當(dāng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈還在債務(wù)泥潭里掙扎，爛尾樓、債務(wù)違約、資產(chǎn)拋售的新聞層出不窮時(shí)，遠(yuǎn)在紐約的一筆土地交易，突然將潘石屹夫婦重新拉回大眾視野。

在房地產(chǎn)如此低迷的時(shí)期，他們夫婦竟然拿出7600萬(wàn)美金，拿下上東區(qū)緊鄰中央公園的六塊黃金地塊，他們?yōu)楹未藭r(shí)選擇在美國(guó)加碼房地產(chǎn)？要做什么？

01.

潘石屹夫婦想必大家都并不感到陌生，他們夫妻二人在1995年，共同創(chuàng)立SOHO中國(guó)，精準(zhǔn)抓住北京、上海城市化進(jìn)程中的商業(yè)地產(chǎn)需求井噴期，開(kāi)發(fā)了望京SOHO、外灘SOHO等一系列標(biāo)志性項(xiàng)目。

2007年，SOHO中國(guó)在香港成功上市，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。

巔峰時(shí)期，公司年?duì)I收超180億元，市值突破千億，張欣也以220億身家躋身胡潤(rùn)女富豪榜前十，獲得“中國(guó)地產(chǎn)女王”的稱號(hào)。

潘石屹曾公開(kāi)表示，自己是扶貧開(kāi)發(fā)最大的受益者，國(guó)家的發(fā)展政策為其商業(yè)成功提供了重要機(jī)遇。

就在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于加杠桿熱潮的時(shí)期，潘石屹夫婦開(kāi)始密集出售國(guó)內(nèi)核心資產(chǎn)。

從2014年到2019年的五年間，他們先后賣掉上海海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)、虹口SOHO等多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，累計(jì)套現(xiàn)近300億元。

這一操作在當(dāng)時(shí)引發(fā)廣泛爭(zhēng)議，因?yàn)楸藭r(shí)多數(shù)房企正瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，而SOHO中國(guó)卻選擇“反向操作”。

與出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)同步進(jìn)行的，是夫婦二人在海外的密集布局。

2021年6月，潘石屹夫婦計(jì)劃將SOHO中國(guó)控股權(quán)以236.57億港元的價(jià)格出售給美國(guó)黑石集團(tuán)，若交易成功，他們將進(jìn)一步套現(xiàn)離場(chǎng)。

但同年8月，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)該交易啟動(dòng)反壟斷審查，最終因未能滿足交易先決條件，黑石集團(tuán)于9月宣布終止收購(gòu)計(jì)劃。

此次交易失敗意味著潘石屹夫婦徹底清空國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的計(jì)劃落空，SOHO中國(guó)留下的上百億債務(wù)也需繼續(xù)承擔(dān)。

2022年，潘石屹與張欣雙雙辭去SOHO中國(guó)管理職務(wù)，僅保留董事會(huì)席位，正式告別一手打造的地產(chǎn)帝國(guó)。

此時(shí)的SOHO中國(guó)經(jīng)營(yíng)狀況已今非昔比，2024年上半年財(cái)報(bào)顯示，公司營(yíng)收同比減少2.67%，歸屬母公司股東凈虧損約1.08億元，旗下望京SOHO等核心項(xiàng)目出租率低至57%。

與此同時(shí)，SOHO中國(guó)還因稅務(wù)問(wèn)題和違規(guī)收費(fèi)收到巨額罰單，僅2022年就因加收電費(fèi)等違法行為被罰1.15億元，附屬公司也因少繳稅款需支付7.09億元的稅款、滯納金及罰款。

移居美國(guó)后，潘石屹逐漸退居幕后，張欣走到前臺(tái)主導(dǎo)投資業(yè)務(wù)，嘗試跳出房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展多元版圖，但過(guò)程并不順利。

她曾投資的科幻片《月球陷阱》，幾乎血本無(wú)歸，投資的共享辦公項(xiàng)目，也陷入運(yùn)營(yíng)困境。

為填補(bǔ)國(guó)內(nèi)公司的資金缺口，夫婦二人在2024年不得不出售2013年以2600萬(wàn)美元購(gòu)入的曼哈頓聯(lián)排別墅，最終以2380萬(wàn)美元成交，虧損220萬(wàn)美元。

這棟位于紐約核心地段的豪宅曾吸引好萊塢影星參與競(jìng)購(gòu)，擁有5層結(jié)構(gòu)、6間臥室和地下游泳池，每年僅地稅就超過(guò)20萬(wàn)美元。

接連的投資失利導(dǎo)致二人財(cái)富大幅縮水，較巔峰時(shí)期大幅下滑。

02.

