9月上海一手房成交環(huán)比增49%，帶動(dòng)二手房活躍度，形成“降價(jià)促成交、成交穩(wěn)價(jià)”格局。

◎ 文/馬千里

2025年9月，上海二手房出現(xiàn)“相?！毙盘?hào)：一方面，掛牌端“以價(jià)換量”趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，當(dāng)月91%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比回落，較8月提升5個(gè)百分點(diǎn)，房東降價(jià)意愿持續(xù)釋放；另一方面，成交端卻同步顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)，全月二手房交易量突破1.8萬(wàn)套，環(huán)比高位上行3%，且45%的小區(qū)成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)。

這種“多數(shù)小區(qū)降掛牌價(jià)”與“整體市場(chǎng)止跌”的看似矛盾的表現(xiàn)，并非偶然。其背后是上?！?.25”新政效應(yīng)逐步傳導(dǎo)，疊加新房供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的一二手房聯(lián)動(dòng)作用——9月上海一手房成交套數(shù)環(huán)比大幅增長(zhǎng)49%，直接帶動(dòng)二手房交易活躍度提升，最終形成當(dāng)前市場(chǎng)“降價(jià)促成交、成交穩(wěn)價(jià)格”的特殊格局。

01

超九成小區(qū)掛牌價(jià)下降，近一年掛牌價(jià)平均下降13.6%

2025年二季度以來(lái)，上海下調(diào)掛牌價(jià)格的小區(qū)占比逐月上升，至9月份更是攀升至91%，創(chuàng)下歷史新高。從掛牌價(jià)格指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，近一年上海各小區(qū)掛牌價(jià)格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來(lái)價(jià)格下調(diào)速度尤為顯著。這一方面是因?yàn)榍捌趦r(jià)格較為堅(jiān)挺的板塊和項(xiàng)目，在2025年下半年打開(kāi)了價(jià)格調(diào)整空間；另一方面也是受一手房?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市影響，出于優(yōu)化資產(chǎn)配置和提升居住環(huán)境等訴求，更多二手房東選擇以價(jià)換量，加快促成房源成交。

02

成交價(jià)格上漲小區(qū)數(shù)量增加21%，高頻交易小區(qū)數(shù)量同步增加

2025年下半年以來(lái)，上海二手房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速下探趨勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月、8月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比降幅分別達(dá)0.9%、1%，顯著高于近一年-0.2%的月均變動(dòng)水平；與之同步的是高頻交易小區(qū)（連續(xù)兩月成交量≥5套）的活躍度下滑，其中8月房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)僅192個(gè)，創(chuàng)下2025年以來(lái)的新低。

進(jìn)入9月后，這一局面有所改善。在上?！?.25”新政效應(yīng)逐步傳導(dǎo)，疊加新房成交上升的一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)推動(dòng)下，更多小區(qū)交易熱度回升，高頻交易小區(qū)數(shù)量增加：其中房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比從8月的41%升至45%；從絕對(duì)數(shù)量看，9月房?jī)r(jià)上漲的高頻交易小區(qū)達(dá)233個(gè)，較8月環(huán)比增加21%。

03

議價(jià)空間收窄至15%，創(chuàng)2024年以來(lái)新低

受九成小區(qū)下調(diào)掛牌價(jià)、更多小區(qū)成交價(jià)回升的雙重影響，9月上海二手房議價(jià)空間進(jìn)一步收窄至15%，創(chuàng)2024年以來(lái)新低，掛牌價(jià)中的“水分”被快速擠出。

在當(dāng)前小區(qū)掛牌價(jià)普遍回落的背景下，議價(jià)空間順勢(shì)收窄，反映出買(mǎi)方心理價(jià)位并未同步大幅下降。這種相對(duì)中性的買(mǎi)方心態(tài)，也為后期二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步止跌走穩(wěn)提供了支撐。

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更多剛需小區(qū)房?jī)r(jià)迎來(lái)上漲，成為房?jī)r(jià)止跌關(guān)鍵因素

2025年9月上海房?jī)r(jià)能走出止跌趨勢(shì)，核心在于剛需類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。從小區(qū)類(lèi)型來(lái)看，當(dāng)月47%的剛需小區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加6個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，改善類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)上漲占比為42%，雖較上月提升4個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于剛需類(lèi)小區(qū)。更值得關(guān)注的是，本月剛需類(lèi)小區(qū)房?jī)r(jià)上漲占比在剛需、改善、高端三類(lèi)中排名最高，這也是近一年以來(lái)首次出現(xiàn)該情況。

這一趨勢(shì)的形成，很大程度上得益于上海“8.25”新政的推動(dòng)：新政明確外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，直接激活了剛需群體的購(gòu)房需求，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)交易活躍度顯著提升。以剛需類(lèi)房源集中的奉賢、金山兩區(qū)為例，9月兩區(qū)二手房成交套數(shù)分別環(huán)比增長(zhǎng)15%、21%，均創(chuàng)下二季度以來(lái)的交易量新高，進(jìn)一步印證了剛需是推動(dòng)房?jī)r(jià)止跌的核心力量。

05

各小區(qū)漲跌分布呈“豎橄欖型”，后期房?jī)r(jià)走勢(shì)仍未完全明朗

不過(guò)，剛需發(fā)力推動(dòng)房?jī)r(jià)初步止跌的同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)的整體分化特征仍未消失：從9月份各小區(qū)成交價(jià)格漲跌分布來(lái)看，整體呈現(xiàn)“豎橄欖型”，這一形態(tài)既體現(xiàn)出當(dāng)前各小區(qū)房?jī)r(jià)漲跌分化較為突出，也意味著后期房?jī)r(jià)走勢(shì)尚未完全明朗。

具體來(lái)看數(shù)據(jù)分布：統(tǒng)計(jì)區(qū)間從下跌10%到上漲6%（每2個(gè)百分點(diǎn)劃分為1個(gè)分段），在這一覆蓋近半數(shù)統(tǒng)計(jì)小區(qū)的區(qū)間內(nèi)，每個(gè)分段的小區(qū)數(shù)量占比均穩(wěn)定在6%左右；此外，房?jī)r(jià)環(huán)比漲超10%與跌超10%的小區(qū)，數(shù)量占比均在二成左右，極端漲跌的小區(qū)規(guī)模相對(duì)均衡，這種“中間均勻、兩端集中”的特點(diǎn)，進(jìn)一步凸顯了市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性。

這種分化在板塊層面更為直觀，也加劇了整體走勢(shì)的模糊性：南橋、三林、金橋、松江新城等板塊，9月有超過(guò)六成的高頻交易小區(qū)成交價(jià)下跌；而共富共康、金山新城、周康等板塊，同期超過(guò)六成的高頻交易小區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)上漲。不同板塊間的顯著漲跌差異，使得當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)難以形成統(tǒng)一的價(jià)格走向，整體走勢(shì)仍待進(jìn)一步觀察。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。