本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭譽(yù)

地產(chǎn)大盤地位徘徊之下，高端項(xiàng)目仍逆勢升溫。

近期，多個(gè)一線城市的豪宅項(xiàng)目開盤熱銷。10月18日，位于上海黃浦衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的萬科·高福云境開盤，一天賣出25套總價(jià)過億的大平層。據(jù)媒體報(bào)道，國慶期間，演員胡歌曾攜妻子前往看房。在深圳，龍崗改善盤中海大運(yùn)玖章10月21日晚入市，一夜收金超21億元。

地產(chǎn)存量時(shí)代，購房主力正從剛需群體轉(zhuǎn)向改善與高凈值人群。

一方面，高端改善盤以其稀缺性、地段價(jià)值和產(chǎn)品力，正在成為房企“回血”的關(guān)鍵抓手。另一方面，限購優(yōu)化、信貸寬松等政策釋放，也讓部分城市的高凈值購房需求加速回流。

房企們正集中火力，在核心城市發(fā)起新一輪“搶收有錢人”的攻勢。

深圳豪宅區(qū)，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

房企搶收深圳有錢人

10月21日晚7點(diǎn)，中海大運(yùn)玖章在距離項(xiàng)目約6公里的一家五星級(jí)酒店開盤。

該項(xiàng)目地塊由中海地產(chǎn)今年1月16日拿下。當(dāng)日土拍還吸引了華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、綠城中國等8家房企競逐。經(jīng)過238輪現(xiàn)場競價(jià)，中海地產(chǎn)最終以30.65億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)70.37%，樓面地價(jià)約2.96萬元/平方米。70.37%的溢價(jià)率不僅超出市場預(yù)期，也遠(yuǎn)高于中海地產(chǎn)、華潤置地聯(lián)合體于2024年末競得深圳后海“百億地”的46.3%。

高地價(jià)疊加區(qū)域核心的條件，決定了G01045-0200將被打造成為更有議價(jià)能力的改善型樓盤。但直至大運(yùn)玖章開盤，外界普遍認(rèn)為龍崗板塊難以支撐千萬級(jí)豪宅的購買力。

對(duì)此，中海地產(chǎn)深圳公司回復(fù)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，布局大運(yùn)這一決策根植于中海集團(tuán)始終堅(jiān)持的“三個(gè)主流”投資策略，即聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

中海地產(chǎn)深圳公司表示，該地塊毗鄰國際大學(xué)園、大運(yùn)中心及關(guān)鍵交通樞紐，其資源稟賦與規(guī)劃能級(jí)，決定了它成為主流地段的潛力。同時(shí)，龍崗區(qū)持續(xù)加碼的人才與產(chǎn)業(yè)政策，為區(qū)域帶來了強(qiáng)勁的主流客群基礎(chǔ)。

9個(gè)月后，大運(yùn)玖章正式開盤。根據(jù)中海地產(chǎn)深圳公司披露的數(shù)據(jù)，經(jīng)公證搖號(hào)選房，大運(yùn)玖章實(shí)現(xiàn)銷售金額超21億元，其中大平層產(chǎn)品去化率逾九成。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，截至10月24日，項(xiàng)目備案房源239套，已簽認(rèn)購書房源186套，整體去化率約77.82%。

從板塊現(xiàn)狀來看，龍崗市場高品質(zhì)改善盤稀缺，使得部分總價(jià)較高的項(xiàng)目仍能獲得穩(wěn)定的購買力支撐。一位購買了197平方米戶型的準(zhǔn)業(yè)主坦言，之所以選擇大運(yùn)玖章，主要出于對(duì)環(huán)境與景觀的認(rèn)可。地段稀缺、景觀震撼，且房價(jià)已基本觸底，是他決定出手的主要原因。

中海地產(chǎn)深圳公司介紹，大運(yùn)玖章的客戶構(gòu)成以龍崗本地改善型客戶為主。從產(chǎn)品偏好來看，客戶尤其看重大平層的空間舒適度、社區(qū)配套的完善性?！半S著龍崗在氫能、半導(dǎo)體等新興產(chǎn)業(yè)的布局吸引高端人才，我們也觀察到一批來自相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的‘產(chǎn)業(yè)帶客群’?！?/p>

盡管整體市場仍處調(diào)整期，但高端新盤正展現(xiàn)出與大盤“脫鉤”的走勢，也讓市場重新審視高端改善需求的支撐力。更多高端項(xiàng)目正蓄勢待發(fā)，準(zhǔn)備在今年最后一個(gè)季度對(duì)高凈值人群發(fā)起新一輪進(jìn)攻。

