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日前，中央綠軸區(qū)域G-30c地塊、吳橋單元A-07地塊兩宗涉宅地塊掛牌，均出現(xiàn)了同一個(gè)要求：新建住宅建筑高度最高部分與最低部分高度比不超過3：1。

這也意味著，有關(guān)部門重新開始限制“高低配”了。

按照住宅建筑不超過3:1的要求，在常見的住宅限高80米且大于24米的地塊里，住宅高度將不再同時(shí)出現(xiàn)80米與24米的雙踩線設(shè)計(jì)，而是適當(dāng)縮小高度差。

盡管這種做法未必能完全禁止“高低配”，但有望減少這種做法，起碼能確保建筑高度的協(xié)調(diào)。

璞拾云洲效果圖

今年以來，“高低配”重出江湖，璞拾云洲、天曜序等新盤，均以“高低配”形式亮相。

其他尚未完全亮相的項(xiàng)目，也很可能出現(xiàn)“高低配”。

比如，像狀元南單元E-01a、E-01b地塊，從施工現(xiàn)場及已公布的效果圖看，也做了“高低配”。

還有其他一些已出讓、未亮相的地塊，也不斷有傳聞稱，它們將做“高低配”產(chǎn)品。

可以看出，璞拾云洲只是一個(gè)打頭陣，接下來還會(huì)有好幾個(gè)“高低配”產(chǎn)品。

建設(shè)中的“高低配”住宅

“高低配”指那種由高層住宅、低密度住宅組合而成的小區(qū)。在同一小區(qū)內(nèi)，建筑高度、形態(tài)、布局等存在巨大差異。

這種“高低配”住宅，10余年前曾在溫州市區(qū)非常盛行，但2017年后幾乎絕跡。

時(shí)隔多年，“高低配”竟然重出江湖了，它對溫州樓市乃至溫州城市，將帶來哪些影響？

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“高低配”到底好不好，我們不妨看看當(dāng)初它為什么被有關(guān)部門禁止。

“高低配”住宅

在溫州，早期有零星“高低配”，大面積興起于2012年左右。

這種小區(qū)一般容積率在2.0左右，本應(yīng)全部設(shè)計(jì)為高層住宅。但是，開發(fā)商為了利潤最大化，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一些低密度住宅，與高層住宅形成“高低配”。

畢竟，低密度產(chǎn)品能賣出更高的溢價(jià)。

在市場一般的情況下，通過高層住宅的保本銷售換取熱度、流量，將利潤空間放在低密度產(chǎn)品中，成了一種見效快的營銷方式。

像一些南向是主干道的住宅地塊，開發(fā)商通過沿主干道建設(shè)低密度產(chǎn)品，在獲得溢價(jià)的同時(shí)，用來緩沖主干道對背后高層住宅的影響，從而實(shí)現(xiàn)全盤溢價(jià)。

主干道旁的“高低配”

更極端的，還有開發(fā)商為了利益最大化，江邊建高層住宅打造一線江景房，內(nèi)部非江景區(qū)域，卻做了低密度住宅。

最終，這些低密度住宅夾在高層住宅之間，非常壓抑，失去了低密度住宅應(yīng)有的舒適性。

夾在高層住宅之間的低密度住宅

這種高度過于懸殊、產(chǎn)品差異化過大的“高低配”，產(chǎn)生了一系列問題。

首先，它在一個(gè)小區(qū)內(nèi)造成了兩種形態(tài)的住房，埋下潛在爭議。

比如，部分低密度產(chǎn)品設(shè)置了私家庭院，占據(jù)了公共綠地面積，令部分高層住宅居民對此有疑義。

其次，它讓建筑占據(jù)了更多土地，導(dǎo)致園林景觀面積減少，再加上部分園林景觀面積被圈進(jìn)私家庭院，使得公共園林景觀面積變得更少。

或許高樓層有了景觀視野，但從中低樓層看出來，卻是密密麻麻的矮房子，幾乎看不到綠色。

“高低配”的視野與園林

另外，從城市形象角度看，高度過于懸殊的“高低配”，破壞了城市天際線，喪失了應(yīng)有的美感。

個(gè)別“高低配”產(chǎn)品，還出現(xiàn)在了城市關(guān)鍵地段，對城市形象造成了破壞。

當(dāng)年，溫州還險(xiǎn)些在甌江沿線出現(xiàn)超高層建筑搭配低密度產(chǎn)品的案例。

2015年，洪殿片區(qū)B-35地塊競拍前，曾有房企在提報(bào)方案時(shí)，根據(jù)“至少建設(shè)1幢高150-200米的地標(biāo)建筑”要求，設(shè)計(jì)了1幢高200米的細(xì)長建筑，地塊其余部分均為低密度產(chǎn)品。

