作為珠江新城的最后一塊“寶地”，廣州馬場片區(qū)的更新改造一直備受關(guān)注。近日，《天河區(qū)珠江新城東區(qū)AT1113規(guī)劃管理單元的控制性詳細規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）進行批前公示，提出要將馬場片區(qū)打造成“全民共享的人民文體新客廳、引領(lǐng)灣區(qū)的國際商都消費地”。

從2021年對標國際CBD地區(qū)進行重新定位，到珠江新城東區(qū)優(yōu)化提升城市設(shè)計概念方案提出“公園+商業(yè)”模式，再到如今馬場片區(qū)控制性詳細規(guī)劃公示，馬場片區(qū)更新改造之路越發(fā)明晰。馬場片區(qū)的最新規(guī)劃將如何改變廣州城央空間以及功能格局，又將給市民帶來怎樣的生活新體驗？

城市名片

從低效用地到中軸體育公園

廣州賽馬場地塊，位于珠江新城東區(qū)，建于1992年，最初作為經(jīng)營性賽馬場賽事用地，見證了廣州賽馬文化的輝煌。廣州賽馬場停止運營后，這片土地逐漸轉(zhuǎn)為汽車、家居、餐飲等經(jīng)營場所，成為城市中的一片低效用地。其所在的珠江新城板塊，早已寸金寸土，因此尚未更新改造的馬場也被稱為珠江新城“最后一塊寶地”。

馬場位于珠江新城東區(qū)。

此次規(guī)劃范圍從西到東劃分為三大片區(qū)，分別為平川路以西、馬場片區(qū)、潭村路以東，總用地面積44.28公頃。其中，用地面積38.42公頃的馬場片區(qū)，是此次規(guī)劃的重中之重，也是涉及調(diào)整最多的區(qū)域。該片區(qū)規(guī)劃包括綠地、道路用地、公共服務(wù)及市政設(shè)施用地、商業(yè)商務(wù)用地、居住用地，規(guī)劃總建筑面積72.98萬平方米。

整體上看，規(guī)劃“含綠量”十足。規(guī)劃提出，珠江新城東區(qū)將打造約11公頃的中軸體育公園，相當于15個標準足球場大小。這片綠地將北接暨南大學(xué)，南達獵德凈水廠、臨江帶狀公園，西連珠江公園，東至天河公園，通過綠廊和慢行連接，可形成連續(xù)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

馬場地塊將建設(shè)中央公園，進行地上地下一體化開發(fā)。結(jié)合中部大面積開敞綠地，這里還將布局數(shù)字辦公、未來社區(qū)、社交運動、商業(yè)消費等多樣功能。值得一提的是，規(guī)劃還保留馬場瞭望塔、記分牌等歷史印記，同時嵌入多元共享的體育與文化設(shè)施。

馬場中央公園將與城市綠鏈相銜接。

“馬場片區(qū)作為珠江新城最后一塊大規(guī)模待開發(fā)區(qū)域，其更新改造的質(zhì)量，將直接影響珠江新城乃至廣州中心城區(qū)的整體競爭力?！比A南城市研究會創(chuàng)會會長、暨南大學(xué)教授胡剛長期關(guān)注馬場片區(qū)的更新改造，他指出，此次馬場片區(qū)的規(guī)劃方案更注重城市整體功能提升，符合“以人為本”的城市發(fā)展理念，體現(xiàn)了商業(yè)價值與公共利益的平衡共生。規(guī)劃保留并擴建綠地、補充體育設(shè)施與教育資源，都將直接改善核心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，進一步提升珠江新城的區(qū)域價值。

馬場片區(qū)控規(guī)已出，那么地塊現(xiàn)狀如何？南都N視頻記者日前實地走訪發(fā)現(xiàn)，馬場內(nèi)汽車、家居、餐飲等商戶均已清空，場內(nèi)商鋪前隨處可見紅色水馬圍擋。目前，車輛和行人仍可以通過西門、北門等出入口進出馬場，地塊西側(cè)、北側(cè)的停車場有不少車輛停放。據(jù)現(xiàn)場工作人員透露，停車場目前仍接受月保業(yè)務(wù)。從馬場地塊望向四周，目光所及均是鱗次櫛比的高層寫字樓、住宅小區(qū)。

馬場地塊現(xiàn)狀。

商業(yè)擴容

改變珠江新城商圈“西強東弱”現(xiàn)狀

無論從規(guī)劃用地面積還是建筑面積來看，商業(yè)商務(wù)無疑是馬場片區(qū)更新改造的“主角”。

規(guī)劃信息顯示，馬場片區(qū)規(guī)劃用地面積38.42公頃，其中，商業(yè)商務(wù)用地面積占了三分之一，為13.26公頃；建筑面積占比更高，達到68%。這意味著，馬場片區(qū)未來將成為珠江新城東區(qū)重要的商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)。

在商業(yè)布局上，規(guī)劃提出馬場片區(qū)將引入高端消費場景，與街區(qū)式商業(yè)錯位耦合，同時在公園中布局特色的嵌入式商業(yè)，打造集工作、生活、運動與消費于一體的城市模式先行試驗區(qū)。

