打開(kāi)百度APP暢享高清圖片

房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

農(nóng)村宅基地房屋繼承向來(lái)復(fù)雜，一邊是獨(dú)自出資翻建房屋、持有老人遺囑的非農(nóng)戶(hù)口女兒，一邊是主張代位繼承的孫女，誰(shuí)能拿到產(chǎn)權(quán)？本案中，法院突破 “非農(nóng)戶(hù)口不能繼承”“打印遺囑形式瑕疵無(wú)效” 的爭(zhēng)議，最終判女兒勝訴，核心在于 “出資事實(shí) + 老人真實(shí)意愿” 的雙重證據(jù)支撐，這一裁判思路也為類(lèi)似糾紛提供了重要參考。

一、案情介紹：一場(chǎng)因農(nóng)村房屋引發(fā)的家族爭(zhēng)議

1. 親屬與房屋背景

被繼承人林貴（2023 年 5 月去世）與趙秀蘭（2022 年 9 月去世）是夫妻，育有兩子女：兒子林偉（2010 年 11 月去世）、女兒林悅（原告，勝訴方）。孫女林宇（被告）是林偉與妻子牛某的女兒，林偉夫婦婚后僅在村里 “二號(hào)院落” 住過(guò) 1 年，后搬至城區(qū)，林偉去世后，林宇隨母親一直居住在城區(qū)。

涉案 “一號(hào)院落”（北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn)某村）登記在林貴名下，院內(nèi)原有正房 5 間、西廂房 3 間；2017 年，林悅經(jīng)林貴、趙秀蘭同意，獨(dú)自出資翻建，翻建后新增東廂房 3 間等，本案核心爭(zhēng)議圍繞原正房 5 間、西廂房 3 間的權(quán)屬展開(kāi)。

2. 關(guān)鍵證據(jù)與爭(zhēng)議焦點(diǎn)

原告林悅的核心證據(jù)：① 2021 年 9 月《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》：林貴、趙秀蘭明確 “一號(hào)院落” 贈(zèng)與林悅，由林悅負(fù)責(zé)二人養(yǎng)老送終，協(xié)議有 2 名見(jiàn)證人（本村村民韓濤、鄰村原書(shū)記周明）簽字，趙秀蘭因不會(huì)寫(xiě)字，由韓濤代簽姓名、本人按手印確認(rèn)；② 兩份村委會(huì)《出資證明》：2021 年出具的證明載明 “老人無(wú)經(jīng)濟(jì)能力翻修房屋，由女兒林悅?cè)~出資”，2024 年出具的證明載明 “2017 年 4 月至 2019 年 12 月，林悅獨(dú)自出資翻建‘一號(hào)院落’”，兩份證明均加蓋村委會(huì)公章；③ 3 名證人出庭作證：韓濤、周明及本村原書(shū)記劉剛均證實(shí)，《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》內(nèi)容是林貴、趙秀蘭的真實(shí)意愿，趙秀蘭按手印的行為屬實(shí)。

被告林宇的抗辯：① 主張 “一號(hào)院落” 是林貴、趙秀蘭的遺產(chǎn)，自己作為孫女享有代位繼承權(quán)；② 質(zhì)疑《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》簽字真實(shí)性，認(rèn)為打印遺囑需每頁(yè)簽字，涉案協(xié)議存在形式瑕疵應(yīng)屬無(wú)效；③ 否認(rèn)林悅獨(dú)自出資的事實(shí)，主張房屋應(yīng)按法定繼承分割。

二、法院說(shuō)理：三大關(guān)鍵點(diǎn)，奠定勝訴基礎(chǔ)

1. 案由調(diào)整：從 “確認(rèn)所有權(quán)” 到 “分家析產(chǎn) + 繼承”，鎖定爭(zhēng)議核心

法院認(rèn)為，“一號(hào)院落” 既涉及林貴、趙秀蘭的遺產(chǎn)份額，又包含林悅的翻建出資，需先析出共有財(cái)產(chǎn)中的個(gè)人份額，再處理繼承問(wèn)題，故將案由調(diào)整為 “分家析產(chǎn)、繼承糾紛”。這一調(diào)整既認(rèn)可了林悅的出資貢獻(xiàn)，也精準(zhǔn)聚焦老人遺產(chǎn)的處分意愿，為后續(xù)裁判明確了方向。

