10月24日，合肥迎來(lái)新一輪土地拍賣(mài)，本次土拍共計(jì)3宗地塊，涉及蜀山南七、瑤海東新與包河政務(wù)東等區(qū)域。與以往不同的是，此次土拍在地塊數(shù)量、容積率和地價(jià)上都出現(xiàn)了明顯變化。這場(chǎng)被業(yè)內(nèi)視為“壓力測(cè)試”的土拍，折射出合肥樓市怎樣的調(diào)整軌跡？土地市場(chǎng)的分化又將如何影響未來(lái)新房市場(chǎng)格局？

NO.1|壹

房企拿地趨于理性

仔細(xì)分析三宗地塊的出讓條件，可以發(fā)現(xiàn)地方政府正在通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)策略來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)變化。

蜀山區(qū)SS202507號(hào)地塊位于望江西路以北、金寨路以西，屬于南七片區(qū)城市更新項(xiàng)目。該地塊原規(guī)劃容積率2.4，現(xiàn)在降至1.7，起拍樓面價(jià)9705.9元/平?，幒^(qū)YH202506地塊的變化更為明顯，原規(guī)劃容積率1.8調(diào)整為1.5，住宅起拍價(jià)單價(jià)720萬(wàn)/畝，樓面價(jià)約7708元/平，與2022年偉星東新壹號(hào)1140萬(wàn)/畝的成交單價(jià)相比，下降幅度驚人。

從參拍房企來(lái)看，市場(chǎng)參與主體也發(fā)生了顯著變化。蜀山城更報(bào)名蜀山07號(hào)地塊，意禾報(bào)名瑤海06號(hào)地塊，招商報(bào)名包河27號(hào)地塊，每家地塊僅有一家房企報(bào)名，一改往日多家房企競(jìng)相角逐的場(chǎng)面。這一方面說(shuō)明房企資金壓力仍然較大，另一方面也表明房企拿地更加理性，不再盲目擴(kuò)張。

包河區(qū)BH202527號(hào)地塊位于包河區(qū)祁門(mén)路以北、潛口路以東，地塊總面積45.5923畝。該地塊最大的特點(diǎn)是呈三角形，對(duì)房企的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力提出更高要求。招商此次拿地，被業(yè)內(nèi)視為戰(zhàn)略性補(bǔ)倉(cāng)，其淝河板塊的四季臻邸項(xiàng)目已進(jìn)入清尾階段，需要新的項(xiàng)目接續(xù)。

NO.2|貳

板塊分化，核心區(qū)與新興區(qū)域差距拉大

本次土拍的另一大看點(diǎn)是不同板塊之間的分化日益明顯。核心區(qū)域地塊憑借稀缺資源和成熟配套依然保持較高價(jià)值，而新興區(qū)域則需要更多時(shí)間和配套兌現(xiàn)來(lái)提升吸引力。

蜀山區(qū)SS202507地塊位于南七板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。太湖路、望江西路、金寨路環(huán)繞，交通便利，商業(yè)、醫(yī)療、教育資源一應(yīng)俱全。根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分，小學(xué)是稻香村小學(xué)教育集團(tuán)肥西路校區(qū)，中學(xué)是五十中東校教育集團(tuán)望江路校區(qū)。這些優(yōu)質(zhì)資源成為該地塊最大的加分項(xiàng)。

反觀瑤海區(qū)YH202506地塊，雖然位于東部新中心板塊，擁有一線河景，且容積率很低，是片區(qū)內(nèi)位置最好的地塊之一。但隨著東部新中心的發(fā)展，住宅、學(xué)校、商業(yè)都陸續(xù)建成、交付，城市界面煥然一新。學(xué)區(qū)方面，小學(xué)是和平小學(xué)新本部，中學(xué)是三十八中學(xué)新校，是東部新中心最受歡迎的學(xué)區(qū)組合。但地價(jià)仍然出現(xiàn)明顯下降，反映出市場(chǎng)對(duì)新興板塊的信心不足。

地塊質(zhì)素和板塊價(jià)值的差異直接影響了房企的參與熱情。蜀山07地塊由于包含79.16畝的商務(wù)金融用地，代建成本較高，只有蜀山城更1家房企報(bào)名；瑤海06地塊有意禾報(bào)名；包河27地塊有招商報(bào)名。民營(yíng)房企的缺席，凸顯出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房企更傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)可控、去化有保障的地塊。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

土地市場(chǎng)分化預(yù)示新房市場(chǎng)將持續(xù)此趨勢(shì)。核心地塊抗跌性強(qiáng)，新興板塊則需時(shí)間兌現(xiàn)配套以提升價(jià)值。

低容積率地塊增多顯示產(chǎn)品向改善型轉(zhuǎn)變。蜀山07地塊容積率1.7，瑤海06地塊低至1.5，包河27地塊為1.6，均明顯低于以往水平，預(yù)示未來(lái)將主打洋房、小高層等改善產(chǎn)品，預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間2.3–2.5萬(wàn)。

圖片來(lái)源：合肥樓市航拍

購(gòu)房者面臨分層選擇：核心區(qū)門(mén)檻高但品質(zhì)有保障，新興區(qū)如瑤海龍崗板塊（11月將推101.7畝容積率2.4地塊）為剛需提供上車(chē)機(jī)會(huì)，形成多層次供應(yīng)體系。

地價(jià)回調(diào)、容積率下降、房企拿地謹(jǐn)慎，反映市場(chǎng)正深度調(diào)整。供地策略優(yōu)化顯示地方政府積極適應(yīng)變化，推動(dòng)市場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

土地分化是地理、產(chǎn)品、客群、預(yù)期的多維重構(gòu)。房企須精準(zhǔn)把握需求，注重品質(zhì)與差異化；購(gòu)房者應(yīng)優(yōu)選核心資產(chǎn)，警惕預(yù)期透支板塊；政府應(yīng)持續(xù)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)健康。后續(xù)南小+42中本部、包河河濱等優(yōu)質(zhì)地塊入市，或引新變局。