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在房屋遺贈與贈與爭議中，贈與協(xié)議的任意撤銷權、遺囑與贈與的沖突處理是核心焦點。近日，法院審理的一起案件中，被告王陽（化名，被繼承人之子）憑借 “贈與財產(chǎn)未過戶 + 法定繼承人身份”，成功撤銷被繼承人王建國（化名）與原告周玲（化名）的《贈與協(xié)議》，同時因《遺囑》已被后續(xù)贈與行為撤銷，駁回周玲 “獲一號房屋四分之三份額” 的全部訴求，維護了合法權益。以下從案情、分析、裁判結果到啟示，拆解勝訴邏輯。

一、案情梳理

1. 家庭關系與房屋背景

核心親屬關系：

王建國（已故，2022 年 4 月去世）與前妻劉蘭（已故）育有一子王陽（被告）；劉蘭去世后，王建國與陳燕（2016 年離婚，無子女）結婚，此后單身。周玲系王建國生前保姆。

核心財產(chǎn)：

一號房屋（原海淀區(qū) X 號房屋），2002 年 4 月由王建國購買，2003 年 8 月登記在其名下，2010 年 6 月?lián)Q發(fā)產(chǎn)權證，無其他權利瑕疵。

2. 關鍵事實與爭議

周玲提交《遺囑》《贈與協(xié)議》主張房屋份額；王陽主張協(xié)議無效或可撤銷：

原告證據(jù) 1：《遺囑》（2017 年 11 月）：

王建國手寫簽名捺印，載明 “因周玲照顧周到，將一號房屋贈給周玲，此前遺囑作廢”，無見證人簽名。

原告證據(jù) 2：《贈與協(xié)議》（2018 年 1 月）：

王建國與周玲簽字捺印，約定 “王建國將一號房屋贈與周玲，周玲繼續(xù)照顧其養(yǎng)老送終”，未辦房屋過戶。

被告王陽的抗辯：

《遺囑》形式無效（無見證人），且王建國處分了劉蘭的房屋份額（夫妻共同財產(chǎn)）；2. 《贈與協(xié)議》雖形式有效，但房屋未過戶，自己作為法定繼承人可代王建國行使任意撤銷權；3. 周玲無京購房資格，協(xié)議履行存在障礙。

二、案件分析

本案勝訴核心在于贈與協(xié)議可撤銷及遺囑已被撤銷，法院裁判邏輯如下：

1. 《遺囑》已被后續(xù)《贈與協(xié)議》撤銷，失去效力

根據(jù)《繼承法》第二十條（遺囑撤銷）：

王建國 2017 年立《遺囑》后，2018 年又與周玲簽訂《贈與協(xié)議》，二者均處分一號房屋，且《贈與協(xié)議》形成在后，屬于 “遺囑人生前行為與遺囑意思相反”，視為《遺囑》被全部撤銷，周玲無法依據(jù)《遺囑》主張權利。

2. 《贈與協(xié)議》雖有效，但可依法撤銷

根據(jù)《合同法》第一百八十六條（贈與任意撤銷權）：

一號房屋為不動產(chǎn)，物權變動需辦理過戶登記，而王建國去世前未與周玲辦理過戶，房屋所有權未轉(zhuǎn)移；

王陽作為王建國的唯一法定繼承人，在王建國去世后，可代其行使 “贈與財產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移前的任意撤銷權”，故《贈與協(xié)議》被撤銷，周玲無法依據(jù)協(xié)議獲房屋份額。

3. 周玲的其他主張無法律依據(jù)

根據(jù)《物權法》第九條（不動產(chǎn)物權變動）：

周玲雖提交《家政服務合同》《照顧視頻》證明其盡到照顧義務，但 “照顧行為” 不能替代 “物權登記”，無法直接獲得房屋所有權；

周玲無京購房資格，即便協(xié)議未被撤銷，也因政策限制無法辦理過戶，協(xié)議客觀上無法履行，其主張缺乏實現(xiàn)基礎。

三、裁判結果

法院依照《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國繼承法》相關規(guī)定，判決如下：

駁回原告周玲的全部訴訟請求（包括 “獲一號房屋四分之三份額” 及 “王陽承擔訴訟費” 的主張）。

四、案件啟示

結合本案，處理房屋贈與與遺贈糾紛需重點關注 3 點：

1. 贈與不動產(chǎn)務必及時辦理過戶，避免撤銷風險

贈與人與受贈人簽訂《贈與協(xié)議》后，需立即辦理房屋過戶登記，一旦贈與人去世，其法定繼承人可主張任意撤銷權，未過戶的贈與協(xié)議極易被推翻；

若暫無法過戶，可在協(xié)議中約定 “不可撤銷條款”（如附義務贈與），或辦理贈與公證（公證后不可任意撤銷）。

2. 遺囑需符合法定形式，避免后續(xù)沖突

自書遺囑需確保內(nèi)容完整（明確財產(chǎn)份額、無無權處分），代書遺囑需有 2 名以上見證人在場并簽名；

立遺囑后若需變更，應通過新遺囑明確 “原遺囑作廢”，避免與后續(xù)贈與、買賣等行為產(chǎn)生沖突。

3. 法定繼承人需關注贈與行為，及時行使權利

若發(fā)現(xiàn)被繼承人與他人簽訂未過戶的不動產(chǎn)贈與協(xié)議，在被繼承人去世后，可依據(jù) “任意撤銷權” 主張撤銷，維護自身法定繼承權益；

對 “無購房資格”“處分他人份額” 等協(xié)議履行障礙，可作為抗辯理由，進一步削弱對方主張的合法性。

本案判決充分體現(xiàn) “物權登記優(yōu)先、贈與撤銷權法定” 的原則，也提醒公眾：房屋贈與并非 “簽協(xié)議即生效”，及時過戶或公證才是保障權利的關鍵，法定繼承人在贈與人去世后，也應積極行使自身合法權利。