來源：浙江法治報(bào)

買賣雙方經(jīng)中介公司工作人員介紹，簽訂了房屋買賣合同。后該工作人員離職，卻繼續(xù)為買賣雙方辦理了過戶手續(xù)。該行為是否構(gòu)成“跳單”？中介公司能否要求買方支付傭金？

近期，上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱寶山區(qū)人民法院）審結(jié)了一起中介合同糾紛案件。

案情回顧

2022年7月，彭女士與其丈夫季先生欲購置某小區(qū)房屋，在某中介公司工作人員褚先生的介紹下，夫妻二人與房屋出售方簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》與《房地產(chǎn)買賣合同》。當(dāng)日，夫妻二人與中介公司簽訂了《傭金確認(rèn)書》，約定本次房屋交易的傭金為5萬元。

2022年8月，褚先生從某中介公司離職。夫妻二人得知該情況后，與房屋出售方一起再次找到褚先生，表示希望由其幫助繼續(xù)完成交易。褚先生答應(yīng)了下來，并順利為買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，為此彭女士先后兩次向褚先生個(gè)人支付傭金共3萬元。

后來，某中介公司售后人員通過電話詢問彭女士關(guān)于房屋交易的情況，彭女士稱已與房屋出售方解除合同，自己不再想購買房屋。然而，中介公司卻發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)完成了過戶交易，買賣雙方仍是彭女士夫妻二人和原出售方。

中介公司認(rèn)為，彭女士夫妻二人的行為已經(jīng)構(gòu)成“跳單”，故起訴要求其支付傭金5萬元以及逾期付款違約金。

彭女士夫妻二人共同辯稱，房屋的帶看與合同的簽訂都是由褚先生個(gè)人負(fù)責(zé)，且自己也已經(jīng)支付傭金給褚先生，故不同意向中介公司支付傭金。

人民法院裁判

寶山區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》與《傭金確認(rèn)書》所簽署的主體是彭女士、季先生與某中介公司，合同系各方真實(shí)意思表示，合法有效。褚先生的離職并不導(dǎo)致《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的解除，故雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按約履行。

褚先生在作為某中介公司的員工時(shí)，已經(jīng)代表了某中介公司為彭女士夫妻二人提供了房源篩選、帶看房屋、協(xié)助買賣雙方商談價(jià)格并簽訂合同等中介服務(wù)。后彭女士夫妻二人知悉褚先生離職，自此褚先生的行為已無法繼續(xù)代表某中介公司，故彭女士向褚先生支付傭金并不能視為已經(jīng)向某中介公司履行了付款義務(wù)。因此，彭女士夫妻二人繞開某中介公司，通過褚先生繼續(xù)完成案涉房屋交易的行為構(gòu)成“跳單”，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

據(jù)此，寶山區(qū)人民法院依據(jù)中介公司實(shí)際完成的中介服務(wù)內(nèi)容程度，判決彭女士夫妻二人向中介公司支付傭金1萬元及逾期利息。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴，該案判決已生效。

（注：文中當(dāng)事人為化名）

法官說法

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”實(shí)踐中，房屋買賣雙方通過中介人提供的房源信息簽訂中介合同并享受其提供的相應(yīng)服務(wù)，如果擅自跳開中介人，自行或者通過委托其他中介人完成交易，該行為通常被認(rèn)定為“跳單”。

一、“跳單”行為構(gòu)成違約

房屋交易過程中，中介公司的經(jīng)辦員工為買賣雙方提供諸如有用的房源信息、帶看房屋、協(xié)助雙方商談價(jià)格并簽訂合同、協(xié)助過戶等中介服務(wù)，由此許多當(dāng)事人會(huì)對(duì)負(fù)責(zé)交易的員工產(chǎn)生信賴，并可能忽略中介合同的相對(duì)方是在合同上簽字或印章的中介公司而非員工個(gè)人。

本案中，彭女士夫妻二人與中介公司簽訂中介服務(wù)合同，約定的傭金是5萬元，后其通過褚先生的服務(wù)完成交易僅需支付傭金3萬元，看似得到了“優(yōu)惠”，但這一行為卻致使其在與原中介公司簽訂的中介合同中構(gòu)成違約，進(jìn)而需要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、主張全部傭金應(yīng)以提供完整服務(wù)為前提

員工的服務(wù)是中介公司服務(wù)的外化表現(xiàn)，所以員工履行職務(wù)的行為，應(yīng)當(dāng)視為中介公司按合同約定為委托人提供了相應(yīng)中介服務(wù)。同樣，如果員工在交易過程中離職，后續(xù)其再為買賣雙方繼續(xù)提供的服務(wù)，則不能及于原中介公司。

本案中，褚先生作為中介公司的員工，已經(jīng)代表公司為彭女士夫妻二人提供了案涉房屋信息、帶看房屋、簽訂合同的前期中介服務(wù)，而其離職后為彭女士夫妻二人提供的剩余服務(wù)已不能代表原中介公司，故不能認(rèn)定中介公司已經(jīng)按照合同約定提供了全部的中介服務(wù)，由此本案中法院僅判決支持中介公司獲賠部分傭金。

三、房屋買賣相關(guān)交易方均應(yīng)誠信履約

在房屋買賣交易活動(dòng)中，誠信履約是貫穿始終的基石，承載著交易雙方的信任與期待，也對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展起到重要作用。相關(guān)交易方在沒有合意解除合同或者出現(xiàn)合同目的確實(shí)無法實(shí)現(xiàn)的情形下，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同約定，全面、誠信地履行各自義務(wù)。

對(duì)于房屋買賣雙方而言，要誠信履約，若為了一時(shí)的優(yōu)惠而選擇“跳單”，除了必須向中介公司支付傭金外，還可能因違反合同約定需要額外支付違約金，并因卷入訴訟而耗費(fèi)更多的時(shí)間、精力和金錢。對(duì)于中介公司和從業(yè)人員而言，要恪守職業(yè)道德，切實(shí)履行忠誠義務(wù)，離職后應(yīng)當(dāng)妥善完成工作交接，對(duì)待客戶誠實(shí)守信、盡職盡責(zé)，對(duì)待同行相互尊重、合作共贏，只有規(guī)范履行中介合同，才能維護(hù)正常的交易環(huán)境，使得中介交易市場(chǎng)健康發(fā)展。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七條 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實(shí)，恪守承諾。

第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第九百六十三條 中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。

中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

來源：上海高院微信公眾號(hào)