近日，廣州一樓盤房?jī)r(jià)下跌幅度引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。這就是廣州的大型花園小區(qū)海倫堡花園，最新成交價(jià)已經(jīng)跌到6千/平米了，價(jià)格比很多三四線小城市還低。

海倫堡花園位于增城新塘片區(qū)，小區(qū)內(nèi)環(huán)境很不錯(cuò)，綠化很好，周邊配套也算比較齊全，離地鐵站一公里左右。

而且該片區(qū)離黃埔區(qū)只有一路之隔，隔壁就是黃埔南崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，地鐵到市區(qū)半個(gè)多小時(shí)，不是增城那種很偏僻的小區(qū)。

2021年的時(shí)候，海倫堡花園一套95平方的3房，成交價(jià)還在201萬(wàn)，單價(jià)2.1萬(wàn)/平米。到了今年9月，同樣戶型的3房，最新成交價(jià)跌到了63萬(wàn)，單價(jià)降到了6千/平米，跌幅達(dá)到了驚人的70%。

可以肯定，很多三四線城市都不止這個(gè)價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)能買到廣州郊區(qū)地鐵沿線的房子了。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友分析，21年的201萬(wàn)是掛牌41天，帶看才9次就成交，25年的63萬(wàn)是掛牌269天，帶看56次才成交，說明63萬(wàn)還是高了。

有網(wǎng)友指出，這個(gè)小區(qū)地理位置偏僻，交通出行不便，周邊環(huán)境差，沒有所謂的學(xué)區(qū)，15年以上了。

• 那廣州增城房?jī)r(jià)當(dāng)前如何呢？

我們來看看一張匯總列表。廣州增城部分樓盤房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下跌波動(dòng)趨勢(shì)，對(duì)比歷史高位，市值顯然已經(jīng)縮水許多。

從上表分析，增城多數(shù)樓盤房?jī)r(jià)較歷史最高位下跌超50%，部分甚至接近“腰斬再腰斬”。例如：恒大山水城跌幅達(dá)-72.45%，是表格中跌幅最深的樓盤；翡翠綠洲森林半島（-67.53%）、保利東江首府（-66.50%）、海倫堡花園（-64.28%）等樓盤跌幅也超過60%。

增城各區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅呈現(xiàn)顯著分化。跌幅“冠軍區(qū)”：鳳凰城板塊的翡翠綠洲森林半島（-67.53%）、新塘南的保利東江首府（-66.50%）、白江的匯東國(guó)際花園（-63.47%）等區(qū)域樓盤跌幅突出。

相對(duì)“抗跌”區(qū)：鳳凰城的翡翠綠洲泊郡僅下跌-11.25%，朱村的保利中航城二期下跌-45.71%，新塘北的順欣花園下跌-47.17%，這些區(qū)域或樓盤的跌幅明顯低于增城平均水平。

從房企維度看，恒大、碧桂園、保利、敏捷等品牌房企在增城的項(xiàng)目均出現(xiàn)大幅下跌：
恒大旗下中新鎮(zhèn)的恒大山水郡（-59.05%）、恒大山水城（-72.45%）跌幅懸殊；碧桂園鳳凰城鳳凰名苑（-50.00%）、碧桂園城市花園漫綠苑（-55.16%）也未能幸免；保利東江首府（-66.50%）、保利中航城一/二期（分別-51.22%、-45.71%）跌幅顯著；敏捷錦繡天倫（-53.72%）、敏捷綠湖首府系列（三期-55.68%、廣州敏捷綠湖首府-56.50%）同樣跌幅較深。

• 我們?cè)賮砜纯磸V州總體樓市狀況。

這是廣州某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)“十一”樓市的總結(jié)。幾大觀點(diǎn)很接地氣，應(yīng)該說真正在一線注視市場(chǎng)的人，結(jié)論都差不多?，F(xiàn)在的問題是：大家都希望市場(chǎng)能夠見底回穩(wěn)，而且這種心態(tài)都已經(jīng)非常迫切。但前線要的，和實(shí)際給的，有一定錯(cuò)位。

