北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問你知道自己的房子還有多大的跌幅嗎？我告訴你，用國際通行的租售比算一下就行，標準的數(shù)值是200至300之間，超出300的就是泡沫，低于200的就是機會。

比如北京西城區(qū)的房子1000萬一套，但每個月只能租出1萬塊錢，那說明這套房本來就值300萬，現(xiàn)在房價里的700萬都是泡沫。而跌到什么時候可以買則也是租售比決定，什么時候跌到200萬以下才值得關(guān)注。這才是投資的法門，穩(wěn)賺不賠，你懂了嗎？

A：

1、沃天，敢情投資發(fā)財?shù)拿卦E這么簡單啊，真是大道至簡了，簡單到傻叉都能學會。但如果連傻叉都能發(fā)財?shù)拿卦E，您自己真的信嗎？

說實話這話題我都懶的抬杠了。所有能糾結(jié)于所謂“國際標準租售比”的，說明即不懂經(jīng)濟，也不懂做生意，甚至連常識都稀里糊涂，活該窮逼一輩子。就算憑運氣發(fā)了財，也會憑本事賠光的，認知未必決定賺多少錢，但一定能決定是否守住財富。

2、簡單說兩句得了，根本就沒有扯淡的“國標租售比”，只是因為歐美的銀行利率曾經(jīng)長期在3-5%之間波動，而銀行基準利率就約等于“社會投資平均收益率”。那買房出租作為社會投資的一種，其平均收益也就自然約等于銀行利率了。但換算成月租金更直接，所以才有了200-300的說法，其實就是3-5%的收益率。

所以這句話的標準說法是，房子的租金收益率應該長期圍繞銀行基準利率波動，超出就是機會，低于就說明有泡沫。而且，這租金收益指的是扣除各項成本之后的凈收益，不是毛收益率。

3、而且估計您年紀小，至少是80或90后，所以不知道中國在90年代的租金收益率。當然您也有可能年紀大，但一輩子也沒當過房東，所以沒這經(jīng)驗。

1992年，北京方莊的房價2000多塊錢，一套小兩居18萬就能拿下。但您知道當時房租多少嗎？每個月2000塊，即便是扣除各項成本之后也得1800。您能算清租售比是多少嗎？100倍，年化收益率高達12%。沒經(jīng)歷過那個時代，或者沒體驗過當房東感覺的都不會相信吧？

但我告訴您，當時銀行的五年期存款利息高達14%，那這年化12%還高嗎？不高唄，但仍然符合“圍繞銀行利率波動”的標準。而且我還告訴您，在大多數(shù)時期，房租收益率都是略低于銀行利率的，就因為如果長期高于，那但凡有錢的就都買房去了，誰還存銀行啊。

4、銀行利率是1997年亞洲金融風暴前后降低的，因為超發(fā)導致錢多了，社會上不缺錢而缺賺錢的機會。于是房租收益也從1998年之后開始明顯下跌，之后一直到2009年之前，租金收益一直圍繞在5%波動，因為銀行利率也是這標準。

所以如果是2009年之前買房的，可以說都完全遵從了所謂的扯淡“國標租售比”。但現(xiàn)實中呢，當年唱空的一直在罵房價高不合理。在他們心目中房子只要是收費就不合理，白送還嫌面積小檔次低呢。

5、前些年中國房價上漲過快，租售比確實不合理。但解決這問題有兩種辦法，一是漲房租，二是降利率?，F(xiàn)在是房租沒漲，但利率降到1.3-1.5%了，國債不過是1.7%，那請問北京的平均房租收益率為1.8%，有什么不合理的嗎？

6、再多說一句，甭扯什么歐美日本的租售比都低，租金收益動輒5%以上。注意這是“毛收益”，是沒扣除各項成本之前的。而如果都扣除，其收益率也和他們的銀行利率差不多，這才是真正的市場規(guī)律。

以美國紐約曼哈頓來說，租金收益動輒7%。但實際上他們的房產(chǎn)稅就要1-1.5%，再加上HOA費（物業(yè)費）+保險費，基礎(chǔ)成本就要2.5%，收益剩4.5%了。但這還是顯性成本，隱性成本還包括HOA為防止租客過多導致品質(zhì)下降的限租期，一般三年停一年，租金收益還剩3.4%了，然后還有美國“租金管制”導致的損失+萬一遇到“租霸”的隱形風險，真實收益率能剩下2%也就很不錯了。而美國現(xiàn)在的銀行利率是5%，前些年是幾乎零利率，長期平均下來也就是2%，您還覺得他們的房價合理嗎？

7、還多說一句，紐約真的有租金收益7%以上的房子，甚至是15-20%的。這些房都在貧民區(qū)，窮人買不起房只能租房，所以抬高了業(yè)主的收益。而業(yè)主基本都是當?shù)卮罄校麄兡芸刂艸OA降低成本，同時壓低房價以少交房產(chǎn)稅，也沒人敢到這地方拖欠房租當租霸，破公寓更談不上什么限租期，所以越破越亂的街區(qū)，租金收益反而越高。

