèi)重復(fù)收”。這是最普遍的套路——物業(yè)明明已經(jīng)把“公攤水電費(fèi)”算進(jìn)基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)里（比如1.8元/平的物業(yè)費(fèi)里，就包含了電梯、樓道照明的電費(fèi)，以及水泵、消防設(shè)施的水費(fèi)），卻又單獨(dú)列一項(xiàng)“公攤水電費(fèi)”，每月收30-80元。比如我同事住的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)2.1元/平，物業(yè)又額外收45元/月的“公共區(qū)域能耗費(fèi)”，后來(lái)查政策才知道，這屬于重復(fù)收費(fèi)。
第二個(gè)是“裝修押金變‘不退款’”。業(yè)主裝修前，物業(yè)會(huì)要求交1000-5000元的“裝修押金”，說(shuō)怕?lián)p壞公共設(shè)施，可等裝修完，物業(yè)總能找理由扣錢，要么說(shuō)“墻面有點(diǎn)劃痕”，要么說(shuō)“垃圾沒(méi)清干凈”，甚至直接拖著不退?！睹穹ǖ洹防锩鞔_說(shuō)了，只要業(yè)主沒(méi)損壞公共設(shè)施，裝修押金必須在裝修結(jié)束后30天內(nèi)退還，物業(yè)沒(méi)權(quán)利扣。
第三個(gè)是“代收代繳項(xiàng)目加價(jià)”。比如物業(yè)幫業(yè)主代收水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，本該按供水供電公司的原價(jià)收，卻悄悄加0.1-0.3元/度（噸），美其名曰“服務(wù)費(fèi)”。但新規(guī)里寫(xiě)得很清楚，物業(yè)代收這些費(fèi)用時(shí)，不能額外加收任何費(fèi)用，就算收“服務(wù)費(fèi)”，也得提前跟業(yè)主協(xié)商一致，而且不能超過(guò)政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)（大多地方規(guī)定不超過(guò)1%）。
第四個(gè)是“空置房收全額物業(yè)費(fèi)”。有些業(yè)主買了房沒(méi)住，物業(yè)還是按100%收物業(yè)費(fèi)，其實(shí)新規(guī)有明確優(yōu)惠：空置房（連續(xù)6個(gè)月以上沒(méi)人住，且業(yè)主向物業(yè)報(bào)備過(guò)）的物業(yè)費(fèi)，按不超過(guò)90%收取，部分城市（比如武漢、西安）甚至規(guī)定按70%收。比如業(yè)主買了房沒(méi)裝修，空置了一年，物業(yè)收全額就是違規(guī)的。

二、劃重點(diǎn)：新規(guī)下這兩筆錢，多收了必須退
很多業(yè)主不知道，就算之前被多收錢，現(xiàn)在也能憑新規(guī)要回來(lái)，尤其是這兩筆錢，物業(yè)沒(méi)權(quán)利多收，只要你能拿出證據(jù)，大概率能追回：
第一筆是“重復(fù)收取的公攤水電費(fèi)”。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條，物業(yè)費(fèi)包含“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”，而公攤水電費(fèi)（電梯、樓道照明、水泵等的能耗）就屬于“共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)”，已經(jīng)包含在基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)里，物業(yè)再單獨(dú)收就是違規(guī)。
比如業(yè)主每月交2元/平的物業(yè)費(fèi)（100平的房子就是200元），物業(yè)又額外收50元公攤水電費(fèi)，那這50元就是多收的。只要你能拿出物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)憑證和公攤水電費(fèi)的收費(fèi)單據(jù)，就可以要求物業(yè)退還，哪怕是過(guò)去1-2年多交的，也能追回來(lái)（民事訴訟時(shí)效是3年，沒(méi)超過(guò)就能要）。我鄰居張阿姨就憑這兩個(gè)單據(jù)，追回了過(guò)去1年多交的600元公攤費(fèi)。
第二筆是“違規(guī)扣下的裝修押金”?！睹穹ǖ洹返?44條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，也不得無(wú)故扣留業(yè)主的裝修押金。只要業(yè)主裝修時(shí)沒(méi)破壞承重墻、沒(méi)損壞電梯/樓道等公共設(shè)施，物業(yè)必須全額退還押金，哪怕有輕微的“墻面污漬”，也不能扣全款，最多扣點(diǎn)清潔費(fèi)（還得有明確標(biāo)準(zhǔn)）。
