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一、案情介紹：

1. 親屬與房屋背景

親屬關(guān)系：被繼承人林貴（2015 年 7 月去世）與劉蘭（2014 年 12 月去世）是夫妻，育有一子林坤（原告，勝訴方）、二女林梅、林芳（均為被告，林芳提起反訴）。二人父母均先于去世，第一順位繼承人僅三人。

房屋情況：

一號(hào)房屋：2012 年 5 月登記在林貴名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，性質(zhì)為 “按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，建筑面積 68.22㎡，雙方協(xié)商確認(rèn)現(xiàn)價(jià)值 341 萬(wàn)元，林坤主張歸自己所有。

二號(hào)房屋：2023 年 4 月登記在林貴名下，性質(zhì)同上，建筑面積 59.45㎡，雙方協(xié)商確認(rèn)現(xiàn)價(jià)值 297 萬(wàn)元。林芳稱該房屋是 “某公房拆遷所得”，提交早年《聲明》主張歸自己?jiǎn)为?dú)繼承。

2. 關(guān)鍵爭(zhēng)議點(diǎn)

林坤的核心依據(jù)：提交 2013 年 10 月林貴、劉蘭的代書遺囑，載明 “一號(hào)房屋由林坤繼承”，代書人、兩名見證人簽字捺??；主張二號(hào)房屋是父母共同財(cái)產(chǎn)，無(wú)有效歸屬約定，應(yīng)法定繼承。

林梅、林芳的抗辯與反訴：

不認(rèn)可代書遺囑，申請(qǐng)司法鑒定后，結(jié)論為 “林貴立遺囑時(shí)無(wú)民事行為能力”，且遺囑中劉蘭名字有筆誤，主張遺囑無(wú)效；反訴稱林坤 “偽造遺囑”，應(yīng)剝奪繼承權(quán)，要求一號(hào)房屋由二人各分 1/2。

林芳提交 2013 年 11 月《聲明》，載明 “公房由林芳繼承”，稱二號(hào)房屋是該公房拆遷安置所得，應(yīng)歸自己所有，反訴要求二號(hào)房屋歸己。

二、法院說(shuō)理：兩大關(guān)鍵認(rèn)定，定了房屋歸屬

1. 代書遺囑無(wú)效，一號(hào)房屋按法定繼承

根據(jù)《民法典》規(guī)定，“無(wú)民事行為能力人所立遺囑無(wú)效”，且代書遺囑需 “形式完整、內(nèi)容無(wú)誤”。本案中，司法鑒定確認(rèn)林貴立遺囑時(shí)無(wú)民事行為能力，同時(shí)遺囑中劉蘭名字存在筆誤，不符合法定要求，故遺囑無(wú)效。

一號(hào)房屋作為林貴、劉蘭的共同遺產(chǎn)，應(yīng)按法定繼承由林坤、林梅、林芳三人平均分割（各占 1/3 份額）。考慮到林坤主張房屋所有權(quán)，且雙方已協(xié)商確認(rèn)價(jià)值（341 萬(wàn)元），為 “有利于生活需要”，法院支持一號(hào)房屋歸林坤所有，由林坤按 1/3 份額向林梅、林芳各支付折價(jià)款（341 萬(wàn) ÷3≈113.67 萬(wàn)元）。

2. 二號(hào)房屋無(wú)有效歸屬約定，亦按法定繼承

林芳提交的《聲明》僅約定 “四眼井胡同公房歸林芳繼承”，但該公房與二號(hào)房屋并非同一財(cái)產(chǎn)，且《聲明》無(wú)林貴、劉蘭簽字，無(wú)法證明父母認(rèn)可該歸屬；二號(hào)房屋登記在林貴名下，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為遺產(chǎn)法定繼承（三人各占 1/3 份額）。

因林芳主張二號(hào)房屋所有權(quán)，雙方協(xié)商確認(rèn)價(jià)值（297 萬(wàn)元），法院支持二號(hào)房屋歸林芳所有，由林芳按 1/3 份額向林坤、林梅各支付折價(jià)款（297 萬(wàn) ÷3=99 萬(wàn)元）；同時(shí)明確二號(hào)房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，待符合過(guò)戶條件時(shí)，由林芳自行辦理手續(xù)。

三、裁判結(jié)果：

一號(hào)房屋歸原告林坤所有，林坤于判決生效后十日內(nèi)，向被告林梅、林芳各支付房屋折價(jià)款 1136666 元；林梅、林芳于判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助林坤辦理一號(hào)房屋過(guò)戶手續(xù)。

二號(hào)房屋歸被告（反訴原告）林芳所有，林芳于判決生效后七日內(nèi)，向原告林坤、被告林梅各支付房屋折價(jià)款 990000 元；林芳待二號(hào)房屋符合過(guò)戶條件時(shí)，自行到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

四、律師建議：多套房產(chǎn)繼承，3 個(gè)避坑要點(diǎn)要記牢

1. 立代書遺囑：先查行為能力，再盯形式細(xì)節(jié)

立代書遺囑前，務(wù)必通過(guò)醫(yī)院診斷或司法鑒定，確認(rèn)遺囑人具備完全民事行為能力（避免后續(xù)鑒定 “翻車”）；遺囑內(nèi)容要反復(fù)核對(duì)姓名、身份證號(hào)（杜絕筆誤），同時(shí)確保代書人、兩名見證人無(wú)利害關(guān)系（非繼承人、債權(quán)人），最好全程錄制備案視頻，從源頭規(guī)避無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)。

2. 拆遷房主張歸屬：關(guān)聯(lián)證據(jù) + 權(quán)利人簽字缺一不可

若主張 “拆遷房歸自己”，需提交 “原公房拆遷協(xié)議 + 安置協(xié)議”，證明拆遷房與原房屋的直接關(guān)聯(lián)；更關(guān)鍵的是，要有被繼承人（房屋權(quán)利人）的書面認(rèn)可（如簽字確認(rèn)的歸屬協(xié)議），僅繼承人之間的《聲明》無(wú)法律效力，避免像本案林芳那樣因 “無(wú)父母簽字” 落空。

3. 法定繼承：優(yōu)先協(xié)商價(jià)值與歸屬，省時(shí)又省力

多套房產(chǎn)繼承時(shí)，先與其他繼承人協(xié)商確認(rèn)房屋現(xiàn)價(jià)值（省去評(píng)估環(huán)節(jié)的時(shí)間和費(fèi)用），同時(shí)明確各自 “得房” 或 “得折價(jià)款” 的意愿 —— 法院會(huì)優(yōu)先尊重該意愿，按 “得房者付折價(jià)款” 的方式分割，既保障權(quán)益，又減少后續(xù)執(zhí)行糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）