作者：余飛

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了前三季度經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

從表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯分野：

經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相當(dāng)颯，房地產(chǎn)則繼續(xù)陷入深度調(diào)整。

01

前三季度GDP增速，略高于預(yù)期

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

初步核算，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1015036億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)5.2%。分季度看，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)5.4%，二季度增長(zhǎng)5.2%，三季度增長(zhǎng)4.8%。

5.2%的 增速，略高于市場(chǎng)預(yù)期。

時(shí)代周報(bào)披露，之前 浙商證券、中金宏觀等8家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的前三季度GDP增速平均值為5.1%。

從季度走勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在。

不過(guò)，完成全年定下的5%左右的增速目標(biāo)，基本妥了。

從三駕馬車(chē)的動(dòng)力來(lái)看，消費(fèi)與出口在支撐。

投資方面：前三季度，受房地產(chǎn)投資下滑過(guò)快影響，固定投資由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降了0.5%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

消費(fèi)方面：9月份， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 41971 億元，同比增長(zhǎng) 3.0% 。前三季度 ，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 365877 億元，增長(zhǎng) 4.5% 。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

前三季度，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為53.5%，比上年全年提升9.0個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)。

其中，三季度最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為56.6%，較二季度再提升4.3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)。

出口方面：前三季度，貨物進(jìn)出口總額336078億元，同比增長(zhǎng)4.0%。其中，出口199450億元，增長(zhǎng)7.1%；進(jìn)口136629億元，下降0.2%。

多家媒體用“超預(yù)期”來(lái)形容。

分產(chǎn)業(yè)看，三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要的拉動(dòng)力量仍是第三產(chǎn)業(yè)，其增加值同比增長(zhǎng)5.4%，高于同期GDP增速，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為61.8%；第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)4.2%和4%，低于經(jīng)濟(jì)總體增速，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率分別為31.3%和7%。

恰如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在新聞發(fā)布會(huì)上所說(shuō)：

盡管外部環(huán)境復(fù)雜演變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨不少壓力，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”的格局、“進(jìn)”的勢(shì)頭、“韌”的特性沒(méi)有改變，保持穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)具有堅(jiān)實(shí)支撐。

02

房?jī)r(jià)，無(wú)一城不降

和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)截然不同，房地產(chǎn)跌幅不斷擴(kuò)大。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅擴(kuò)至最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%；其中，住宅投資52046億元，下降12.9%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

全國(guó)房地產(chǎn)投資增速4月份開(kāi)始，再次進(jìn)入兩位數(shù)下跌周期。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速反映的是一級(jí)市場(chǎng)的拿地與開(kāi)工情況，這一數(shù)值自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，就一直沒(méi)有回過(guò)正。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

今年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅擴(kuò)至2021年以來(lái)最大，以此規(guī)模預(yù)估，全年房地產(chǎn)投資將跌至9萬(wàn)億附近。

財(cái)政部公布的賣(mài)地收入，更是直接將土地市場(chǎng)的寒冷放在了臺(tái)面之上。

2024年全年賣(mài)地收入48699億元，較2021年高點(diǎn)下跌了44%。

今年前三季度的賣(mài)地收入，繼續(xù)降至22302億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

第二，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額，跌幅擴(kuò)至年內(nèi)最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-9月份，新建商品房銷(xiāo)售面積65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降5.6%。新建商品房銷(xiāo)售額63040億元，下降7.9%；其中住宅銷(xiāo)售額下降7.6%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

首先要明確強(qiáng)調(diào)一下，自2021年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額一直在下跌，也從未回正過(guò)。

去年跌幅在不斷收窄，到今年春節(jié)月份，跌幅收窄至10%以內(nèi)。

今年4月份是分水嶺，從4月份開(kāi)始無(wú)論是商品房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，跌幅均在擴(kuò)大。

前9個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積同比下跌5.5%，較前8個(gè)月跌幅擴(kuò)大了0.8個(gè)百分點(diǎn)。前9個(gè)月銷(xiāo)售額同比下跌7.9%，較前8個(gè)月跌幅擴(kuò)大了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

兩個(gè)數(shù)據(jù)的調(diào)整幅度，均常年最大。

以前三季度的商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額來(lái)估算，今年全年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額大概率會(huì)跌至“雙8”。

從大區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部、東北，無(wú)論是房地產(chǎn)投資、商品房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，均在調(diào)整。

前9個(gè)月，房地產(chǎn)投資東北跌幅最大，同比下跌了23.4%。其次是東部、中部，跌幅都在兩位數(shù)以上。

前9個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額，均是東部跌幅最大。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

