“宇宙房企”靠保交房“續(xù)命”？

誰能想到，曾經(jīng)一度橫掃三、四線城市，風(fēng)光無限，動(dòng)輒7888億年銷售額的碧桂園。

如今，銷售額不及曾經(jīng)的零頭，靠保交房自救，債臺(tái)更是高筑8000多億，真的是此一時(shí)彼一時(shí)。

但好在碧桂園沒有做“第二個(gè)許家印”，也沒有躺平，始終在為“翻身”做準(zhǔn)備。

9月初的例行月度會(huì)議，碧桂園管理層花了整整一個(gè)半小時(shí)作任務(wù)部署。

會(huì)議有幾個(gè)亮點(diǎn)：

碧桂園8月份的銷售數(shù)據(jù)，與往期相比有了小幅提升；同時(shí)保交房任務(wù)取得階段性成果，部分區(qū)域保交房工作臨近完成；新項(xiàng)目策劃也已正式啟動(dòng)……

話里話外，碧桂園這是要翻身農(nóng)奴把歌唱了嗎？

細(xì)看銷售數(shù)據(jù)，碧桂園8月份的單月合同銷售業(yè)績(jī)約30億元，累計(jì)今年來前8個(gè)月的權(quán)益合同銷售金額僅225億元左右，對(duì)比兩年前同期的1488億，簡(jiǎn)直是天壤之別。

亮點(diǎn)是，從今年3月份起月銷售金額基本都能穩(wěn)在30億左右，這或許是銷售持穩(wěn)的向好信號(hào)。

但從售賣單價(jià)上看，碧桂園的銷售更多是以低單價(jià)促成銷量，這從克而瑞報(bào)告中可見端倪。

報(bào)告顯示，8月份多數(shù)城市項(xiàng)目開盤，已銷售數(shù)量占總可售數(shù)量，數(shù)據(jù)僅42%。二三線城市剛需群體大部分消費(fèi)降級(jí)，樓盤銷售更多是靠打折促銷。

碧桂園前8個(gè)月的銷售均價(jià)為8300元一平方米，而上年同期一平方米還能賣到9700元。

為盤活銷售端，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下降價(jià)也無可厚非，畢竟持續(xù)的現(xiàn)金流才是企業(yè)的救命稻草。正如管理層所說，銷售暢通才是讓全局運(yùn)轉(zhuǎn)起來的前提。

然而比起銷售，當(dāng)下保交房才是碧桂園的基石，更是恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的信任根基。

今年上半年，碧桂園存貨體量高達(dá)5310億元，其中包括在建物業(yè)、待售已落成物業(yè)等等。

這里面單單為碧桂園業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保金額就高達(dá)2400多億元，交付體量可以說是相當(dāng)龐大。

早在年初的年度會(huì)議，管理層就明確表態(tài)過，2025年的首要任務(wù)還是保交房。

而碧桂園也確實(shí)是這么做的，三年來累計(jì)交房近180萬套。

其中2022年和2023年就交付了130萬套，2024年全年和今年上半年也完成了45.4套的交付量。

下半年開始，碧桂園保交房之外，還要跟進(jìn)保主體，為2026年的恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)而蓄力。

只有保質(zhì)保量完成交房任務(wù)，才不辜負(fù)業(yè)主的期望，地方才會(huì)伸出援手，市場(chǎng)對(duì)碧桂園才能重拾信心。

然而理想很美好，現(xiàn)實(shí)很殘酷。“錢荒”始終是懸在碧桂園頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，錢的問題不解決，一切便無從談起。

截至2025年6月底，碧桂園總資產(chǎn)中九成都是負(fù)債。其中有息債務(wù)合計(jì)1000多億元，有七成以上是短期有息債務(wù)。

據(jù)公告，僅今年上半年，碧桂園面臨的重大未決訴訟，標(biāo)的金額超5000萬元的就多達(dá)344起，金額涉及約464億元。

碧桂園的財(cái)務(wù)情況如此堪憂，談何恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)？

據(jù)中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)出險(xiǎn)房企中靠債務(wù)重組化債并順利獲批的今年就有20家，總化債規(guī)模超1.2萬億。

另外，9月份也有多筆境內(nèi)外債務(wù)重組方案相繼取得了進(jìn)展。

化債成為一眾出險(xiǎn)房企贏得“喘息空間”的重要舉措，碧桂園也不例外。

據(jù)相關(guān)人士透露，碧桂園的境內(nèi)債務(wù)正進(jìn)入實(shí)際操作階段，其中有9筆債券涉及規(guī)模約138億元。

如果順利重組，碧桂園將大幅減少境內(nèi)公開債券規(guī)模。

同時(shí)，債務(wù)可獲得10年展期，債券利率有望更低，并有可能實(shí)現(xiàn)半成以上的債務(wù)本金縮減。

撇開境內(nèi)，碧桂園的境外債務(wù)重組也取得顯著進(jìn)展，截至8月份，公司已與近五成的銀團(tuán)貸款委員會(huì)成員以及七成的票據(jù)債務(wù)債權(quán)人達(dá)成共識(shí)。

