來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 蘇珊 雨晴

封面&頭圖來源 · 視覺中國(guó)

在資產(chǎn)證券化的浪潮中，深度分析成為新紀(jì)元的入場(chǎng)券，什么才是決定資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的真正內(nèi)核？

贏商研究中心堅(jiān)信，資產(chǎn)的價(jià)值源于從企業(yè)、城市、商圈、項(xiàng)目到品牌的層層穿透與環(huán)環(huán)相扣。我們構(gòu)建了完整的數(shù)據(jù)維度和分析體系，旨在將復(fù)雜的市場(chǎng)信息，轉(zhuǎn)化為清晰的決策指令，助力投資者洞見未來，穩(wěn)馭風(fēng)浪。

針對(duì)一級(jí)市場(chǎng)投研、二級(jí)市場(chǎng)權(quán)益投資（地產(chǎn)、消費(fèi)）、二級(jí)市場(chǎng)偏固定收益投資（公募REITs、私募REITs），贏商研究中心提供全維度商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)、深度行業(yè)研究與分析報(bào)告、消費(fèi)REITs專項(xiàng)研究與品牌動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等“數(shù)據(jù)+研究+監(jiān)測(cè)”三位一體服務(wù)，助力精準(zhǔn)識(shí)別價(jià)值、敏銳發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

01.

企業(yè)研究：

從源頭識(shí)別資產(chǎn)價(jià)值、

預(yù)判經(jīng)營(yíng)韌性的關(guān)鍵

企業(yè)是資產(chǎn)的持有者與運(yùn)營(yíng)者，其戰(zhàn)略布局、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)能力，直接決定了底層資產(chǎn)的質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性。深入研究企業(yè)，是從源頭上識(shí)別資產(chǎn)價(jià)值、預(yù)判經(jīng)營(yíng)韌性的關(guān)鍵。

更進(jìn)一步說，通過分析企業(yè)的資產(chǎn)組合策略（是聚焦核心還是分散風(fēng)險(xiǎn)）、產(chǎn)品線運(yùn)營(yíng)能力（不同的產(chǎn)品組合及落位），以及財(cái)務(wù)健康狀況（NOI、負(fù)債結(jié)構(gòu)等），能夠判斷其是否具備持續(xù)的“造血能力”與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。企業(yè)的管理基因，最終會(huì)體現(xiàn)在每一個(gè)底層項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率上。

■示例一：華潤(rùn)萬象生活資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

華潤(rùn)萬象生活的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。S級(jí)/A級(jí)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，華潤(rùn)占比為9.8%/26.5%，全國(guó)購(gòu)物中心均值占比為1.3%/4.9%。從品牌業(yè)態(tài)來看，華潤(rùn)萬象生活在管項(xiàng)目，尤其是萬象城產(chǎn)品線的零售占比更高，一定程度上證明華潤(rùn)萬象生活的招商能力。

■示例二：萬達(dá)廣場(chǎng)品牌關(guān)聯(lián)度

隨著萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量增加，其關(guān)聯(lián)品牌數(shù)量也走出了增長(zhǎng)之路。據(jù)贏商研究中心監(jiān)測(cè)，目前與萬達(dá)廣場(chǎng)品牌關(guān)聯(lián)度超過25%的品牌共73個(gè)，在60%以上的品牌共13個(gè)。而在2021年底，這兩個(gè)數(shù)字底分別為57個(gè)、6個(gè)。萬達(dá)廣場(chǎng)與品牌的綁定深度仍在不斷提升。

■示例三：吾悅廣場(chǎng)選址特征與偏好

目前有效下沉市場(chǎng)集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，以新城吾悅表現(xiàn)最為突出。以新城吾悅已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)的長(zhǎng)三角三四線縣級(jí)市及縣城為例，除常住人口增速表現(xiàn)較弱以外，GDP 和社零總額的平均增速都高于全國(guó)水平。從人均 GDP角度看，吾悅廣場(chǎng)選擇入駐的城市均具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展速度。

02.