比如業(yè)主交了2000元裝修押金，裝修完物業(yè)說(shuō)“樓道有點(diǎn)灰”扣500元，這就屬于違規(guī)。業(yè)主可以拿著裝修前的房屋照片（證明公共設(shè)施完好）、裝修押金收據(jù)，要求物業(yè)退還全款，要是物業(yè)不退，直接找主管部門投訴就行。
三、3步自查：5分鐘搞清楚，你家有沒(méi)有被多收錢
很多業(yè)主覺(jué)得“查起來(lái)麻煩”，其實(shí)花5分鐘就能搞清楚自己有沒(méi)有被多收錢，就看這3步：
第一步，查“收費(fèi)公示欄”。小區(qū)門口或物業(yè)辦公室里，必須貼有《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示表》，上面會(huì)寫(xiě)清楚“基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)包含哪些項(xiàng)目”“有沒(méi)有額外收費(fèi)項(xiàng)目”。如果公示表里沒(méi)寫(xiě)“公攤水電費(fèi)單獨(dú)收”，但物業(yè)卻收了，那就是違規(guī)；如果寫(xiě)了“代收水電費(fèi)不加價(jià)”，但實(shí)際收的比水電公司賬單貴，也是違規(guī)。
第二步，對(duì)“物業(yè)服務(wù)合同”。你跟物業(yè)簽的合同里，會(huì)明確寫(xiě)“物業(yè)費(fèi)單價(jià)”和“服務(wù)內(nèi)容”，比如合同里寫(xiě)“物業(yè)費(fèi)2.2元/平，包含共用設(shè)施運(yùn)行費(fèi)”，那物業(yè)再收公攤費(fèi)就是違約。把合同和繳費(fèi)單據(jù)對(duì)比一下，有沒(méi)有額外收費(fèi)項(xiàng)目，一眼就能看出來(lái)。
第三步，算“空置房費(fèi)用”。如果你的房子是空置的（沒(méi)住人、沒(méi)出租），且提前跟物業(yè)報(bào)備過(guò)，那就按新規(guī)算：比如當(dāng)?shù)匾?guī)定空置房按80%收物業(yè)費(fèi)，100平的房子每月物業(yè)費(fèi)200元，那空置時(shí)每月只該交160元，要是物業(yè)收了200元，多的40元就是可以追回的。
四、追回錢的4個(gè)辦法：合法不扯皮，新手也能操作
搞清楚自己被多收錢后，不用跟物業(yè)吵架，按這4個(gè)步驟來(lái)，合法又省心：
第一步，先跟物業(yè)“友好協(xié)商”。帶著你的證據(jù)（繳費(fèi)憑證、合同、公示表照片）去找物業(yè)經(jīng)理，說(shuō)明情況，要求退還多收的錢，最好是當(dāng)面溝通，同時(shí)錄音（留作備用證據(jù)）。大部分物業(yè)不想把事情鬧大，只要證據(jù)確鑿，都會(huì)同意退還，只是可能會(huì)拖1-2周，別著急，讓他們給個(gè)明確的退款時(shí)間。
第二步，找業(yè)委會(huì)“幫忙撐腰”。如果物業(yè)不同意退，就聯(lián)系小區(qū)業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)有義務(wù)維護(hù)業(yè)主權(quán)益，會(huì)幫你跟物業(yè)交涉，甚至組織業(yè)主一起維權(quán)。比如我們小區(qū)業(yè)委會(huì)就幫10多戶業(yè)主追回了公攤費(fèi)，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)能直接跟物業(yè)談合同條款，物業(yè)更重視。
第三步，向“主管部門投訴”。這是最有效的辦法之一，直接打當(dāng)?shù)刈〗ň帧拔飿I(yè)監(jiān)管科”的電話（可以在住建局官網(wǎng)查到），或者打12345市民熱線，說(shuō)明“物業(yè)違規(guī)收費(fèi)”，并提供證據(jù)（繳費(fèi)單、合同照片）。主管部門會(huì)責(zé)令物業(yè)整改，一般15個(gè)工作日內(nèi)就會(huì)有回復(fù)，物業(yè)不敢不配合。
第四步，走“法律途徑”。如果以上辦法都沒(méi)用，且多收的錢比較多（比如超過(guò)2000元），可以向法院提起民事訴訟，拿著證據(jù)去立案，訴訟費(fèi)不高（1萬(wàn)元以下只要50元），而且勝訴率很高——因?yàn)槲飿I(yè)違規(guī)收費(fèi)的證據(jù)很明確，法院一般會(huì)支持業(yè)主。
其實(shí)物業(yè)和業(yè)主本該是“互相配合”的關(guān)系，可有些物業(yè)卻把“收費(fèi)”當(dāng)成主要目的，玩各種套路。但現(xiàn)在有新規(guī)撐腰，業(yè)主不用再忍氣吞聲，該查的查，該要的要，畢竟這都是自己的血汗錢，沒(méi)理由讓物業(yè)亂收。最后提醒一句，不管是繳費(fèi)還是協(xié)商，都要保留好證據(jù)，這才是追回錢的關(guān)鍵。