目前，地方的債務壓力還在持續(xù)攀升，各地城投公司手里的大量土地資產(chǎn)，能否用于化債，被各方重點關注。

雖然已有政策支持和成功案例，但城投公司的土地資產(chǎn)變現(xiàn)，只是為了給所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和財政轉(zhuǎn)型爭取時間，而不是“左手倒右手”，依然走回“賣地還債”的老路。

萬億規(guī)模的土地資產(chǎn)，能否為化債所用？

數(shù)據(jù)顯示，2021年至2024年，各地城投公司的拿地總金額接近8萬億元，但整體開工率僅在30%左右，這意味著，一直有超過5萬億賬面金額的土地處于待開發(fā)或可收儲的狀態(tài)。另有統(tǒng)計顯示，截至今年1季度，30個重點城市的城投公司的未開工地塊就超過了4000宗，未開工的建筑面積接近3.6億平方米，這超過了2024年全國商品房住宅銷售面積的20%。

這些沉睡的土地資產(chǎn)和地方迫切的化債需求如何關聯(lián)？

去年年末以來至今，密集出臺的政策，正引導并助推城投公司的土地資產(chǎn)投入化債利用。2025年以來，新增專項債額度為4.4萬億元，盡管部分額度需用于隱性債務置換，但土地儲備專項債的重啟，為城投公司的土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供了關鍵通道。

有機構的測算結(jié)果顯示，當土儲專項債的發(fā)行規(guī)模達到一定規(guī)模，按現(xiàn)時的收購單價推算，可以化解1億平方米左右的閑置土地，大大縮短重點城市的土地去化周期。

以土地“家底”，解化債的燃眉之急

用活土地資產(chǎn)來化債，各地存在明顯的分化。

作為首批試點的廣東，年初發(fā)行的307.18億元債券已覆蓋19個地市的86個項目，70%以上的收購對象是城投公司。其收購價格多維持在原價值的8折以上，部分核心地塊甚至出現(xiàn)溢價超100%的情況，既保障了國有資產(chǎn)不流失，又為城投公司緩解了流動性壓力。

北京同期發(fā)行的531.47億元專項債中，143.82億元定向用于32個土地儲備項目，收購價格也基本達到預期值。

相比之下，三、四線城市雖然有心積極參與進來，但受到土地市場疲軟的影響，實際變現(xiàn)效率并不高。

總體來看，截至今年8月末，全國26個省市已公示的專項債收購計劃金額超過6100億元，實際發(fā)行約1752億元，其中七成收儲土地來自城投公司。

未開工土地的價值也被通過代建的方式予以激活。這一方面江蘇的部分城市有著積極的探索，南京、無錫、蘇州等地的城投公司持有地塊都有成功的操作案例，既規(guī)避了城投開發(fā)能力不足的短板，又通過收取管理費、資產(chǎn)增值分成等方式實現(xiàn)了債務覆蓋，并且全程不涉及土地權屬變更，合規(guī)風險較低。

由此來看，城投公司持有的土地資產(chǎn)能否有效用于化債，取決于資源的精準調(diào)配。經(jīng)濟大省、重點城市操作起來顯然更加游刃有余，兜底下限更高一些，馬太效應顯著。核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊確實比三四線城市的閑置土地更好利用。

但政策約束、區(qū)域分化和一直未能提升的開工率，讓城投公司的土地資產(chǎn)并不能成為地方化債的“萬能藥”。其中的關鍵是，如果難以覆蓋城投公司當初拿地時的融資成本，那么就無法滿足收儲項目實現(xiàn)收益平衡的硬性要求，這對土地市場疲軟地區(qū)來說，難度極大。