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布數(shù)據(jù)，國(guó)慶中秋假期（10月1日至8日），廣州一手房網(wǎng)簽13.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，其中一手住宅網(wǎng)簽12.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。

廣州中原研究發(fā)展部于10月8日晚公布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)其對(duì)全市部分重點(diǎn)樓市項(xiàng)目的監(jiān)控和測(cè)算，今年國(guó)慶假期一手房認(rèn)購(gòu)量同比明顯下滑，但是環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，二手房無論是同比還是環(huán)比均下降約三四成。

市場(chǎng)整體熱度明顯回落，主要原因是去年同期廣州有放松限購(gòu)的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上國(guó)慶假期買家和業(yè)主出游返鄉(xiāng)導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注較低，剛需和改善型需求有相當(dāng)一部分購(gòu)買力仍在觀望。

廣州某頭部渠道中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務(wù)計(jì)劃的50%左右。天河海珠、增城新塘等板塊相對(duì)理想，大概完成了計(jì)劃的70%；番禺黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。由于這該機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)內(nèi)以“銷售強(qiáng)人”著稱，如果他們進(jìn)入的樓盤完成度平均只有50%，則其未進(jìn)駐的樓盤完成度只會(huì)更低。今年“十一”的樓市表現(xiàn)很讓業(yè)內(nèi)失望。

從銷售絕對(duì)值看，今年“十一”8天假期，多數(shù)樓盤成交不足20套，能上30套已算不錯(cuò)；而去年同期，單盤普遍成交基本在50~100套之間，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。需要指出的是，去年“十一”前廣州宣布全面取消限購(gòu)，疊加降首付、降利息等史詩(shī)級(jí)利好；今年的“金九銀十”至今未見任何政策出臺(tái)。

再看另一家場(chǎng)內(nèi)代理頭部機(jī)構(gòu)的總結(jié)，他們梳理出五點(diǎn)結(jié)論：

成交規(guī)模同比下降45%，較今年“五一”期間再降25%；
優(yōu)質(zhì)貨源緊缺，國(guó)慶檔期新增供應(yīng)僅1400套，創(chuàng)6年來新低；
新房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定，僅20%的項(xiàng)目推出優(yōu)惠，且幅度較??；
剛需客戶構(gòu)成市場(chǎng)主力，成交均價(jià)集中在250~450萬(wàn)元之間；
市場(chǎng)熱點(diǎn)集中于核心主城區(qū)，外加老黃埔及番禺北部。

這些種種跡象的背后，說明當(dāng)前廣州買房人的信心，還是在全面恢復(fù)中?？梢钥隙ǖ氖?，如今廣州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價(jià)格到了市場(chǎng)理性波動(dòng)階段，而現(xiàn)在購(gòu)房消費(fèi)者則更加理性。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。

而上述這些樓盤價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤的真實(shí)寫照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

某些區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅下跌，可結(jié)合區(qū)域定位、供需關(guān)系、市場(chǎng)周期等因素分析。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，疊加人口流入不及預(yù)期、投資客離場(chǎng)等因素，供需失衡進(jìn)一步放大了價(jià)格跌幅；對(duì)于購(gòu)房者而言，需警惕遠(yuǎn)郊區(qū)域的投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先關(guān)注配套成熟、人口吸附力強(qiáng)的板塊；對(duì)于市場(chǎng)而言，這類數(shù)據(jù)也反映了行業(yè)深度調(diào)整期的區(qū)域分化加劇現(xiàn)象。

總體來看，當(dāng)前廣州樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

展望四季度，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為市場(chǎng)成交量會(huì)維持高位。一方面開發(fā)商要繼續(xù)沖刺全年業(yè)績(jī)，在促銷方面會(huì)有很多動(dòng)作，另一方面廣州等城市仍在推進(jìn)房票安置、擴(kuò)大公積金提取的用途、推出房產(chǎn)會(huì)或購(gòu)房節(jié)等支持措施，預(yù)計(jì)四季度整體樓市交易會(huì)明顯好于三季度，全年將呈現(xiàn)出“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢(shì)。

對(duì)此，你怎么看呢？