但是這也說明了經(jīng)濟規(guī)律，高收益的背后一定是高風險，或者是高投入+高難度，總之就是高門檻。否則如果這世上真的有超出銀行利益的高收益項目，那普通人根本都沒資格參與，人家資本家早就給壟斷了，讓您連狗屁的租售比都不知道是什么玩意兒。

8、總之就這樣兒吧，我懶的多廢話。對了您一定炒股吧？因為罵房價高的絕大多數(shù)都是股民，而且還是自詡為炒股高手的資深股民。那請問了，租售比就相當于股票的“市盈率”，您覺得哪只股票的市盈率合理，應該投資嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，之前向您咨詢過一次，當時是不想買朝陽的學區(qū)房，現(xiàn)在囊中羞澀+節(jié)省通勤時間，有了在單位附近購房的想法，這置換房產(chǎn)的問題，還要向您求幫！

我的情況是家有男孩一名，2027年上學。我在芍藥居北里現(xiàn)代文學館附近上班。姥爺在管莊西里有一套2層無電梯的55.15平米的小兩居，這個房子可以上朝陽區(qū)第二實驗小學和80中管莊分校的初中，目前在出租（租金￥3550/月）。

我們現(xiàn)在住在通州區(qū)惠蘭美居的92.15平的小三居里（這個小區(qū)最近超跌要是賣也只能賣260W，姥姥姥爺也不想賣）。

奶奶身體不好和孩子爸爸住在石景山區(qū)金福苑93平的2居室里，孩子戶口也在這里可以上金頂街四小和第九中學。

我們目前的打算是賣掉管莊西里的小兩居，大概能賣190W在加上積蓄，共有300W，因為通州區(qū)的房子有公積金貸款50W，我就不想再貸款了。

置換方案一，在我上班的芍藥居北里買個可以上人大附小朝陽學校和人大附中朝陽學校的一居室，但是這樣姥姥姥爺就無法居住，無法接送孩子上下學。

方案二：孩子戶口在石景山金頂街，可以上金頂街四小和第九中學，這樣就用300W在蘋果園附近買個大兩居，姥姥姥爺也可以過來居住，接送孩子上下學。

方案三：在常營用300W再加點錢大概320萬買保利家園或北辰福第的2居室，孩子可以上陳經(jīng)綸保利分校，姥姥姥爺也可以居住，送孩子上下學。

請您受累分析一下，哪個方案可行？

A：

1、如果論學校排名，那常規(guī)就是人朝排第一，小學中學的成績都好，九年制也省心。但這幾年人朝太紅了，學區(qū)房賣爆了，所以才有了這好幾個的分校，孩子被派入哪所不敢保證。

反正這兩年無論西區(qū)還是東區(qū)都有被調(diào)劑的，東區(qū)甚至連四大神盤的豪宅都不保險了。只能說2027年有可能學位寬松，但是否能進入本校不敢預測。

再一點，也是因為這幾年人朝擴編嚴重，導致師資和學習氛圍的壓力大，尤其是中學，是否還能保持好成績有待觀察。所以考慮好再買，有可能花了不少學區(qū)溢價+接送困難，但沒達到預期的效果。

2、后兩個方案在我看來從學校和保值角度都差不多，區(qū)別是居住角度。也就是九中作為老牌兒名校，成績至少不差，無論在石景山還是北京都至少中等。陳經(jīng)綸保利是北京保障房中級別最高的，屬于新學校中在系統(tǒng)內(nèi)排名靠前的，放到北京也算中等。

價格走勢方面兩邊也沒多大區(qū)別，都是保障房為主，漲跌幅度幾乎一致。只不過朝陽這邊的年輕人更多，所以流動性強點兒，在行情期間的排序也靠前。金頂街是肯定不落后，就是行情時順位靠后而已。

3、所以要是我就看自己的居住體驗了，哪邊更方便就買哪邊。要是我的話先看東邊，因為我更看重房子的流動性。

僅供參考。

借這網(wǎng)友話題多說兩句，現(xiàn)在的很多北京人都不太知道“北京九中”了，但這其實是“新中國北京第一?！?。

因為北京在解放前有“老八中”，一中至八中。一中是皇族中學，二三中是八旗官學，四中是平民子弟第一校。后邊四所也是平民中學，成立的晚一些，基本都是北洋以及之后成立的。

新中國建國之后，成立的第一所公立校就是“九中”。只不過原址在門頭溝城子，原名“門城中學”，是以招收門頭溝煤礦富家子弟為主的。解放后門頭溝作為北京最重要的能源基地，所以才把門城中學這所私立校改為了第一所公立校。

后來是因為石景山的發(fā)電廠和鋼鐵廠也非常重要，所以在這里建立了九中分校。再之后50年代初，模式口的分校變成了本校，門頭溝本校成了分校，之后則改名為“大峪中學”。這兩所中學的成績都非常好，都是第一批市重點，在我上學的80年代非常有名。

