上海房產稅調整滿月，市場正在發(fā)生哪些變化？

上海出臺房產稅新政，這幾類人受益最大

房產稅改革進行時，上海試點政策優(yōu)化升級

上海樓市新政滿月，市場反應出乎意料

購房成本降低！上海調整房產稅政策

上海樓市迎來14年一遇的政策調整，非滬籍購房者與本地人終于站上了同一條起跑線。

9月19日，上海市財政局和國家稅務總局上海市稅務局聯合發(fā)布《關于優(yōu)化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》。這是上海自2011年開展個人住房房產稅試點以來，首次進行實質性優(yōu)化調整。

新政降低了符合條件非滬籍居民的房產稅負擔。持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，新購家庭首套住房暫免征收房產稅；購買第二套及以上住房的，也能享受人均60平方米的免稅面積。

上海此次房產稅政策調整涵蓋兩類人群：一是持有上海居住證并在滬工作生活的引進高層次人才和重點產業(yè)緊缺急需人才；二是持有上海居住證滿3年并在滬工作生活的購房人。

這兩類人群在上海新購且屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產稅。對于第二套及以上住房，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，新購住房也暫免征收房產稅。

對于持有上海居住證但不滿3年的購房人，新政設計了過渡性措施。其住房先按原規(guī)定計算征收房產稅，待持有居住證滿3年并符合條件后，已征收的稅款可予退還。

這種“先征后退”的機制保證了政策執(zhí)行的連續(xù)性，又充分考慮到了購房者的實際情況，體現了政策的人性化設計。

上海房產稅試點始于2011年，作為全國首個對個人住房征收房產稅的城市，其政策設計初衷是“調節(jié)收入分配、抑制投機投資”。隨著房地產市場發(fā)展進入新階段，原有政策的局限性逐漸顯現。

根據上海市統計局數據，2024年上海常住人口中，持有居住證滿3年的非戶籍人口占比約38%，而高層次人才僅占0.2%。此次政策將免稅范圍從“戶籍人口”擴展至“居住證滿3年+在滬工作”群體，并單獨列出高層次人才條款，實質是通過精準降低剛需和改善型需求的購房成本，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從市場數據看，2024年上海二手房成交中，非戶籍購房者占比達45%，其中60%為首次置業(yè)或改善型需求。政策調整后，這部分群體的稅負成本將顯著降低。

房產稅政策優(yōu)化與限購放寬、信貸政策優(yōu)化形成合力，更好地支持剛性和改善型住房需求釋放?！皽鶙l”發(fā)布后，上海房地產市場呈現積極向好的態(tài)勢。外環(huán)外市場表現尤為突出，一手房日均來訪量較政策前提升40%，二手房日均新增購房委托量增加20%，日均居間合同量增加30%。

據上海鏈家披露的信息，對比前一周（8月18日—8月24日），上海樓市新政落地一周（8月25日—8月31日）上海鏈家二手房線上瀏覽量增長11%，新房線上瀏覽量增長19%；二手房咨詢量增長15%，新房咨詢量增長33%。

在實際成交層面，樓市新政對市場整體的帶動作用也有所顯現。上海中原地產數據顯示，上海8月新建商品住宅成交面積40.1萬平方米，環(huán)比增加17.5%。

上海此次政策調整并非孤立事件。2025年以來，全國多個城市出臺類似“免稅、減稅”措施，包括杭州對多孩家庭免征房產稅、成都對首套房面積標準進行調整等。而上海作為全國房地產市場的“風向標”，其政策調整更具示范意義。

此次政策調整說明上海對人才及在上海穩(wěn)定就業(yè)的居民家庭給予購房支持，體現了職住平衡和支持合理住房消費的導向。減少非滬籍家庭購買住房的持有成本，對市場將形成一定帶動效果。

從更深層次看，這種調整反映了房地產政策更加注重精準施策，通過降低剛需和改善型需求的購房成本，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨著“滬六條”政策效應逐步釋放，疊加市場走出傳統成交淡季，今年上海樓市“金九銀十”的市場表現值得關注。政策調整后，上海房地產市場已出現積極信號。據專業(yè)機構數據，9月20日-26日，上海二手房帶看量環(huán)比增長25%，新增掛牌房源中，非戶籍業(yè)主占比有所上升。

更值得關注的是，改善型需求開始活躍：120-140平方米戶型成交占比出現提升，而90平方米以下戶型占比有所下降。這表明，政策不僅支持了剛需，也激活了改善型住房需求。

從價格層面看，上海房價保持基本穩(wěn)定。政策調整后，業(yè)主預期明顯改善：9月下旬，上海二手房議價空間有所收窄，部分核心區(qū)域市場活躍度有所提高。

上?！皽鶙l”出臺一周，上海一二手住房成交量較政策前顯著增長，推動8月商品住房成交量環(huán)比增加。8月，上海一二手住房累計成交192萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長2%。其中，一手住房成交43萬平方米，環(huán)比增長7.5%；二手住房成交1.75萬套，環(huán)比增長4%，同比增長11%。

政策效益已經覆蓋整個2025年度。已購應稅住房符合上述暫免征收規(guī)定的購房人，可向住房所在地稅務機關申報，重新辦理房產稅納稅信息認定，對2025年1月1日以后多繳的稅款可予退還。

此項政策調整體現了上海市政府支持合理住房需求、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策導向，有利于更好地滿足居民剛性和改善型住房需求。