城市研究：

決定商業(yè)項(xiàng)目生存環(huán)境、

經(jīng)營(yíng)上下限和長(zhǎng)期業(yè)績(jī)

城市是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的載體。城市能級(jí)、城鎮(zhèn)人均可支配收入、社零總額、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及變化、常住人口基數(shù)及變化趨勢(shì)等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，決定著商業(yè)項(xiàng)目的基本生存環(huán)境、經(jīng)營(yíng)上下限和長(zhǎng)期業(yè)績(jī)趨勢(shì)。

通常認(rèn)為，城市能級(jí)越高，對(duì)產(chǎn)業(yè)、資本、人口的吸附能力越強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，在其余約束條件理想化的情況下，商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上限越高。有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，單個(gè)規(guī)模商業(yè)銷售額上限是當(dāng)?shù)厣缌憧傤~的10%。一般而言，只有北京、上海、深圳等一線城市有可能孕育并支撐百億級(jí)的商業(yè)項(xiàng)目。

此外，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)直接影響城市居民消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平，同時(shí)其變化會(huì)通過影響城市人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)，間接影響商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。

■示例一：存量空間模型應(yīng)用

從城市進(jìn)入機(jī)會(huì)評(píng)定角度分析佛山城市商業(yè)基本面：佛山屬于博弈機(jī)會(huì)城市，處于典型的存量階段，購(gòu)物中心供需相對(duì)平衡，且消費(fèi)活躍度高，存量盤活與煥新存在大量市場(chǎng)機(jī)會(huì)

■示例二：蘇州城市商業(yè)迭代與發(fā)展路徑分析

蘇州商業(yè)已從姑蘇區(qū)單一中心，演進(jìn)為“多中心、組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化”格局。伴隨2012年“一核四城”戰(zhàn)略推進(jìn)及軌交發(fā)展，商業(yè)資源與人口分布趨于均衡，形成以“15分鐘社區(qū)+30分鐘通勤”為特征的分布式消費(fèi)生態(tài)。

這種“不聚焦中心、不迷信符號(hào)”的行為模式，構(gòu)成蘇州商業(yè)生態(tài)中分散而穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)型消費(fèi)邏輯。這個(gè)演變的過程，蘇州商業(yè)經(jīng)歷了從步行街、百貨到購(gòu)物中心的升級(jí)進(jìn)階。

同時(shí)，贏商研究中心還進(jìn)行了充分的線下調(diào)研。堅(jiān)持“數(shù)據(jù)+調(diào)研”雙輪驅(qū)動(dòng)，通過系統(tǒng)化城市調(diào)研與歷史數(shù)據(jù)分析，構(gòu)建城市商業(yè)發(fā)展檔案，為資產(chǎn)選址、市場(chǎng)進(jìn)入與風(fēng)險(xiǎn)研判提供扎實(shí)依據(jù)。

不僅看一個(gè)城市的GDP總量，更關(guān)注其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口凈流入的“質(zhì)量”；不僅看社零總額，更分析其消費(fèi)習(xí)慣與升級(jí)趨勢(shì)。對(duì)存量博弈城市的深度剖析，揭示了在宏觀數(shù)據(jù)之下，微觀市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，此類分析能有效避免投資者陷入“看似美好”的宏觀數(shù)據(jù)陷阱。

03.

商圈研究：

商業(yè)項(xiàng)目生存與競(jìng)爭(zhēng)的

微觀戰(zhàn)場(chǎng)

商圈是商業(yè)項(xiàng)目生存與競(jìng)爭(zhēng)的微觀戰(zhàn)場(chǎng)。其能級(jí)、客流、競(jìng)爭(zhēng)格局直接影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。精準(zhǔn)研判商圈，是從空間維度鎖定資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵一環(huán)。

一個(gè)商圈是“睡城”（居住主導(dǎo)型）還是“不夜城”（工作/旅游主導(dǎo)型），這決定了其客流潮汐與消費(fèi)目的；商圈內(nèi)項(xiàng)目的“扎堆效應(yīng)”是共同做大蛋糕的“協(xié)同”，還是此消彼長(zhǎng)的“內(nèi)卷”。這些細(xì)微的差別，共同決定了身處其中的商業(yè)項(xiàng)目能否守住經(jīng)營(yíng)下限，并突破業(yè)績(jī)上限。

■示例一：商圈分類：居住主導(dǎo)型、工作主導(dǎo)型、職住復(fù)合型商圈

商圈，是指一個(gè)項(xiàng)目吸引顧客的輻射范圍。人群消費(fèi)場(chǎng)景決定著商圈運(yùn)行的邏輯：綜合考慮居住、工作和區(qū)位三大因素，將商圈劃分為3大類及14種細(xì)分類型。

