來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

2021年，上海商品房銷售開始實(shí)行“積分制”，對(duì)認(rèn)購(gòu)率超過130%的樓盤實(shí)行限售五年的政策。

據(jù)估算，2026-2028年全市將有約12.5萬(wàn)套次新房解禁，其中2026年約有3.24萬(wàn)套集中入市。

這些解禁房源并非均勻分布，而是高度集中在臨港、徐涇和唐鎮(zhèn)等板塊。

01.

約3.24萬(wàn)套房源，即將解禁！

數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海觸發(fā)限售的121個(gè)新盤中，近半數(shù)項(xiàng)目開盤即售罄，其中蟠龍?zhí)斓囟诘取熬W(wǎng)紅盤”更創(chuàng)下千人搖號(hào)盛況。

而今，這些承載著市場(chǎng)狂熱記憶的房源即將解禁，從數(shù)據(jù)來(lái)看，21年上海新盤總計(jì)開盤了255次，涉及房源約3.24萬(wàn)套，這批房源即將在2026年涌入市場(chǎng)。

從區(qū)域分布看，浦東、閔行、寶山、嘉定和青浦是解禁房源集中的區(qū)域。尤其是外環(huán)外板塊，占總解禁量的60%以上，成為此次解禁潮的“重災(zāi)區(qū)”。

與限售政策出臺(tái)時(shí)的狂熱不同，當(dāng)前上海樓市正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性分化。

核心區(qū)豪宅價(jià)格持續(xù)攀升，而遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存積壓；二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”成為主流。

這場(chǎng)解禁潮恰逢市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期，那么隨著“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？

02.

“解禁期” 臨近，上海樓市將面臨怎樣的變化？

雖說(shuō)明年上海樓市將解禁約3.24萬(wàn)套房源，但各個(gè)區(qū)域大不相同，咱們列舉幾個(gè)特征明顯的板塊。

先說(shuō)大虹橋板塊，這個(gè)板塊的解禁房源，主要集中在青浦徐涇。

數(shù)據(jù)顯示，2026年，徐涇板塊解禁約1.08萬(wàn)套，疊加2026年集中入市的1.6萬(wàn)套新房，區(qū)域二手房掛牌量將激增。

再加上區(qū)域早期過度依賴投資客群、配套落地滯后于住宅開發(fā)，板塊或?qū)⒊掷m(xù)下行。

再來(lái)看臨港新城。

作為自貿(mào)區(qū)核心承載地，臨港2021年限售房源中大部分被人才“包圓”，但當(dāng)前新房去化依賴打折促銷。

解禁潮疊加板塊新房庫(kù)存，區(qū)域短期承壓明顯。不過，集成電路、人工智能等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)新增就業(yè)人口，或?yàn)樽宰⌒枨笸械住?/p>

最后，是市區(qū)豪宅。

黃浦、靜安等核心區(qū)解禁房源約3769套，不足總量的11%，即便解禁也難以撼動(dòng)其價(jià)格體系。

說(shuō)完了局部市場(chǎng)，我們?cè)賮?lái)看整體市場(chǎng)的影響。

從解禁房源的戶型來(lái)看，建面約90-120㎡房源占比較多，與當(dāng)前二手房主力成交面積高度重疊。

部分區(qū)域樓盤解禁后，區(qū)域掛牌量將翻倍，或倒逼房東降價(jià)加速置換。

但從全市層面看，2025年二手房成交預(yù)計(jì)達(dá)28萬(wàn)套，3.24萬(wàn)套解禁房源占比僅12%，難改“量升價(jià)穩(wěn)”主基調(diào)。

而且面對(duì)潛在的市場(chǎng)沖擊，上海早已提前布局。2025年8月，上海出臺(tái)政策，放開外環(huán)外限購(gòu)，社保滿1年即可購(gòu)買。

新政還包括公積金可支付首付，最高貸款額度提高到216萬(wàn)元，二套房利率按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。這些政策旨在刺激需求，為解禁潮帶來(lái)的供應(yīng)增加提前構(gòu)筑“防塌方護(hù)城河”。

政策調(diào)整的深層目的是“救人”大于“救市”，避免普通家庭房產(chǎn)財(cái)富蒸發(fā)成負(fù)資產(chǎn)。這些措施可釋放約15萬(wàn)潛在購(gòu)房需求，幫助市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。