就在今天，上海八批次土拍開(kāi)槌，6塊地全部成功出讓，攬金近199億元。

中海再拿地王，徹底站穩(wěn)「徐濱之王」，以總價(jià)44.65億、樓板價(jià)14.85萬(wàn)/㎡拿下“全國(guó)高層單價(jià)地王”。

招商聯(lián)手越秀，強(qiáng)勢(shì)摘得「核心地塊」，以總價(jià)77.37億、樓面價(jià)8.14萬(wàn)/㎡斬獲蘇河灣綜合地塊。

國(guó)貿(mào)落子松江，成為新城「低密之王」，聯(lián)手松江交投總價(jià)6.56億、樓板價(jià)2.15萬(wàn)/㎡拿下松江低密地塊。

保利置業(yè)補(bǔ)倉(cāng)，強(qiáng)勢(shì)出手「深耕楊浦」，溢價(jià)14.69%以總價(jià)26.16億、樓板價(jià)6.99萬(wàn)/㎡補(bǔ)倉(cāng)楊浦。

金茂深耕寶山，內(nèi)環(huán)外環(huán)「全面開(kāi)花」，聯(lián)合寶冶以總價(jià)17.51億，樓板價(jià)14588元/㎡再次落子寶山楊行。

徐匯城投&徐房，昔日頂流「無(wú)奈托底」，兩家本地國(guó)企以總價(jià)26.51億，樓板價(jià)50571元/㎡拿下華涇地塊。

這六塊地到底成色如何，背后釋放怎樣信號(hào)，總爺為大家?guī)?lái)深度解讀。

01

中海再度補(bǔ)倉(cāng)，徹底站穩(wěn)「徐濱之王」

讓人意外的是，闊別上海已久的民企之光杭州濱江，再次參與上海公開(kāi)土拍，徐匯濱江土地引發(fā)了頭部房企角逐：

中海、招商蛇口&徐匯西岸&杭州濱江、保利

地塊位于著名豪宅云錦東方旁邊，比云錦東方、中海領(lǐng)邸更靠近黃浦江，未來(lái)必然又是一座超級(jí)紅盤(pán)。

地塊占地約2.01萬(wàn)㎡，容積率只有1.5，限高30米，是徐匯濱江罕見(jiàn)的低密純宅地，具備打造頂豪產(chǎn)品土壤。

最終幾家房企不斷加價(jià)，將溢價(jià)率頂?shù)搅?0%，中海以總價(jià)44.6億拿下這塊地——

樓面價(jià)14.85萬(wàn)元/㎡，刷新全國(guó)高層住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，問(wèn)鼎徐匯“新地王”。

中海這次幾乎是勢(shì)在必得，如今成為真正的“徐濱之王”，去年領(lǐng)邸玖序/玖章“五開(kāi)五罄”勁銷(xiāo)282億，今年聯(lián)合拿下“全國(guó)總價(jià)地王”東安地塊。

對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，連續(xù)拿地可以掌握板塊定價(jià)權(quán)，接下來(lái)東安地塊會(huì)率先入市，就看怎樣的高端產(chǎn)品力能夠匹配。

另外值得關(guān)注的是，盡管濱江集團(tuán)沒(méi)有順利拿地，但選擇參拍放了積極信號(hào)，對(duì)上海市場(chǎng)的擁有很強(qiáng)的信心。

02

招商聯(lián)手越秀，強(qiáng)勢(shì)摘得「核心地塊」

今天內(nèi)環(huán)關(guān)注度最高的地塊，是位于靜安的蘇河灣地塊。

地塊總建面約9.5萬(wàn)㎡，規(guī)劃一座“150米高層大平層+24米文化商業(yè)”綜合體，將引入超5000㎡商業(yè)與約2.4萬(wàn)㎡文化設(shè)施。

這塊地位置很核心，蘇州河一覽無(wú)余，蘇河灣靜安天地就在樓下，300米直達(dá)靜安大悅城。

同時(shí)它具備豪宅基因，周邊高端住宅林立，華僑城蘇河灣、中糧天悅壹號(hào)等熱門(mén)豪宅環(huán)繞。

蘇州河沿線寸土寸金，本就是頭部房企必爭(zhēng)之地，多個(gè)房企參與角逐，包括——

中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體

最終，招商蛇口和越秀笑到最后，以總價(jià)77.37億、樓面價(jià)8.14萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率9.03%斬獲蘇河灣地塊。