■示例二：商圈分級(jí)：市級(jí)、區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)商圈

項(xiàng)目輻射力表示項(xiàng)目對(duì)所在城市市內(nèi)居民的影響力。也就是指項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。商圈分級(jí)，可以幫助更好地評(píng)估項(xiàng)目的分級(jí)效應(yīng)，同時(shí)也是判斷資產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)之一。

■示例三：商圈競(jìng)爭(zhēng)：均衡競(jìng)爭(zhēng)型、壟斷競(jìng)爭(zhēng)型、寡占型商圈

寡占度crN越大，說明商圈內(nèi)頭部項(xiàng)目相對(duì)于商圈而言壟斷程度越高；競(jìng)爭(zhēng)度crN_rate越大，說明商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度越高，新項(xiàng)目越難加入競(jìng)爭(zhēng)。

以最近一個(gè)月的競(jìng)爭(zhēng)度作為分類依據(jù)：1-1.5為均衡競(jìng)爭(zhēng)型、1.5-2為壟斷競(jìng)爭(zhēng)型，2以上為寡占型。

04.

項(xiàng)目研究：

是評(píng)估資產(chǎn)收益能力

與風(fēng)險(xiǎn)暴露的重要抓手

項(xiàng)目的區(qū)位、硬件、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)與客群結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。項(xiàng)目層面的深度分析，是評(píng)估資產(chǎn)收益能力與風(fēng)險(xiǎn)暴露的核心抓手。在贏商研究中心的研究框架下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值不僅在于其“年齡”（開業(yè)年限）和“體格”（建筑規(guī)模），更在于其“活力”（客流指數(shù)）和“魅力”（品牌級(jí)次、首店數(shù)量）。將商業(yè)項(xiàng)目置于城市與商圈的坐標(biāo)系中，與競(jìng)品進(jìn)行全方位對(duì)標(biāo)，從而回答一個(gè)核心問題：在同樣的市場(chǎng)環(huán)境下，為什么是這個(gè)項(xiàng)目能持續(xù)勝出？

■示例一：武漢奧特萊斯項(xiàng)目輻射范圍分析

從項(xiàng)目輻射范圍來看，武漢百聯(lián)奧萊及武漢首創(chuàng)奧萊分別位于武漢江北、江南片區(qū)的兩個(gè)頭部奧萊項(xiàng)目，在長(zhǎng)江兩岸形成了分庭抗禮的格局，雙方的輻射范圍均未越過長(zhǎng)江對(duì)岸。

這是由于，武漢是大江大湖交匯之地，城市發(fā)展深受河道分割影響。河道分割帶來的地理上的阻隔，即便在武漢長(zhǎng)江大橋通車后，也無法消除武漢市民心理上的阻隔。這種“無形的高墻”，深刻影響著城市經(jīng)濟(jì)、商業(yè)格局的演變。

■示例二：寧波杉井奧萊競(jìng)爭(zhēng)能力分析

寧波杉井奧萊周邊無實(shí)際競(jìng)品，本地消費(fèi)強(qiáng)勁。寧波杉井奧萊為寧波市第一家奧特萊斯項(xiàng)目，先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯?，F(xiàn)時(shí)在寧波市內(nèi)的另外兩個(gè)奧萊項(xiàng)目，金沙碼頭奧萊公園更接近于購(gòu)物中心，利時(shí)奧特萊斯則為城市奧萊，與歸屬于城郊綜合奧萊的寧波杉井奧萊不屬于同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

贏商研究中心特別針對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，形成了十分豐富的研究成果。

消費(fèi)REITs的公開披露機(jī)制，提供了持續(xù)、透明、可比的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。這不僅是研究底層資產(chǎn)的寶貴資源，也為市場(chǎng)定價(jià)、資產(chǎn)對(duì)標(biāo)與投資決策提供了標(biāo)準(zhǔn)化依據(jù)。結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)，贏商研究中心可以動(dòng)態(tài)追蹤底層資產(chǎn)的出租率、租金坪效、租戶結(jié)構(gòu)變化，如同對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行“定期體檢”；同時(shí)，將不同項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評(píng)估資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值與管理人的運(yùn)營(yíng)能力。