2. 翻建出資：結(jié)合老人能力與村委會(huì)證明，林悅出資事實(shí)成立

2017 年房屋翻建時(shí)，林貴已年過(guò)七旬、趙秀蘭年過(guò)六旬，二人無(wú)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，客觀上不具備獨(dú)立翻建房屋的能力；結(jié)合村委會(huì)出具的兩份《出資證明》，法院認(rèn)定 “房屋由林悅翻建的可能性極大”，該事實(shí)認(rèn)定為后續(xù)認(rèn)可 “老人自愿贈(zèng)與房屋” 提供了重要事實(shí)支撐。

3. 遺囑效力：形式雖有瑕疵，真實(shí)意愿優(yōu)先認(rèn)定

涉案《房產(chǎn)協(xié)議書(shū)》雖為打印件，未完全符合 “打印遺囑每頁(yè)簽字” 的形式要求，但證人證言證實(shí)：協(xié)議最初由本村原書(shū)記劉剛手寫(xiě)，因字跡不清晰才重新打印，且林貴本人簽字、趙秀蘭按手印均系真實(shí)行為，2 名見(jiàn)證人全程在場(chǎng)見(jiàn)證，協(xié)議內(nèi)容本質(zhì)是林貴、趙秀蘭 “將房屋留給林悅” 的真實(shí)意思表示，符合 “口頭遺囑 + 書(shū)面佐證” 的核心要件；

林宇雖質(zhì)疑簽字真實(shí)性，但未向法院提交鑒定申請(qǐng)，也無(wú)其他證據(jù)推翻上述事實(shí)，法院對(duì)其該項(xiàng)抗辯不予采信；

關(guān)于 “非農(nóng)戶(hù)口能否繼承” 的爭(zhēng)議：法院明確，林悅基于遺囑繼承的是房屋所有權(quán)，而非宅基地使用權(quán)，非農(nóng)戶(hù)口并不影響農(nóng)村房屋所有權(quán)的繼承，最終支持林悅的產(chǎn)權(quán)主張。

三、裁判結(jié)果：“一號(hào)院落” 核心房屋歸林悅所有

北京市通州區(qū)漷縣鎮(zhèn)某村 “一號(hào)院落”內(nèi)正房五間、西廂房三間，歸原告林悅繼承所有。

四、律師建議：農(nóng)村房屋繼承，這 3 點(diǎn)必須提前做

1. 翻建房屋必留 “出資證據(jù)”

保留建材采購(gòu)發(fā)票、施工隊(duì)服務(wù)合同、資金轉(zhuǎn)賬記錄等原始憑證，最好讓老人出具書(shū)面《出資確認(rèn)書(shū)》，由村委會(huì)工作人員或無(wú)利害關(guān)系的鄰居作為見(jiàn)證人簽字；

本案中，村委會(huì)出具的兩份《出資證明》是證明林悅出資的關(guān)鍵，直接反駁了林宇 “否認(rèn)出資” 的主張，有效規(guī)避了舉證風(fēng)險(xiǎn)。

2. 老人意愿需 “書(shū)面 + 見(jiàn)證” 雙重固定

農(nóng)村老人若因文化水平限制無(wú)法獨(dú)立書(shū)寫(xiě)，可訂立 “代書(shū)遺囑”：選擇 2 名無(wú)利害關(guān)系的見(jiàn)證人（如村干部、同村長(zhǎng)輩），由代書(shū)人如實(shí)記錄老人意愿，老人簽字或按手印確認(rèn)（按手印時(shí)建議全程錄像），見(jiàn)證人需在遺囑每一頁(yè)簽字并注明年、月、日；

若采用打印遺囑，務(wù)必確保 “遺囑人 + 所有見(jiàn)證人” 在每一頁(yè)簽字，避免因形式瑕疵引發(fā)爭(zhēng)議；本案雖因 “真實(shí)意愿優(yōu)先” 勝訴，但形式合規(guī)能大幅減少訴訟中的爭(zhēng)議環(huán)節(jié)。

3. 面對(duì)代位繼承，提前明確 “排除爭(zhēng)議”

若老人希望將房屋留給特定子女（如本案中林貴、趙秀蘭選擇林悅），需在遺囑中明確 “排除其他繼承人（含代位繼承人）的繼承權(quán)利”，避免后代因 “是否享有繼承權(quán)” 產(chǎn)生糾紛；

非農(nóng)戶(hù)口子女繼承農(nóng)村房屋后，需妥善保管遺囑、出資證明、村委會(huì)文件等材料，避免后續(xù)因 “戶(hù)口性質(zhì)” 被質(zhì)疑產(chǎn)權(quán)合法性。

綜上，農(nóng)村房屋繼承的核心在于 “事實(shí)清楚 + 意愿真實(shí)”，提前固定關(guān)鍵證據(jù)、規(guī)范遺囑形式，才能在潛在糾紛中占據(jù)主動(dòng)，有效維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）