作為最早國內(nèi)高呼“活下去”的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的冬天還沒有結(jié)束。

萬科董事長辛杰在失聯(lián)23天后以后終于有了下落。

根據(jù)萬科發(fā)布的公告，萬科董事長辛杰因為個人原因辭去了萬科和深鐵的董事長。

這個信號，可以說已經(jīng)是非常明確了。

盡管目前還不知道辛杰是因為什么原因辭職的，但聯(lián)想到過去的經(jīng)驗，失聯(lián)后因為個人原因辭職的話，一般都意味著事情并不小。

而對辛杰來說，他不僅僅是萬科的董事長，更重要的是他還是深鐵的董事長。萬科和深鐵的關(guān)系，這已經(jīng)不需要贅述了。

當年寶能要收購萬科，王石等人堅決不同意，最后找到了深鐵出手。而當年深鐵還是國內(nèi)最賺錢的地鐵，萬科又被認為是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“好學(xué)生”，雙方一拍即合，走到一起，所有人都認為門當戶對。

但今天來看，萬科“好學(xué)生”的定義，顯然還下得太早。

萬科和深鐵“聯(lián)姻”時，恰好正是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的上升期，當時被所有人看好。但時過境遷，隨著國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境的變化，也讓雙方的關(guān)系進入到了一個相對尷尬的地步。

為了救萬科，深鐵已經(jīng)從過去最賺錢的地鐵公司，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為巨虧。

以2024年為例，深圳地鐵虧損300多個億，今年一季度又虧損幾十個億。萬科作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)最優(yōu)秀的三好學(xué)生，也沒有逃過地產(chǎn)大周期的影響，銷售暴跌、債務(wù)纏身，目前萬科到期的短期債務(wù)和公司全部債務(wù)加起來，遠遠多于銷售額，更遠遠多于萬科目前的現(xiàn)金流。

現(xiàn)在萬科的現(xiàn)金流有800多個億，但一年內(nèi)需要償還的債務(wù)超過1000億，總債務(wù)更是超過4000億，即便是深鐵再有錢，萬科這個債務(wù)黑洞也很難單靠深鐵去補。

而辛杰則是今年年初才接任萬科董事長的，從辛杰從董事長開始，已經(jīng)9次給萬科借錢，而借錢的總數(shù)也已經(jīng)超過了250億，而在萬科銷售仍然暴跌的情況下，這250億的資金相對于萬科的總債務(wù)，仍然捉襟見肘。

所有人都知道，萬科要想真正活下來，不能靠口號喊得早，更要靠自己自救。但現(xiàn)實也很骨感，自救的道理誰都知道，但當市場的寒冬到來之際，即便強如萬科，也束手無策。

這是行業(yè)的寒冬，萬科也抵擋不了。

目前萬科每年的銷售額，距離巔峰時期已經(jīng)剩下不到20%了，銷售額跌去80%，這已經(jīng)是非?？植赖臄?shù)字，這就好比一個人做生意，前幾年還能夠一年賣10萬，但現(xiàn)在只能一年賣2萬，但關(guān)鍵是債務(wù)卻沒有變，甚至更多了。

不管是對公司還是對個體來說，這都是一場災(zāi)難。

試想當年如果深鐵沒有收購萬科，成為萬科最大股東，起碼深鐵今天自己的日子不會太差，而如果真是這樣，到時候最苦惱的反而是寶能。

但歷史不能假設(shè)，已經(jīng)發(fā)生的事情，就必須有人要為此負責(zé)，要去承受代價。

周期是殘酷的，尤其是長周期的到來。對許多房地產(chǎn)企業(yè)來說，過去的高杠桿，今天反而成了壓倒駱駝的最后一根稻草。

過去周期好的時候，大家都在賺錢，你好我好大家好，但當行業(yè)周期風(fēng)險出現(xiàn)的時候，越來越多負面的東西就會出現(xiàn)，而以今天的上帝視角來看，如果再來一次重新選擇的機會，深鐵大概率也不會去趟萬科跟寶能的水。

