房價和地產投資數據這幾個季度以來，總體是接近的，部分月份因為政策因素有明顯的托舉效應，整體呈現(xiàn)出明顯的 “結構性分化” 特征！

比如1-8月時，房地產開發(fā)投資同比下降 12.9%，連續(xù) 18 個月負增長，且降幅較上半年擴大1.2%,土地成交價款頁下降了 21.3%。這反映出房企債務風險化解、土地購置意愿低迷、一手房價主要靠一線城市豪宅拉托舉評級數據、二手房價和租金除老一線外持續(xù)擴大下跌等問題尚未根本改善！

這導致國家集中化債和集中收儲在2季度結束后，降幅數據實際上一度呈現(xiàn)加速趨勢！

然而，時間來到9月后，核心央企在中央支持下，一波集中拿地，9月TOP100房企銷售操盤金額環(huán)比增長22.1%，同比增長0.4%，但規(guī)模仍處歷史低位；同時，TOP100企業(yè)拿地總額也達到7278億元，同比增長36.7%，增幅較1-8月擴大8.7%。這些數據，直接拉平了房價環(huán)比，維持了整體降幅持續(xù)收窄的數據表現(xiàn)，注意，這個數據是商品住宅售價！

因此，9 月房地產市場，其實還是呈現(xiàn) “冰火兩重天” 的分化格局，并不會因幾個在ICU外的超人努力下就一下子改變趨勢，但總體方向是好的！大家也要感謝高消費人群對于高端項目的去化貢獻，有效拉動了房價平均數據的上漲，也感謝中產人群的財富升值，從數量上看改善型需求效應明顯！

從數據看，70 個大中城市中，各線城市新建商品住宅環(huán)比均下降 0.3%-0.4%，二手住宅環(huán)比降幅擴大至 0.6%-1.0%。

但其中，一線城市內部差異顯著：上海新房逆勢上漲 0.3%，而廣州、深圳分別下跌 0.6% 和 1.0%；二手住宅則全線下跌，北京、上海、廣州、深圳跌幅均在 0.8%-1.0%。這一現(xiàn)象表明核心城市的政策敏感度與市場韌性并存，但非核心區(qū)域仍深陷調整。

接著，新建商品住宅同比跌幅從一線城市的 0.7% 到三線城市的 3.4% 不等，較上月均收窄 0.2-0.3 個百分點。

特色，因“滬六條”的推出，上海新房同比上漲 5.6%，成為唯一正增長的一線城市，反映出核心地段供需緊平衡和改善需求釋放的雙重作用。其中，二手住宅同比降幅收窄更為明顯，一線城市從 3.2% 收窄至 3.0%，二三線城市維持在 5.0%-5.7%。

此外，我們再來看看各地的結構化差異！

我們看到，9 月全國各地累計出臺 32 條政策，比如：深圳大幅優(yōu)化限購（非核心區(qū)取消限購），北京、上海跟進人才購房補貼，杭州發(fā)放購房補貼等。然而，政策效果尚未完全顯現(xiàn) ，杭州國慶假期新房成交僅 33 套，二手房 42 套，同比分別下降 65% 和 47%，顯示市場觀望情緒濃厚。這可能與居民收入預期偏弱、房企信用風險未完全出清、財政刺激邊際效益遞減等因素有關。

然后，地產目前呈現(xiàn)K型結構趨勢，要么很貴，要么很便宜，中間地帶人群幾乎消失！2025 年上半年，我國 GDP 增長 5.3%，高技術制造業(yè)投資增長 9.5%，消費對 GDP 貢獻率達 52%。因此，從數據看，說居民收入穩(wěn)定和產業(yè)升級帶動改善需求釋放并沒有問題，這其中，上海、杭州等城市高端項目去化率超 60%，但中低端市場仍以剛需為主，杭州 200 萬以下房源成交占比升至 52%。

而房企融資環(huán)境雖然說在政策作用下，應該邊際改善，但債務分化加劇2025 年前三季度房企融資同比下降 30%，但境內債券成本降至 2.57%，國企央企發(fā)債占比達 85%。

這其中，頭部房企在國資擔保下，如萬科、保利通過 REITs 融資超 200 億元，但中小房企融資仍困難，債務到期規(guī)模達 5342 億元，大量項目依然面臨停工風險。這導致市場對期房信心不足，二手房掛牌量激增，杭州 9 月二手房掛牌量環(huán)比增長 12%，加劇價格下行壓力，但預計10月或有所改善，畢竟杭州做股票的私募的人多。

從數據中，我們還發(fā)現(xiàn)上海憑借陸家嘴、前灘等核心地段高端項目熱銷，新房價格同比上漲 5.6%，成為全國標桿，上海是有錢人的上海趨勢越發(fā)明顯。而北京則因通州副中心政策利好，部分改善盤去化率超 70%，但遠郊項目仍以價換量。廣深受庫存高企（深圳去化周期 14 個月）和產業(yè)外遷影響，房價持續(xù)回調。

接著，新興產業(yè)城市，如杭州、寧波、廈門等東南沿海城市因外貿疲軟和庫存高企（杭州二手房庫存超 18 萬套），房價環(huán)比跌幅居前，泉州同比跌幅達 14.31%。而沈陽、大連等東北城市受益于產業(yè)振興和人口回流，房價環(huán)比上漲 2.04% 和 1.40%，成為少數亮點，部分新人群回流東北躺平趨勢開始出現(xiàn)！

至于三四線城市，當下正深陷調整風波，去化周期超 20 個月！溫州（新房數據環(huán)比增長全國第一）、淄博等城市因產業(yè)空心化和人口外流，二手房環(huán)比跌幅超 2%，部分房源價格較 2021 年高點下跌 30%?？梢赃@樣說，大部分三四線城市，當下都普遍面臨庫存高企（平均去化周期 24 個月）和土地財政依賴度高（平均占比 55%）的雙重壓力，短期難見拐點。

當下，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)和經濟復蘇深化，預計 2026 年一線城市房價會環(huán)比企穩(wěn)，同比漲幅回升至 1%左右；二線城市則有望同比跌幅收窄至 2%-3%，三四線城市維持低位震蕩。核心城市群（長三角、粵港澳）因人口流入（年均增長 0.8%）和產業(yè)集聚，表現(xiàn)將優(yōu)于全國，但因為這些城市和外貿及股市金融行業(yè)景氣度密切相關，因此還需國際環(huán)境配合！

而我國的人分化加劇與模式轉型人口向核心城市集聚趨勢不可逆，預計 2030 年超 50% 新增人口流入長三角、粵港澳等城市群，推動核心地段房價溫和上漲（年均 2%-3%），而非核心城市或面臨 “收縮型城市” 風險。

房企需適應 “低杠桿、慢周轉” 新常態(tài)，頭部企業(yè)通過代建、城市更新等業(yè)務提升市占率，中小房企或加速出清，但當下需要警惕以萬科、萬達為首的房地產2次債務危機再度席卷行業(yè)！