新牌坊，“重慶向北”的第一站。

當(dāng)然，它也是重慶首屈一指的富人區(qū)。

在這里，有兩個(gè)商業(yè)地標(biāo)備受關(guān)注。

一個(gè)是新光天地。

就在今年，它正式完成了更名：SKLP。從此，也開(kāi)啟了一段新的人生。

而另一個(gè)，就是恒大中渝廣場(chǎng)。

可以說(shuō)，這是一個(gè)“命途多舛”的項(xiàng)目。

如今，恒大中心正式更名為“安石中心”。

同時(shí)，那個(gè)標(biāo)志性的樓頂大字也已做了更換。

再路過(guò)新牌坊轉(zhuǎn)盤(pán)時(shí)，一目了然。

再見(jiàn)，恒大中心；

幸會(huì)，安石中心。

重慶這個(gè)新牌坊地標(biāo)，真的易主了？！

重慶地產(chǎn)劇。

恒大中渝廣場(chǎng)的身世，像極了一部重慶版的地產(chǎn)劇。

劇情跌宕起伏，不到最后一刻，永遠(yuǎn)猜不到最后的贏家。

誠(chéng)然，這也是地產(chǎn)時(shí)代的縮影。

故事的起點(diǎn)，要追溯到上世紀(jì)90年代初。

當(dāng)新牌坊至嘉州一帶還是一片廣袤的農(nóng)田時(shí)，一個(gè)名叫張松橋的神秘重慶商人，與他的合伙人曾維才，豪擲千金簽下了這片區(qū)域約1.41平方公里的土地開(kāi)發(fā)合同。

這在當(dāng)時(shí)，是全國(guó)最大規(guī)模的單筆土地出讓。

張松橋，相信大家都熟知，“重慶李嘉誠(chéng)”。

2012年，中渝地產(chǎn)正式推出了名為“中渝國(guó)際都會(huì)”的超級(jí)商業(yè)項(xiàng)目。這個(gè)占地約400畝、規(guī)劃總建筑面積高達(dá)260萬(wàn)方的巨無(wú)霸。

中渝喊出了“打造亞洲規(guī)模最大頂級(jí)商業(yè)航母”的口號(hào)，并成功吸引了臺(tái)灣百貨“巨頭”新光三越簽約入駐。

2013年，重慶市政府正式將嘉州商圈納入主城區(qū)核心商圈，與解放碑、觀音橋并列。

“比肩觀音橋”，這一豪言壯語(yǔ)深入人心。

2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了分水嶺。

這一年，由于諸多綜合原因，張松橋做了一個(gè)重要決定：清空內(nèi)地資產(chǎn)，將重心轉(zhuǎn)向海外。

他與曾經(jīng)的合伙人曾維才分家，后者保留了新光三越所在的核心商業(yè)地塊（即后來(lái)的新光天地）。

而張松橋則將項(xiàng)目的一期和三期地塊，以55億元的價(jià)格，打包賣(mài)給了當(dāng)時(shí)正在全國(guó)瘋狂掃貨的恒大地產(chǎn)。

恒大的入主，為這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)了新的名字——恒大中渝廣場(chǎng)，這也是恒大入渝后的首個(gè)商業(yè)地標(biāo)。

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又步入了分水嶺。

恒大的暴雷，成為了這場(chǎng)行業(yè)風(fēng)暴中最具標(biāo)志性的事件。

時(shí)隔多年之后，恒大中渝廣場(chǎng)終于等來(lái)了“白武士”。

安石中心，根據(jù)現(xiàn)有信息，收購(gòu)恒大中渝廣場(chǎng)的“安石”，就是“光大安石” 。

這是一家國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。

資料顯示：光大安石是中國(guó)光大控股旗下的產(chǎn)業(yè)綜合投資管理公司，在不動(dòng)產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗(yàn)。

比如，上?！肮獯蟀彩行摹表?xiàng)目，前身也是一處存量資產(chǎn)，通過(guò)引入WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)、打造社區(qū)概念等方式，成功吸引了多家世界500強(qiáng)及行業(yè)龍頭企業(yè)入駐，成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿寫(xiě)字樓。

不過(guò)，我了解到，此次更名僅包含恒大中心寫(xiě)字樓塔樓部分，商業(yè)部分即恒大中渝廣場(chǎng)保留。

此前，多次傳言吾悅廣場(chǎng)/光大安石大融城等運(yùn)營(yíng)商擬收購(gòu)商業(yè)部分，但由于恒大產(chǎn)權(quán)原因談判無(wú)進(jìn)一步進(jìn)展。

這次，我又故地重游，來(lái)到恒大中渝廣場(chǎng)。

距離上一次過(guò)來(lái)，應(yīng)該有幾年的時(shí)間了。

先說(shuō)，一期的商業(yè)綜合體。

曾經(jīng)熱鬧非凡的一期購(gòu)物中心，在恒大暴雷后，由于缺乏后期運(yùn)營(yíng)投入而迅速隕落。

走進(jìn)車(chē)庫(kù)的那一刻，都有比較直觀的感知：

車(chē)庫(kù)里的照明明顯少了，雖是白天，但車(chē)庫(kù)感覺(jué)有些漆黑。

踏進(jìn)商場(chǎng)，我發(fā)現(xiàn)電動(dòng)扶梯也關(guān)閉了…不過(guò)，之后我逛了一圈下來(lái)，發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)的電動(dòng)扶梯只是關(guān)閉了部分，有的還是在運(yùn)行。