從歷史的視角來看，這場收購反而成了今天深鐵發(fā)展歷史上的滑鐵盧。

目前，萬科的前CEO祝九勝已經(jīng)被拘留了，關(guān)于萬科的種種，或許是到了最后清算的時候了。

對萬科來說，這不是結(jié)束，只是開始。

從這次萬科的人事變動來看，我們已經(jīng)可以窺見一二。一開始是辛杰辭職，兩天后的10月14日，萬科CEO祝九勝又被拘留，這些都暴露出萬科這家房企背后的諸多問題。

2025年的萬科，正經(jīng)歷著自上市34年以來最嚴重的財務(wù)危機。最新財報顯示，2024年萬科歸母凈虧損高達497.78億元，創(chuàng)下歷史記錄。

2025年一季度情況持續(xù)惡化，萬科歸母凈利潤同比暴跌16倍，同時還面臨著高達800億的現(xiàn)金缺口。

今年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%，歸母凈利潤虧損119.47億元，同比擴大21.25%，這是自2008年以來萬科最嚴重的半年度虧損。

萬科的虧損，當然和地產(chǎn)周期密切相關(guān)。今年房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算面積同比下降45%，疊加毛利率低至10%的歷史低位，導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)利潤貢獻驟減。

截至2025年6月，萬科總負債規(guī)模為8729.88億元，凈負債率升至90.38%，較年初上升9.78個百分點。

更令人擔(dān)憂的是，萬科的短期償債能力還在惡化。萬科現(xiàn)金短債比存在統(tǒng)計口徑差異，部分數(shù)據(jù)顯示為0.83，部分顯示為0.48，但都低于安全閾值1。

另外萬科還存在表外負債風(fēng)險。萬科財報附注顯示，萬科存在872億合作項目擔(dān)保，其中23個項目合作方已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，這也可能觸發(fā)萬科的清償責(zé)任。

而萬科的融資成本也在攀升。目前萬科綜合融資成本已經(jīng)從2024年的4.4%升至5.2%，新融資成本達3.41%，顯著高于保利和華潤等央企。

此時的萬科，急需業(yè)務(wù)回暖自救，但萬科的銷售業(yè)績還在下滑。

今年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額691.1億元，合同銷售面積538.9萬平方米，同比分別下降45.7%和42.6%，這一降幅也是同梯隊企業(yè)的兩倍以上。

萬科寒冬到來，也一定程度上連累了深鐵。

深鐵和萬科的股權(quán)關(guān)系始于2017年，通過一系列股權(quán)授讓交易，深鐵逐步成為萬科第一大股東。截至2025年，深鐵集團持股比例穩(wěn)定在27.18%，仍然是萬科第一大股東。

但這段雙方的聯(lián)姻如果說一開始還是“門當戶對”，那么今天早已經(jīng)飽受爭議。當初深鐵以20.47元/股的綜合成本入股萬科，而截至2025年10月，萬科股價已經(jīng)跌至不足10元，而深鐵則浮虧超過50%。

沉沒成本到底算不算成本，在萬科蛇深鐵之間體現(xiàn)的淋漓盡致。

目前深鐵已經(jīng)累計向萬科提供借款超過200億元，但雙方的合作仍然面臨著諸多尷尬。首先就是財務(wù)上對深鐵的拖累。

今年上半年，深鐵集團營收72.84億元，同比下降21.67%，凈虧損33.61億元，作為萬科大股東，深鐵自身也陷入了財務(wù)困境。

萬科的麻煩還沒有遠去，而深鐵自身也面臨虧損，深鐵還要不要向萬科輸血，以及還能夠輸血多久，這些都成了雙方關(guān)注的重點。

總的來說，萬科和深鐵的關(guān)系無非就是三種走向。第一就是深鐵繼續(xù)輸血，第二就是深鐵部分退出，第三就是深鐵全面接管。

目前來看，這三種方案都有可能。

當然最重要的，還是萬科的自救。

目前萬科已經(jīng)在積極資產(chǎn)處置、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以及科技賦能，但能否應(yīng)對整個行業(yè)的大周期趨勢，對萬科來說，挑戰(zhàn)仍然不小。

萬科的故事可以說是我國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。從“好學(xué)生”到陷入困境，萬科告訴我們，沒有永遠成功的企業(yè)，只有適應(yīng)時代的企業(yè)。

萬科能否走過這一關(guān)，不僅僅取決于自身的自救能力，更取決于大股東深鐵的決心與智慧。

這個冬天對我們來說是剛開始，對萬科而言，也還遠未結(jié)束。

end.