所幸，該房企未能競得，該地塊最終打造成現(xiàn)在的翡翠濱江，成為甌江沿岸城市天際線的組成部分。

翡翠濱江及甌江城市天際線

鑒于上述現(xiàn)象，2017年5月起，為遏制這種破壞城市形象的“高低配”，便在土地出讓時(shí)設(shè)置最低住宅高度要求，一般在24-36米。

就此，除少數(shù)特殊地塊、歷史遺留項(xiàng)目外，這種高差懸殊的“高低配”在溫州市區(qū)幾乎絕跡。

03

當(dāng)“高低配”不再成為主流，溫州市區(qū)的住宅布局，得到了明顯優(yōu)化。

后來新的“高低配”，往往是24-36米（8-12層）不等的小高層住宅，搭配54-100米（18-33層）不等的高層住宅，存在高度差，但沒那么大，相互之間的比例更協(xié)調(diào)，形成相對較好的層次感、城市天際線。

相對合理的高度差

在一些容積率約2.0的地塊里，出現(xiàn)了大樓間距、大園林景觀，讓低樓層都能享受更好的采光、日照、園林視野，大大提升了小區(qū)品質(zhì)與價(jià)值。

不過，更多住宅的容積率還是不低，樓間距按最低標(biāo)準(zhǔn)來，低樓層的采光、日照難以被保證。但不管怎么說，這些小區(qū)的園林景觀面積，還是足夠的。

大樓間距與大園林景觀

然而在樓市下行后，為了吸引開發(fā)商拿地，各種條件又重新放寬，部分地塊取消了住宅高度下限，導(dǎo)致“高低配”重新出現(xiàn)。

即便是一些地塊的住宅仍限低24米，在“住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將提高到不低于3米”的新規(guī)下，24米住宅總樓層從8層降至6-7層，提供了做“疊墅”的條件，使得開發(fā)商采取“高低配”。

可以看出，只要樓市低迷，為了吸引開發(fā)商，原先設(shè)定的條件就可以隨意放寬。

而上一批“高低配”住宅，恰好也出現(xiàn)在溫州上一輪樓市下行期。直到樓市全面回暖后，才對其進(jìn)行限制。

10余年前開發(fā)的“高低配”住宅

“高低配”就像個(gè)“夜壺”，需要的時(shí)候就拿出來用，用不著了就收起來。

同樣的，還有拓展面積、不強(qiáng)制全裝修，等等。

04

很顯然，“高低配”弊大于利。

當(dāng)更純粹的低密度住宅大面積鋪開，“高低配”中的低區(qū)住宅，優(yōu)勢將慢慢減弱。

尤其是那些夾在高樓中間的低區(qū)住宅，以及一些樓間距過小、采光日照不佳的“下疊”，根本算不上“好房子”。

困難是一時(shí)的，而建筑會(huì)存在很長時(shí)間。

若因眼下的困難，而放任“高低配”，對人居產(chǎn)品、城市建設(shè)造成長期破壞，得不償失。

高層住宅、低密度住宅各就其位

真正的“好房子”，要讓高層住宅、低密度住宅，各歸其位。

高層住宅要拉開樓間距，做大園林景觀。要確保中低樓層能欣賞園林景觀，而非密密麻麻的屋頂，高樓層能看到城市風(fēng)景，而非密密麻麻的窗戶。

高層住宅與小高層住宅的組合，合理控制高度差，也能避免城市天際線“剃平頭”，顯得更有起伏感、層次感。

這需降低地塊容積率，并嚴(yán)格限制住宅最低高度、樓間距最小寬度等。限低24米還是略低，可調(diào)至36米。

外立面、天際線、景觀兼?zhèn)涞男卤P

低密度住宅則要限高，讓地塊內(nèi)的產(chǎn)品更純粹，均為相似類型，并于同一板塊形成一片低密度住區(qū)。

在確保板塊內(nèi)配套設(shè)施齊全的前提下，保持低密度住宅應(yīng)有的安靜、生態(tài)氛圍。

這樣的房子，才是真正的“好房子”，最終形成更宜人的人居環(huán)境，提升溫州人居水平與城市魅力。

如今，當(dāng)新的涉宅地塊掛牌，對高度差進(jìn)行限制，有利于進(jìn)一步規(guī)范市場，真正踐行“好房子”。

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