若順利重組，將大幅縮減美元債務(wù)規(guī)模，且獲得較低的融資成本，期限最長(zhǎng)可延至11年。

化債之外，能給碧桂園帶來底氣的或許是它的“一體兩翼”戰(zhàn)略。

地產(chǎn)之外，碧桂園還開辟了代建代管和建筑科技兩條新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)航道。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園在代建領(lǐng)域方面開始擴(kuò)張，旗下“鳳凰智拓”以412萬平方米的新簽約代建面積領(lǐng)跑行業(yè)第11位。

與此同時(shí)，文商旅集團(tuán)也在火速推進(jìn)，如今已進(jìn)入杭州、湖州等60多個(gè)城市，管理面積超800萬平方米。

眼光再放遠(yuǎn)，還有碧桂園的建筑科技，雖然短期內(nèi)暫時(shí)沒有貢獻(xiàn)什么收益，但至少給碧桂園帶來了很大的想象空間。

一邊化債在手，一邊“一體兩翼”，碧桂園是不是翻身有望了？

說到碧桂園，大家立馬會(huì)想到三、四線城市的地產(chǎn)巨無霸。

這個(gè)扎根于一、二線城市之外潛力小城市的地產(chǎn)商，本著高轉(zhuǎn)周的模式，曾經(jīng)締造商業(yè)奇跡。

1994年，碧桂園開創(chuàng)了“教育地產(chǎn)”的全新發(fā)展模式，之后更是憑借“假日地產(chǎn)營(yíng)銷”“五星級(jí)的家”等創(chuàng)新型營(yíng)銷模式，在行業(yè)內(nèi)名聲大噪。

2007年，碧桂園成功登陸香港資本市場(chǎng)，開啟其作為國(guó)際性地產(chǎn)品牌的新篇章。

之后碧桂園在全國(guó)各地“全面開花”，2017年就實(shí)現(xiàn)年銷售額5508億元，登頂行業(yè)銷冠寶座，躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)。

2018年后更是加足馬力，2020年再創(chuàng)佳績(jī)，《財(cái)富》排名大躍升，挺進(jìn)500強(qiáng)中的147位。

回顧碧桂園的來時(shí)路，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，碧桂園的崛起，拋開地產(chǎn)時(shí)代的紅利，更多靠的是極致的效率和下沉策略。

這里不得不提它的“345”模式，從拿地起算，開工、開盤到真正實(shí)現(xiàn)資金回籠，也就短暫的90天、120天和150天。

就這樣靠高周轉(zhuǎn)模式和人海戰(zhàn)術(shù)，讓碧桂園在地產(chǎn)上行期突飛猛進(jìn)。

然而，市場(chǎng)不會(huì)一成不變，隨著市場(chǎng)風(fēng)向的改變，曾經(jīng)的搖錢模式也成了碧桂園的危機(jī)來源。盤子布得越大，后期的爛攤子越多。

如今，碧桂園的區(qū)域布局從鼎盛時(shí)期的106個(gè)縮減至13個(gè)，員工人數(shù)硬是從2021年巔峰時(shí)期的10萬人裁減到不足1.8萬人。職能部門也精簡(jiǎn)到只剩建筑、代建、文旅和機(jī)器人等核心業(yè)務(wù)部門。

碧桂園要恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，原來的路線走不通了，從“巨無霸”轉(zhuǎn)型精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力，更需要戰(zhàn)略型的人才。

而碧桂園此時(shí)鬧“錢荒”也鬧“人荒”，精細(xì)運(yùn)營(yíng)之路任重而道遠(yuǎn)。

碧桂園正經(jīng)歷的“寒冬”，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)“凜冬”的縮影。

它的自救路徑清晰可見，從保交房，再到資產(chǎn)修復(fù)，最后實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營(yíng)。

能否“閑魚翻身”，取決于市場(chǎng)銷售能否持續(xù)向好；債務(wù)重組能否安全落地；或者代建與建筑科技新業(yè)務(wù)能否帶來持續(xù)可觀現(xiàn)金流。

但凡碧桂園能贏得一定的“喘息空間”，重整旗鼓也不是不可能。

參考資料：

1.中指研究院《碧桂園控股：逾期債務(wù)1419.78億元，受限資產(chǎn)規(guī)模1042.38億元》

2.新京報(bào)《碧桂園擬重組138億境內(nèi)債，最長(zhǎng)展期十年，本金有望削減過半》

3.新聞眼《碧桂園一場(chǎng)特別的會(huì)議：部分區(qū)域保交房即將完成，開始啟動(dòng)新項(xiàng)目》

4.碧桂園《碧桂園9月管理會(huì)議：為所當(dāng)為，務(wù)實(shí)求效》

作者：彩伊

編輯：柳葉叨叨