第三，出現(xiàn)了今年內(nèi)首次，70個(gè)城市二手房全線下降的局面。

商品房銷(xiāo)量與銷(xiāo)售額跌幅擴(kuò)至年內(nèi)最大的另一面，是房?jī)r(jià)跌幅面不斷擴(kuò)大。

和銷(xiāo)量轉(zhuǎn)折點(diǎn)一樣，也是從4月份開(kāi)始。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房?jī)r(jià)格方面，有5城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城。

2025年5月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

2025年6月份，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲14個(gè)，較5月份增加1個(gè)。下跌城市56個(gè)較5月份增加3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較5月份增加兩個(gè)，僅西寧一城上漲。

2025年7月，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市6個(gè)，較6月份減少8個(gè)。下跌城市60個(gè)，較6月增加4個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市68個(gè)，較6月份減少1個(gè)，僅太原上漲，西寧持平。

2025年8月份，新房環(huán)比上漲城市9個(gè)，較7月增加了3個(gè)。下跌城市57個(gè)，較上月減少了3個(gè)。二手房環(huán)比下跌城市69個(gè)，較上月增加1個(gè)。

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同步公布的，還有9月份70個(gè)大中城市新房與二手房?jī)r(jià)格變化情況：

第一，9月份70個(gè)大中城市，新房環(huán)比上漲的城市5個(gè)，較8月份減少4個(gè)。下跌城市63個(gè)，較8月份增加6個(gè)。

第二，9月份70個(gè)大中城市，二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)一城不降。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

其中江西贛州，無(wú)論新房環(huán)比還是二手房環(huán)比，跌幅均位居全國(guó)第一。

03

還要調(diào)整多久

盡管8月開(kāi)始，北京、上海、深圳再次救市，但就目前的形勢(shì)來(lái)看，這一次的效果幾乎沒(méi)有。

四大一線城市的二手房?jī)r(jià)格均在下跌。

四季度無(wú)論是否出臺(tái)像去年924一樣的新政，都不會(huì)改變房地產(chǎn)仍會(huì)繼續(xù)調(diào)整的局面。

換句話說(shuō)，房地產(chǎn)仍會(huì)繼續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)仍看不到停下來(lái)的跡象。

盡管目前全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房?jī)r(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過(guò)去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過(guò)一個(gè)概念，叫“需求斷檔”。簡(jiǎn)單理解，就是高房?jī)r(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒(méi)有實(shí)力。

總結(jié)下來(lái)就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的不確定性，讓有錢(qián)人沒(méi)有信心和預(yù)期買(mǎi)房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場(chǎng)，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買(mǎi)不起房的人，更加買(mǎi)不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買(mǎi)，中產(chǎn)不敢買(mǎi)，普通人買(mǎi)不起。

更為關(guān)鍵的是：

第一，現(xiàn)在市場(chǎng)再次進(jìn)入了調(diào)整深水區(qū)，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉(zhuǎn)變。

年輕人不愿再為高房?jī)r(jià)壓上余生。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購(gòu)房者不再愿意為高房?jī)r(jià)去買(mǎi)單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒(méi)用，那就釋然吧。

錢(qián)的終極功能，不是用來(lái)買(mǎi)物，而是用來(lái)買(mǎi)清閑，買(mǎi)自由空間，買(mǎi)不被定義的人生。

而不是買(mǎi)后半輩子的房貸，買(mǎi)不敢請(qǐng)假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個(gè)錢(qián)包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動(dòng)了。

2021年開(kāi)始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒(méi)有錢(qián)來(lái)買(mǎi)房了，沒(méi)有能力去負(fù)債。

來(lái)源：國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室

第四，人口形勢(shì)不同。

人口已經(jīng)三連降了。

2021年，中國(guó)人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見(jiàn)頂開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人，2023年加速減少，減少了208萬(wàn)人。

2024年，繼續(xù)減少139萬(wàn)人。

人口下降，首當(dāng)其沖的便是樓市。

因?yàn)槿丝谑菢鞘卸唐?、中期、長(zhǎng)期的決定性因素。

以上四點(diǎn)，就是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來(lái)越短的根本原因。

本號(hào)之前多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，房?jī)r(jià)與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點(diǎn)，房?jī)r(jià)才會(huì)止跌。

而無(wú)論是放開(kāi)限購(gòu)、放開(kāi)落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點(diǎn)。

要快速實(shí)現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房?jī)r(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無(wú)論是縮小房?jī)r(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

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