今年10月22日，有媒體傳，潘石屹家族理財(cái)辦公室宣布以6250萬(wàn)美元現(xiàn)金收購(gòu)紐約上東區(qū)五塊相鄰地塊，第六塊地塊預(yù)計(jì)于2026年6月完成交易，總交易額將達(dá)7600萬(wàn)美元，總建筑面積約9290平方米。

這一交易在當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗具爭(zhēng)議，因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)發(fā)商正縮減紐約公寓新項(xiàng)目投入，而潘石屹夫婦卻選擇逆勢(shì)入場(chǎng)。

從地理位置來(lái)看，這六塊地塊堪稱黃金中的黃金。

它們位于上東區(qū)東79大街與列克星敦大道交叉口東南側(cè)，距離中央公園僅三個(gè)街區(qū)，直線距離不足500米。

在紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中央公園周邊的物業(yè)向來(lái)是全球高凈值人群的投資首選，稀缺的地段資源賦予了項(xiàng)目天然的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。

此次交易的賣方WFinancial透露，疫情后紐約核心地段未充分利用的地塊需求激增，高端公寓庫(kù)存持續(xù)被吸納，這也成為潘石屹夫婦出手的重要市場(chǎng)背景。

作為CloserProperties的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，張欣在接受采訪時(shí)明確了投資邏輯：聚焦紐約歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)精品豪華公寓。

她認(rèn)為，歷史街區(qū)的存量房源普遍缺乏現(xiàn)代化服務(wù)和設(shè)施，即便當(dāng)前利率和抵押貸款利率處于高位，精品豪華公寓的市場(chǎng)需求依然旺盛。

憑借近30年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和在紐約近20年的投資積累，張欣將此次交易視為拓展美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵一步。

值得注意的是，CloserProperties目前在紐約和波士頓擁有包括通用汽車大廈、公園大道廣場(chǎng)在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總資產(chǎn)價(jià)值超50億美元，為此次新地塊開(kāi)發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的資源支撐。

03.

潘石屹夫婦此次在美買地，核心邏輯在于瞄準(zhǔn)紐約高端公寓市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性缺口。

張欣的判斷并非空穴來(lái)風(fēng)，近期紐約華爾道夫公寓的銷售表現(xiàn)提供了佐證。

紐約作為全球頂級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其核心地段的土地資源具有極強(qiáng)的稀缺性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，即便遭遇經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，中央公園周邊等黃金地段的物業(yè)價(jià)值仍能保持相對(duì)穩(wěn)定。

潘石屹夫婦選擇在此時(shí)出手，可能正是看中了土地資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值屬性。

與此同時(shí)，美國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

雖然整體市場(chǎng)受利率影響面臨調(diào)整壓力，但高端細(xì)分市場(chǎng)需求依然旺盛。

洛杉磯山火后出現(xiàn)的豪宅租金暴漲現(xiàn)象，也從側(cè)面反映了高端住房的供需失衡。

這種市場(chǎng)分化為精準(zhǔn)定位的投資者提供了機(jī)會(huì)，潘石屹夫婦的操作正是基于對(duì)這種市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)的把握。

結(jié)語(yǔ)

潘石屹夫婦此次在紐約買地開(kāi)發(fā)，這條道路注定充滿挑戰(zhàn)，除了面臨美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，還需應(yīng)對(duì)多重不確定因素。

雖然此次是回歸房地產(chǎn)老本行，雖然發(fā)揮了自身優(yōu)勢(shì)，但能否適應(yīng)美國(guó)的市場(chǎng)規(guī)則、政策環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣，仍存在較大疑問(wèn)。

此外，隨著全球?qū)缇迟Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移監(jiān)管的加強(qiáng)，夫婦二人的資產(chǎn)運(yùn)作也將面臨更多約束。

未來(lái)他們能否在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)重寫傳奇，尚未可知。