深耕上海的招商，剛聯(lián)合中海、中旅155億元拿下徐匯濱江“全國(guó)總價(jià)地王”開(kāi)發(fā)權(quán) ，總貨值預(yù)計(jì)超600億元。

在今年1-9月上海房企全口徑銷(xiāo)售排行榜中，招商蛇口以362.38億占據(jù)銷(xiāo)冠寶座，如今順利補(bǔ)倉(cāng)后，可以更從容地沖刺明年業(yè)績(jī)。

03

保利置業(yè)補(bǔ)倉(cāng)，強(qiáng)勢(shì)出手「深耕楊浦」

作為今年市區(qū)供應(yīng)最大區(qū)域，楊浦再次引發(fā)了國(guó)央企的角逐，包括：

保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)&上海城投、北京建工&東亞新華、中國(guó)鐵建

這塊地?fù)碛胁诲e(cuò)位置，12號(hào)線愛(ài)國(guó)路站400米，周邊是昔日紅盤(pán)“定海三兄弟”。

同時(shí)這地塊體量不大，適合“短平快”出業(yè)績(jī)，容積率2.3，計(jì)容面積49735.47平。

另外這塊地的形狀也比較方正，有利于建筑規(guī)劃布局，對(duì)于頭部房企來(lái)說(shuō)，具備打造改善產(chǎn)品的空間。

這幾年楊浦區(qū)宅地井噴供應(yīng)，中建壹品、中海、保利等巨頭在此扎堆競(jìng)技，板塊產(chǎn)品力顯著提升，同時(shí)市場(chǎng)壓力也不小。

最終保利置業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，溢價(jià)14.69%以總價(jià)26.16億、樓板價(jià)6.99萬(wàn)/㎡補(bǔ)倉(cāng)楊浦，繼續(xù)布局上海市中心的戰(zhàn)略。

保利置業(yè)一直以來(lái)深耕楊浦，從當(dāng)年的翡麗甲第，到最新的保利譽(yù)濱江，展現(xiàn)出不俗的產(chǎn)品實(shí)力。

期待保利置業(yè)能夠拿出怎樣的產(chǎn)品，不斷迭代他們?cè)跅钇譃I江的產(chǎn)品布局。

04

國(guó)貿(mào)落子松江，五大新城「低密之王」

作為五大新城中表現(xiàn)最搶眼的一個(gè)，松江迎來(lái)了低密地塊的出讓。

地塊位于松江大學(xué)城成熟板塊，改善需求旺盛，地塊占地25434㎡，容積率僅1.2，專為低密產(chǎn)品而生。

更有趣的是，地塊要求提到“建議通過(guò)退臺(tái)、露臺(tái)等手法形成有致的屋頂輪廓”，具備打造創(chuàng)新產(chǎn)品的土壤。

最終國(guó)貿(mào)聯(lián)手松江交投，以總價(jià)6.56億、樓板價(jià)21500元/㎡，0溢價(jià)拿下這塊低密寶地。

國(guó)貿(mào)2014年首入上海便深耕松江，11年間打造10個(gè)項(xiàng)目，積累起區(qū)域影響力。

從國(guó)貿(mào)天悅到佘山原墅，再到2025年四開(kāi)四捷的國(guó)貿(mào)·海上原墅，他們一步步崛起為“松江王”，尤其對(duì)低密度產(chǎn)品有獨(dú)到理解。

今年7月他們還聯(lián)手象嶼，斥資7.58億斬獲奉賢容積率1.2低密地塊，延續(xù)在五大新城的深度布局。

再度拿下松江低密地塊后，國(guó)貿(mào)在上海儲(chǔ)備充足貨值，要做五大新城的“低密之王”。

05

金茂深耕寶山，內(nèi)環(huán)外環(huán)「全面開(kāi)花」

如今上海外環(huán)市場(chǎng)很難，但對(duì)于深耕房企來(lái)說(shuō)，依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

最典型的案例就是金茂棠前，僅用5個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了四開(kāi)四罄，成為外環(huán)外明星樓盤(pán)。