我分別逛了商場(chǎng)的1L、2L、3L，分享下我的感受：

1L，商家大約只剩下20%～30%，現(xiàn)在一樓商戶(hù)還有漢堡王、庫(kù)迪咖啡、瑞幸咖啡、星巴克、小米手機(jī)、華為手機(jī)、千葉眼鏡、理發(fā)店、玩具店、臺(tái)球廳，還有幾家服裝店…相對(duì)，也只有一樓稍微好點(diǎn)。

2L，黑壓壓一片，有一家影像店還在，其余商家?guī)缀醵缄P(guān)完了。

3L，基本關(guān)門(mén)了，有一個(gè)教舞蹈的，人相對(duì)較多，還有一家川菜館正常營(yíng)業(yè)。

再來(lái)看，3號(hào)地塊遺留的“半成品”。

這個(gè)地塊的住宅部分因銷(xiāo)售較早，勉強(qiáng)得以完工交付。

不過(guò)，與之配套的商業(yè)部分，則成為了一個(gè)觸目驚心的爛尾半成品。

今年，重慶恒大中渝廣場(chǎng)3期被擺上了貨架。

項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告顯示：該地塊評(píng)估總價(jià)為9.51億元，其中建筑價(jià)值約2.3億元，土地價(jià)值約7.02億元，樓面價(jià)為5230元/平方米，此次拍賣(mài)相當(dāng)于7折起拍。

不過(guò)，拍賣(mài)的結(jié)果，似乎不那么理想。

還有一塊黃金寶地，9號(hào)地塊。

三期9號(hào)地塊，被寄予厚望。位置很好，緊鄰新光天地（現(xiàn)SKLP）。

其中，有一部分約72畝的優(yōu)質(zhì)土地，在2025年4月，由一家四川民企“遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)”以13.42億元、近40%的高溢價(jià)率拍下，計(jì)劃開(kāi)發(fā)新的住宅和商業(yè)項(xiàng)目。

“失落”的商圈。

在2024年度《中國(guó)商圈商業(yè)力TOP100指數(shù)榜單》中，重慶進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的6個(gè)商圈。

很遺憾，曾經(jīng)被寄予厚望的重慶嘉州商圈，“缺席”了。

我們分別來(lái)看，重慶入圍的商圈分別是：觀音橋（第7）、解放碑（第17）、大坪（第41）、楊家坪（第44）、金州（第96）和沙坪壩（第98）。

· 觀音橋商圈：以北城天街、星光68、大融城等商業(yè)綜合體為核心，是年輕人潮流聚集地。

· 解放碑商圈：以時(shí)代廣場(chǎng)、WFC等高端商場(chǎng)為代表，承載著重慶歷史與現(xiàn)代商業(yè)融合的標(biāo)志性地位。

· 大坪商圈：以時(shí)代天街為核心，近年來(lái)發(fā)展速度較快。

· 楊家坪商圈：依托萬(wàn)象城、西城天街等項(xiàng)目，形成了區(qū)域性商業(yè)集群。

· 金州商圈：以光環(huán)購(gòu)物公園、愛(ài)琴海購(gòu)物中心等新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目為增長(zhǎng)極。

· 沙坪壩商圈：以金沙天街、王府井百貨等傳統(tǒng)與新業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)體為支撐。

嘉州商圈，遺憾落榜。

分析背后的原因，有諸多因素導(dǎo)致：

首先，獨(dú)木難支。

嘉州商圈，過(guò)去主要是依托兩大商業(yè)綜合體：新光天地+恒大中渝廣場(chǎng)。

新光天地很強(qiáng)，我從公開(kāi)的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)中看到，2024年，新光天地重慶客流量超2500萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額突破21億元，客流量與營(yíng)業(yè)額實(shí)現(xiàn)了雙增長(zhǎng)。

但是恒大中渝廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況，顯然弱了很多，沒(méi)能形成良好的商業(yè)氣候。

其次，歷史原因。

短短的十多年時(shí)間，遭遇連續(xù)易主。

從中渝，到恒大，再到現(xiàn)在成為遺留解決問(wèn)題。

嘉州商圈的商業(yè)綜合體，正常投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間并不長(zhǎng)。

加之，主導(dǎo)的企業(yè)并非專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，招商+運(yùn)營(yíng)能力都相對(duì)一般，導(dǎo)致商業(yè)的差異性未能突顯，存在感很一般。

再有，市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

如今，恒大中渝廣場(chǎng)還有一些商業(yè)地塊待開(kāi)發(fā)，同時(shí)，一期大面積的商業(yè)還需要復(fù)活。

這些都是目前擺在眼前的棘手問(wèn)題。

數(shù)據(jù)顯示：截至目前，重慶中心城區(qū)商業(yè)狹義庫(kù)存共460萬(wàn)方，按照目前商業(yè)過(guò)去12個(gè)月的去化速度74萬(wàn)方來(lái)計(jì)，庫(kù)存去化周期超過(guò)6年，過(guò)去5年由于去化速度放緩去化周期持續(xù)被拉長(zhǎng)。

2025年截止目前新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)4個(gè)，總體量約16萬(wàn)方，同比下降55%，其中3個(gè)項(xiàng)目為3萬(wàn)方以下小體量，且4個(gè)項(xiàng)目均為“城市更新”或“升級(jí)改造”。

而這，也反映出開(kāi)發(fā)商在商業(yè)過(guò)剩背景下更加審慎的投資策略。

嘉州商圈的發(fā)展史，

更像是重慶房地產(chǎn)的變遷史。

之前，他收購(gòu)了他；

之后，他又被其他人收購(gòu)。

慶幸的是，新牌坊依然是重慶的大熱點(diǎn)。

而且，過(guò)去遺留的問(wèn)題仍在解決，一些新的品牌正在被引入，比如，自貢“首富”。

嘉州商圈，即將翻篇？