這一規(guī)劃，有望扭轉(zhuǎn)珠江新城商圈商業(yè)資源“西強東弱”的現(xiàn)狀。縱觀整個珠江新城，高德置地、廣州K11、天匯廣場igc為代表的購物中心等商業(yè)項目均集中在西區(qū)、中區(qū)，而東區(qū)僅有天河領(lǐng)展廣場單一大型商業(yè)體支撐。即便把廣粵天地等社區(qū)商業(yè)也納入，東區(qū)的商業(yè)能級、品牌集聚度與中、西部相比仍相差甚遠。馬場片區(qū)更新改造后，大量商業(yè)商務(wù)用地的開發(fā)，將吸引眾多知名品牌、高端商業(yè)入駐，有望形成新的商業(yè)增長極。

馬場片區(qū)將地上地下一體化開發(fā)公共空間。

當前，廣州正加快建設(shè)國際消費中心城市。在此背景下，高端商業(yè)項目的引入備受矚目。今年4月發(fā)布的《廣州市促進商圈高質(zhì)量發(fā)展意見》明確提出，天河路—珠江新城商圈定位為匯聚國際時尚消費地標，打造成中央活力區(qū)世界級綜合消費軸。將馬場片區(qū)、冼村舊改作為重要增長點，推進標桿引領(lǐng)商業(yè)項目落地。而在2024年廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會上，天河區(qū)就曾公開表示“推進馬場地塊更新改造，爭取SKP等項目早日落地”。

廣東省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長王先慶此前在接受南都N視頻記者采訪時表示，廣州不缺商場也不缺購物中心，但急需要能夠匹配國際消費中心城市地位的一個地標性商圈，廣州SKP的引入恰逢其時。資料顯示，SKP被譽為“中國高端商場的示范性樣本”。2023年，北京SKP以265億元的營業(yè)額蟬聯(lián)“全球店王”。若SKP能成功落地馬場片區(qū)，將填補該區(qū)域高端商業(yè)的空白，顯著提升珠江新城商業(yè)能級，進一步推動“天河路—珠江新城”商圈成為廣州國際消費中心城市的核心支點。

樞紐價值

強化廣州“黃金三角”之間聯(lián)系

馬場片區(qū)的價值，從來不止于自身超38公頃的土地。胡剛指出，馬場片區(qū)是連接珠江新城與廣州國際金融城、琶洲片區(qū)的重要紐帶。它的更新改造將有助于強化廣州三大黃金片區(qū)的空間聯(lián)系，推動形成功能互補、協(xié)同發(fā)展的城市中央活力區(qū)。

長期以來，由于馬場片區(qū)的功能割裂與空間阻隔，廣州三大CBD未能形成有效的協(xié)同效應(yīng)。官方也一直希望彌補這一缺陷，通過城市更新實現(xiàn)三大片區(qū)的有機串聯(lián)。

2023年啟動的珠江新城東區(qū)優(yōu)化工作，其中重點任務(wù)之一，就是通過功能定位研究、交通承載力提升及公共服務(wù)設(shè)施完善，將馬場地塊及周邊片區(qū)打造為連接珠江新城CBD與廣州國際金融城的樞紐地帶。無獨有偶，今年廣州市規(guī)劃和自然資源局天河區(qū)分局在推進金融城西區(qū)規(guī)劃編制時，特別強調(diào)要“立足金融城西區(qū)聯(lián)系珠江新城、馬場和琶洲片區(qū)的區(qū)位特征”，可見馬場片區(qū)在區(qū)域協(xié)同中的重要地位。

交通聯(lián)通是實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同的基礎(chǔ)，此次規(guī)劃也重點對片區(qū)的道路交通進行優(yōu)化。規(guī)劃提出，新增5條城市道路，并優(yōu)化平川路、潭村路、黃埔大道輔道、金穗路隧道等6條道路線位。

潭村路位于馬場地塊東側(cè)。

公建配套建設(shè)的加速，為樞紐價值落地提供了支撐。珠江新城東區(qū)城市空間提升及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目已在今年7月正式通過備案，整個馬場地塊將圍繞交通、公共設(shè)施及地下空間做品質(zhì)提升。項目規(guī)劃包括新建市政道路、金穗路下穿隧道及地上公共空間工程；新建公交首末站、變電站；公共地下空間開發(fā)包括公共通道、體育設(shè)施、停車場及下沉廣場等多項工程，總投資突破151億元。

種種跡象顯示，馬場地塊的升級改造工作正在加速推進。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，馬場規(guī)劃的落地之路，仍面臨不少挑戰(zhàn)。該人士指出，馬場土地權(quán)屬復(fù)雜，涉及國企、區(qū)屬國企以及村集體等多方主體；另外，賽馬場停止運營后還積累了不少債務(wù)和資產(chǎn)糾紛，這些都是需要妥善解決的難題。

南都廣州新聞部出品

采寫：南都N視頻記者 夏嘉雯 實習(xí)生 趙瑞琦