近日，廣州頂級(jí)豪宅保利天悅，最新成交價(jià)從17萬/平米跌到了8萬/平米，有投資客兩年虧掉2000多萬。引發(fā)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注。

保利天悅是廣州最有名的豪宅之一，位于琶洲CBD核心區(qū)域，地鐵、學(xué)校、商業(yè)等配套都是頂級(jí)的。小區(qū)全部都是大戶型，一套房子動(dòng)輒就是幾千萬。前幾年很多投資客買入這里，其中就有一個(gè)廣州的房產(chǎn)大V。

23年的時(shí)候，保利天悅一套196方的4房，賣到了3500萬，單價(jià)17.7萬。到了今年9月，同樣戶型的房子，最新的成交價(jià)跌到了1600多萬，單價(jià)跌到了8萬/平米，價(jià)格腰斬都不止了。短短兩年時(shí)間，光是房?jī)r(jià)就跌了1900萬，如果加上利息稅費(fèi)，總虧損達(dá)到了2000多萬。

很多高杠桿的投資客已經(jīng)崩盤，而那位買入這里的房產(chǎn)大V，也已經(jīng)跑路到國外了。真是三十年河?xùn)|，三十年河西。

• 我們?cè)賮砜纯磸V州總體樓市狀況。

這是廣州某房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)“十一”樓市的總結(jié)。幾大觀點(diǎn)很接地氣，應(yīng)該說真正在一線注視市場(chǎng)的人，結(jié)論都差不多?，F(xiàn)在的問題是：大家都希望市場(chǎng)能夠見底回穩(wěn)，而且這種心態(tài)都已經(jīng)非常迫切。但前線要的，和實(shí)際給的，有一定錯(cuò)位。

近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布數(shù)據(jù)，國慶中秋假期（10月1日至8日），廣州一手房網(wǎng)簽13.62萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，其中一手住宅網(wǎng)簽12.12萬平方米，同比增長(zhǎng)28.7%。

廣州中原研究發(fā)展部于10月8日晚公布的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)其對(duì)全市部分重點(diǎn)樓市項(xiàng)目的監(jiān)控和測(cè)算，今年國慶假期一手房認(rèn)購量同比明顯下滑，但是環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，二手房無論是同比還是環(huán)比均下降約三四成。

市場(chǎng)整體熱度明顯回落，主要原因是去年同期廣州有放松限購的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上國慶假期買家和業(yè)主出游返鄉(xiāng)導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注較低，剛需和改善型需求有相當(dāng)一部分購買力仍在觀望。

廣州某頭部渠道中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務(wù)計(jì)劃的50%左右。天河海珠、增城新塘等板塊相對(duì)理想，大概完成了計(jì)劃的70%；番禺黃埔及其他外圍區(qū)域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。由于這該機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)內(nèi)以“銷售強(qiáng)人”著稱，如果他們進(jìn)入的樓盤完成度平均只有50%，則其未進(jìn)駐的樓盤完成度只會(huì)更低。

今年“十一”的樓市表現(xiàn)很讓業(yè)內(nèi)失望。從銷售絕對(duì)值看，今年“十一”8天假期，多數(shù)樓盤成交不足20套，能上30套已算不錯(cuò)；而去年同期，單盤普遍成交基本在50~100套之間，今年“十一”的成交量尚不足去年同期的一半。

需要指出的是，去年“十一”前廣州宣布全面取消限購，疊加降首付、降利息等史詩級(jí)利好；今年的“金九銀十”至今未見任何政策出臺(tái)。

這些種種跡象的背后，說明當(dāng)前廣州買房人的信心，還是在全面恢復(fù)中?？梢钥隙ǖ氖?，如今廣州的總體樓市趨于穩(wěn)定，價(jià)格到了市場(chǎng)理性波動(dòng)階段，而現(xiàn)在購房消費(fèi)者則更加理性。

有業(yè)內(nèi)人士分析，從今年四月份開始，廣州樓市就開始持續(xù)的低迷，一直到“金九銀十”，市場(chǎng)也沒有明顯起色。但有兩類型產(chǎn)品銷售情況相對(duì)理想：

一類是實(shí)用率超高產(chǎn)品。你可以吐槽它產(chǎn)品不行，營銷不行，管理不行等等，但耐不住140%甚至更高的套內(nèi)使用率。另外售價(jià)居然和同板塊其他開發(fā)商的樓盤一樣，甚至還更便宜一點(diǎn)點(diǎn)。在市場(chǎng)下行的大背景下，性價(jià)比高于一切。所以，超高使用率樓盤橫掃剛需剛改，收割了所有僅剩的購買力。當(dāng)然，這個(gè)優(yōu)勢(shì)并不是所有開發(fā)商都具有的，僅存在于極個(gè)別市屬房企上。代表：地鐵，珠實(shí)，越秀。
第二類是超精致的產(chǎn)品。精致考究的裝修，豪華的停車場(chǎng)，氣派的公共區(qū)域，移步換景的園林等等。其實(shí)主打“顏值”一直是市場(chǎng)突破的利器，這能讓你產(chǎn)生買了這套房，生活質(zhì)量將獲得很大的提升，在親友面前也更有面子了的感受。至于生活中一些具體細(xì)節(jié)，比如教育，出行，商業(yè)，醫(yī)療等配套問題，很可能在那一刻變得可以克服了。這類房企代表有：保利，龍湖，綠城等。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。而上述這些樓盤價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤的真實(shí)寫照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總之，當(dāng)前廣州樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。對(duì)于剛需購房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購房前需要盤點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

值得一提的是，最近廣州多個(gè)頂豪項(xiàng)目都準(zhǔn)備入市，比如荔灣的一線江景盤，比如琶洲的豪宅推新貨，天河的豪宅也有新貨。近期廣州豪宅市場(chǎng)會(huì)超級(jí)熱鬧。

大膽展望，廣州頂豪市場(chǎng)將迎來近年來少有的熱鬧景象，這是廣州近幾年集中推售中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的必然結(jié)果。這也是樓市近年以改善和高端改善為主導(dǎo)，房企順應(yīng)市場(chǎng)需求的市場(chǎng)化結(jié)果。至于豪宅的前景，由于新增供應(yīng)大幅增加，會(huì)從前幾年的高端客戶搶著買，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商搶著賣

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