■示例一：長(zhǎng)沙金茂覽秀城客流水平

從商圈看，目前項(xiàng)目所在梅溪湖商圈共有8個(gè)商場(chǎng)，長(zhǎng)沙金茂覽秀城是商圈客流第二高的商場(chǎng)，常年占商圈客流的18-20%左右，客流水平相對(duì)穩(wěn)定。

■示例二：昆山萬象匯品牌調(diào)改

8-10月，昆山萬象匯調(diào)整品牌25個(gè)（不完全統(tǒng)計(jì)），原鋪煥新升級(jí)、移鋪重裝有11個(gè)，新入駐品牌14個(gè)。其中B1調(diào)整最大，同時(shí)新入駐麥甘蔗、李村脂渣等新店；外街重點(diǎn)就是原來占據(jù)前進(jìn)路獨(dú)棟樓的美克美家調(diào)整為阿薩中東料理，直接對(duì)標(biāo)蘇州中心、上海薈聚。

05.

品牌及業(yè)態(tài)變化研究：

從微觀層面預(yù)判資產(chǎn)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力

品牌是商業(yè)項(xiàng)目活力的晴雨表。其級(jí)次、選址、開關(guān)店動(dòng)態(tài)，直接反映項(xiàng)目的招商能力、客群吸引力與運(yùn)營(yíng)健康度。品牌分析，是從微觀業(yè)態(tài)層面預(yù)判資產(chǎn)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。

通過觀察哪些品牌在逆勢(shì)擴(kuò)張（開關(guān)店比>1），哪些品牌在戰(zhàn)略性收縮；奢侈品與網(wǎng)紅茶飲的選址邏輯有何不同；一個(gè)項(xiàng)目能否吸引區(qū)域乃至全國(guó)首店——這些動(dòng)態(tài)信息共同勾勒出消費(fèi)趨勢(shì)的變遷圖，并提前預(yù)警項(xiàng)目可能面臨的客群老化或行業(yè)品牌影響力空心化風(fēng)險(xiǎn)。

■示例一：品牌開關(guān)店變化跟蹤對(duì)比

將近三年開關(guān)店比與2024年開關(guān)店交叉分析發(fā)現(xiàn)，150+細(xì)分品類呈現(xiàn)兩極分化，主要集中在持續(xù)擴(kuò)張、持續(xù)收縮；而轉(zhuǎn)向上行或下行的品類相對(duì)較少。

■示例二：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)變化

對(duì)比2022年業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，24個(gè)城市600+優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，零售業(yè)態(tài)門店數(shù)量占比從50.6%下降至48.4%，餐飲則從27.4%增至29.5%；兒童親子從9.4%降至8.5%，生活服務(wù)反超兒童親子，占比增至9.3%；文體娛及其他增至4.3%。

在投資邁向更前瞻、動(dòng)態(tài)、精細(xì)化的今天，贏商憑借覆蓋全國(guó)全量商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)、歷經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證的行業(yè)研究方法論，以及贏商研究中心高度的專業(yè)性及跨專業(yè)的知識(shí)背景，了解公募REITs生態(tài)，是資本市場(chǎng)首選的了解行業(yè)及合作的平臺(tái)。

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級(jí)市場(chǎng)投研、二級(jí)市場(chǎng)的權(quán)益投資、REITs等偏固收類投資。基于贏商分布在28個(gè)城市的團(tuán)隊(duì)，已完成覆蓋中國(guó)頭部城市的商業(yè)線下調(diào)研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟(jì)南、青島等城市，形成獨(dú)家核心的調(diào)研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、不動(dòng)產(chǎn)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、券商自營(yíng)、券商研究所、海外對(duì)沖基金等客戶提供服務(wù)。

通過提供從城市能級(jí)、商圈能級(jí)到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、REITs底層資產(chǎn)品牌變化監(jiān)測(cè)、品牌脈搏的全維度、穿透式分析，我們致力于將非標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)投資、消費(fèi)行業(yè)投資，轉(zhuǎn)化為可量化、可比較、可預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)分析語言，助力投資者在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中精準(zhǔn)識(shí)別價(jià)值、敏銳發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)、有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)以上數(shù)據(jù)及分析服務(wù)感興趣的金融機(jī)構(gòu)，請(qǐng)掃以下二維碼聯(lián)系贏商研究中心（請(qǐng)注明機(jī)構(gòu)、名字）。

Hot video

熱門視頻

2025年11月 · 北京