所以新地塊出讓，他們又毫無(wú)懸念地成為操盤(pán)方，聯(lián)合合作方寶冶，以總價(jià)17.51億，樓板價(jià)14588元/㎡拿下。

從首個(gè)項(xiàng)目爆火到持續(xù)拿地，金茂的戰(zhàn)略深耕邏輯非常清晰。

一是板塊價(jià)值持續(xù)兌現(xiàn)，精準(zhǔn)卡位寶山站崛起節(jié)奏，超級(jí)TOD復(fù)合體實(shí)現(xiàn)高鐵+地鐵站+城+產(chǎn)+商+居一體化。

二是金茂的產(chǎn)品力賦能，為客戶帶來(lái)全面品質(zhì)升級(jí)，社區(qū)大堂、會(huì)所功能、下沉庭院全部實(shí)景呈現(xiàn)，營(yíng)造立體多維的產(chǎn)品表現(xiàn)層次。

今年金茂是上海表現(xiàn)最亮眼的開(kāi)發(fā)商之一，市區(qū)多點(diǎn)開(kāi)花，郊區(qū)持續(xù)深耕。

均價(jià)16.6萬(wàn)/㎡的金茂璞，首開(kāi)99套僅26分鐘“日光”，在上海再次走出獨(dú)立行情。

在拼品質(zhì)的時(shí)代，金茂在上海的發(fā)展前景，依舊是星辰大海。

06

本地國(guó)企摘地，昔日頂流「無(wú)奈托底」

相比其他地塊的高熱度，昔日頂流徐匯華涇的綜合地塊，則由本地國(guó)企托底。

出讓地塊位于景洪路站地鐵口，是純正的TOD地塊，出讓面積36621.9㎡，容積率2.5，包括商品房、商業(yè)、辦公等功能。

最終本地國(guó)企徐匯城投&徐房，以總價(jià)26.5億，樓板價(jià)50571元/㎡拿下華涇地塊。

華涇上次新房銷(xiāo)售，還是兩年前紅盤(pán)雍匯庭和嘉俊庭，如今市場(chǎng)行情變化，再加上土地規(guī)劃調(diào)整，板塊熱度降低了不少。

尤其是港資嘉華開(kāi)發(fā)的嘉俊庭，預(yù)看房階段引發(fā)了大規(guī)模維權(quán)，為板塊發(fā)展蒙上厚厚陰影。

圖源業(yè)主公眾號(hào)

07

土拍熱度降低，房企專注「區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)」

回顧今天的第八批次土拍，并沒(méi)有等到想象中的熱度，但可以看出土拍市場(chǎng)非常明顯的指向信號(hào)：

1. 整體熱度降低，年底房企專注「搶收回款」

8月上海新政策出臺(tái)以來(lái)，客觀來(lái)說(shuō)市場(chǎng)未有明顯回暖，反而有加速轉(zhuǎn)涼趨勢(shì)，很多高端項(xiàng)目去化不及預(yù)期，打折、分銷(xiāo)變得很常見(jiàn)。

巨大市場(chǎng)壓力下，再加上熱門(mén)地塊需要大體量資金，土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎不難理解，開(kāi)發(fā)商都在為年底回款目標(biāo)努力。

2. 拿地更加聚焦，頭部房企偏好「區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)」

本次積極參與、并有所斬獲的房企，幾乎都是在深耕區(qū)域內(nèi)的補(bǔ)倉(cāng)，對(duì)板塊有很強(qiáng)的市場(chǎng)把握能力。

比如中海在徐匯濱江、國(guó)貿(mào)在松江、金茂在寶山，都是板塊紅盤(pán)的操盤(pán)方，有足夠信心才敢大手筆投入。

3. 依舊引領(lǐng)全國(guó)，濱江集團(tuán)也來(lái)「分一杯羹」

盡管市場(chǎng)行情起伏，但不可否認(rèn)的是，上海依舊是頭部房企最看重的戰(zhàn)略城市。

除了一直深耕上海的中海、保利、招商等參拍，濱江集團(tuán)的出手吸引業(yè)內(nèi)關(guān)注，長(zhǎng)期專注杭州的他們，選擇在這個(gè)階段“重返上?！薄?/p>

在“好房子”時(shí)代，越來(lái)越卷的上海市場(chǎng)，注定是屬于那些有產(chǎn)品能力、深耕驚艷的房企。

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