昨天，我和他去五四北帶客戶看房子，經(jīng)過古城小區(qū)的時(shí)候，他同我分享：當(dāng)初他們差一點(diǎn)就在新店的古城小區(qū)買了一套房子，房子都已經(jīng)去實(shí)地看過了，最終考慮到孩子未來讀書教育的問題，才沒有下手，不然現(xiàn)在也是新店的一員了。

一次偶然的機(jī)會，他和他妹妹，各自帶著自家的小朋友，去福州的動(dòng)物園看動(dòng)物，游玩結(jié)束后，他們騎著電動(dòng)車經(jīng)過新店，便想著是否一起在新店買套房子。

因?yàn)椋碌甑姆孔又鴮?shí)便宜，周邊不僅有很好的生活煙火氣息，同時(shí)還有動(dòng)物園，森林公園，兒童公園，對于帶娃的家長來說，簡直不要太方便。

新店這個(gè)地方，我對它頗有感觸，以前總是把低總價(jià)，低首付的客戶引導(dǎo)到新店，像古城小區(qū)，新匯嘉苑，金城小區(qū)，西莊小區(qū)，健康家園等。因?yàn)槎际前仓梅浚覜]有學(xué)區(qū)劃片，又是靠近福飛北路的末端，所以價(jià)格額也就特別低。

特別是是在2017年左右的時(shí)間里，福州鼓樓區(qū)的房價(jià)高得離譜，隨便一套老破舊都是2-3萬的單價(jià)，新店只有鼓樓區(qū)一半的價(jià)位，跨過一座高架橋就到省體中心，騎電動(dòng)車也只要5-10分鐘便可以到省政府附近，所以我們才會把客戶往新店引導(dǎo)。

然而，十幾年過去，看到新店現(xiàn)在的的房價(jià)，仍然是福州的低洼，這里頭的原因，想必大家都很清楚，這里頭我就不做其他解析，末文中有觀點(diǎn)。直接給 大家分享一套，古城小區(qū)的二手房成交情況。

成交小區(qū)：古城小區(qū)；

成交時(shí)間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)93.04平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，簡單裝修，70.6萬，成交單價(jià)7589元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌出來14天，只有帶1個(gè)客戶看房，業(yè)主掛牌期間價(jià)格調(diào)整2次最后一次掛牌80.5萬，讓價(jià)9.9萬后達(dá)成交易。房子成交周期短，總價(jià)比較低，而且樓層在中間，所以成交速度會比較快，畢竟70萬想要在市區(qū)買3房，不是一件容易的事情。

2、古城小區(qū)是1995年的小區(qū)，外墻噴涂材料，框架結(jié)構(gòu)，小區(qū)內(nèi)共有19棟樓，964戶業(yè)主，房子部分商品房，部分安置房，由蘇州古城投資建設(shè)有限公司開發(fā)。許多老房子都已經(jīng)加裝電梯，古城小區(qū)卻沒有動(dòng)靜，找個(gè)理由是：可能是住在這里的人，大部分還比較年輕，都能爬得動(dòng)吧。

3、目前，小區(qū)在售的房源6套，在租房源6套，業(yè)主掛牌價(jià)格10625元/平米。在貝殼網(wǎng)上顯示，古城小區(qū)成交的房源量較少，2021年成交單價(jià)16234元/平米（簡單裝），2023年的成交價(jià)在13700元/平米（精裝），2025年的成交價(jià)在7589元，可見短短兩年的時(shí)間，單價(jià)上下跌了5000多/平米。

4、古城小區(qū)的單價(jià)之所以這么低，是因?yàn)槟銈兛吹降氖浅山粌r(jià)，網(wǎng)絡(luò)上看到的單價(jià)大多數(shù)在10000元左右。因此，我可以很直觀的斷定，現(xiàn)在有90%以上的業(yè)主價(jià)格仍處于高位，只有像這套房子一樣，把房價(jià)拉低一些，便能夠很快的賣出去。

購房建議：

新店房價(jià)低，一定是有原因所在；

• 安置房集中：新店是福州安置房的集中地，如健康佳園、西莊小區(qū)等眾多安置房小區(qū)分布于此。拆遷戶手中房源較多，大量安置房進(jìn)入市場，增加了房屋供給量，且安置房本身價(jià)格相對較低，從而拉低了整個(gè)區(qū)域的房價(jià)。

• 配套設(shè)施不完善：新店部分區(qū)域配套相對薄弱，商業(yè)配套、教育資源以及醫(yī)療設(shè)施等相比核心成熟區(qū)域有差距。大型購物中心距離較遠(yuǎn)，優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源不足，路網(wǎng)建設(shè)也不夠完善，交通出行在高峰時(shí)段易擁堵，這些因素使得該區(qū)域?qū)彿空叩奈τ邢?，房價(jià)受到抑制。

• 房屋類型與定位：一些樓盤多種產(chǎn)品類型混合，影響了整體的居住純粹性，相比純高端定位的樓盤，價(jià)格更傾向于親民路線，新店西片區(qū)的主要是安置房為主，東片區(qū)是安商房為主，小戶型房源供應(yīng)多，導(dǎo)致房源之間也容易內(nèi)卷。

• 人口結(jié)構(gòu)與需求：新店周邊生活的人群多數(shù)是外地務(wù)工人員，他們的購房需求相對較低，且租金相對較低，使得該區(qū)域的房價(jià)缺乏上漲動(dòng)力。此外，該區(qū)域?qū)W區(qū)資源相對較弱，對于有子女入學(xué)需求的家庭吸引力不足，也在一定程度上影響了房價(jià)。

站在我個(gè)人角度上來看，新店的核心問題是商業(yè)問題，沒有很好的商業(yè)配套進(jìn)入，且沒有地鐵通達(dá)，繼而它的發(fā)展就跟不上。當(dāng)然，在新店靠山位置，想它能很好的發(fā)展起來，也是一件比較難的事情。

回歸到房子的本質(zhì)，除了地段價(jià)值以外，還有房子自身的居住價(jià)值體現(xiàn)。

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