九中在石景山的景遠和京源沒崛起之前，一直是石景山最強校，這些年名氣有所下降，但學校的底子仍然很強。

而且石景山之所以讓人感覺教育資源不強，其實是因為人口太少+牛娃被海淀吸引走了。但如果以人均來說，石景山的教育資源相當不錯。以僅僅50多萬人的規(guī)模，能做到今天的清北985率，足以說明石景山的整體教育水平了。

三

Q:

請問，我家住房現(xiàn)狀是，17年購買的婚房，通州疃里四海公寓105平三居室。當時因為看好當?shù)匕l(fā)展，但不是特別懂時機，所以買在了最高點400萬元，目前跌價至200萬元腰斬。雖然是全款無還貸壓力，但是巨額虧損讓我們這種工薪家庭的境遇非常窘迫。

目前因為單位搬至朝陽公園附近，所以這套房已出租，租金降至2600元，僅僅是我們在十里堡租房的一半價格不到。而且孩子目前面臨明年上學，所以想咨詢您幫著出個方案，看我們應該怎么做？

A：

1、應該怎么做，那得先看您的需求或目的了，有目標之后才能規(guī)劃和執(zhí)行啊。

2、四海公寓只有這一種戶型，2017年的時候有這么高價格嗎？400/105=3.8萬一平了，太高了吧？您是不是把裝修的成本也算進去了？畢竟是婚房。但如果是裝修不錯，出租的話會不會對裝修有損耗啊？一般都是有的，裝修越好損耗越大，多數(shù)有個三年時間就面目全非了，裝修價值基本歸零。

所以對這種房的常規(guī)建議是，最好自住，如果不自住也最好別出租，收的租金和裝修損耗相比不劃算。確定以后也不住了就索性賣掉吧，畢竟從地段和小區(qū)戶型來說都不是太占優(yōu)。至少到目前是投資性不強的，就算有地鐵的預期，五六年內(nèi)也不太可能完成。

3、另外一點，現(xiàn)在價值200萬，但只能收到2600的租金？這是不是扣掉中介的費用了？按說怎么也得3000才合適，否則就說明這房價中還是有部分泡沫的，因為租金收益偏低。

所以如果您所說的這幾個數(shù)字是現(xiàn)實情況，那要是我的話就不留了，不如換成通勤方面能自住的?；蛘呤菫榱撕⒆由蠈W換成學區(qū)房也行，但這就看家長的選擇了。

4、我建議還是先列出主要需求吧，是自住為主，還是收租金為主，是否給孩子買學區(qū)房等等。然后再做個大致的預算，有了總價才好聊地段兒和房子。

僅供參考。

四

Q:

請問，我父母最近準備賣掉他們前些年在蕭山買的房子給我當在北京買房的首付，大概300萬。這房是純投資不是自住的，但不知道這種時期換到北京是否合適？因為蕭山這些年的房價走勢明顯超過北京，他們這套房當時買的時候8千現(xiàn)在已經(jīng)2萬+了，而北京的連翻番都沒做到。

但我又已經(jīng)在北京穩(wěn)定工作了，準備結(jié)婚（已領(lǐng)證，妻有京戶），如果不買房的話感覺還是不合適，而且也糾結(jié)蕭山以及杭州的發(fā)展是否會繼續(xù)超過北京，所以糾結(jié)于賣與不賣以及何時賣的問題。特來請教。

A：

1、這我可幫不上什么忙，因為我連杭州的樓市都不熟，蕭山的就更不清楚了。要不您這還是問懂行的吧，我不敢瞎說。

2、不過房子是用來住的，在哪里定居生活就買在哪里唄，租房總不是長久之計。單身還好說，可既然結(jié)婚就得考慮孩子上學的問題了，還能租幾年??？

另外建議計算一下兩邊的性價比，都用沒有溢價的非學區(qū)房來計算，對等的小區(qū)與戶型（中間樓層小兩居）。用總價除以租金，哪邊的數(shù)值低，就說明泡沫少+風險低，也意味著居住的性價比更高。

3、另外多說一句，杭州在近20多年來，曾經(jīng)有好幾次價格走勢比北京強。尤其是2012年樓市崩盤之前，杭州房價一度不僅高于北京，也高于上海深圳，位居全國第二高（第一高是溫州）。但沒堅持住，之后隨著“江南皮革廠老板黃鶴帶著小姨子跑路”，溫州杭州以及不少網(wǎng)紅城市的房價都跌了，膝斬。

杭州算不錯的，之后不僅漲回來還創(chuàng)了新高，但溫州因為城市經(jīng)濟問題，到現(xiàn)在也沒恢復到當年的高點。估計您父母是2015年前后買的房吧，所以才漲幅這么大，因為買到最低點了。

4、總之我只能是列出我所知道的情況，但具體的沒建議，還是咨詢杭州的吧。

僅供參考。

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