根據(jù)深圳市住建局公示的《2025年四季度計(jì)劃入市商品房房源信息情況》，截至10月16日，全市計(jì)劃入市項(xiàng)目共39個(gè)、1.23萬套，其中住宅供應(yīng)約1.01萬套，限購區(qū)的多個(gè)豪宅項(xiàng)目排隊(duì)入市。

南山的深圳灣澐璽、后海招商璽、蛇口中信元灣府，分別計(jì)劃推出339套、348套、407套房；前海片區(qū)亦有前海時(shí)代廣場、天健灣時(shí)代府等項(xiàng)目準(zhǔn)備入市；寶安新安街道瑧譽(yù)府計(jì)劃推出206套房；福田皇崗村舊改卓越縵悅也有260套房推出?？晒﹨⒖嫉氖?，根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，這幾個(gè)片區(qū)目前在售二手樓盤最新掛牌價(jià)在7.9萬-19.8萬元/平方米之間。

從龍崗到后海，從大運(yùn)玖章到深圳灣澐璽，深圳豪宅市場正在進(jìn)入新一輪搶收周期，較量已經(jīng)開始。

機(jī)構(gòu)提醒購買力或階段性疲軟

不止是深圳，一線城市的高端住宅頻頻傳來熱銷消息。

10月17日，由中國金茂、越秀地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的北京璞樾開盤，售價(jià)在11.46萬—12.9萬元/平方米之間，累計(jì)售出230套房，銷售金額達(dá)45.65億元。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)今年在北京推出的“和樾系”項(xiàng)目同樣表現(xiàn)亮眼，和樾望雲(yún)與和樾玉鳴在3月首開當(dāng)天實(shí)現(xiàn)152億元銷售額，刷新北京同期開盤紀(jì)錄，和樾望雲(yún)更成為2025年上半年住宅銷售“三冠王”。

豪宅熱銷的火苗，同樣燃向上海與廣州。

10月18日，位于上海黃浦衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的萬科高福云境開盤，25套單價(jià)1.3億—1.7億元、建筑面積約600平方米的大平層即告售罄，銷售金額超過2024年全年上海同價(jià)段豪宅成交總額。該項(xiàng)目均價(jià)達(dá)21萬元/平方米，是上海第二個(gè)平均單價(jià)達(dá)到21萬元/平方米的高層住宅項(xiàng)目。

再往前看，9月21日，位于黃浦區(qū)外灘街道的嘉里金陵華庭二期開盤即售罄，套均總價(jià)約8200萬元的120套房收金98.43億元；毗鄰新天地的上海壹號(hào)院，套均總價(jià)5000萬元起，年內(nèi)四次開盤“日光”，成為2025年上海首個(gè)破百億單盤項(xiàng)目。

廣州市場中，保利發(fā)展旗下保利天曜與保利天奕兩大項(xiàng)目年內(nèi)網(wǎng)簽金額合計(jì)超百億元，分別占據(jù)單盤銷冠與亞軍。

高端改善型需求正在成為當(dāng)下市場的主要支撐力量?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年三季度，四房戶型已成為新房成交結(jié)構(gòu)中增長最顯著的產(chǎn)品類型。其中，一線城市四房成交占比達(dá)32.8%，較去年提升4.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市也提升至30.9%，主要來自二房與三房產(chǎn)品的萎縮。

豪宅熱銷并非單純依靠價(jià)格或短期市場情緒，而是多重因素共同作用的結(jié)果。

以萬科高福云境為例。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，萬科高福云境的熱銷并非偶然，而是市場進(jìn)入新階段的產(chǎn)物。在供給層面，核心地段土地資源稀缺，新盤供應(yīng)有限，項(xiàng)目定位精準(zhǔn)；在需求層面，上海高凈值人群基數(shù)龐大，對(duì)核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛，同時(shí)這類產(chǎn)品具備顯著的保值與圈層價(jià)值。

當(dāng)然，豪宅熱銷并不意味著市場全面復(fù)蘇。

克而瑞指出，隨著優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，四季度整體高端供應(yīng)仍呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢，項(xiàng)目間競爭加劇。對(duì)于購房者而言，信心不足疊加前期需求集中釋放難免造成購買力階段性疲軟。

這種冷熱并存的現(xiàn)象已在部分二線城市顯現(xiàn)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，成都、武漢等地的高端項(xiàng)目去化分化明顯，成都近郊怡湖春曉因定價(jià)過高、競爭力不足，開盤去化率僅45%；武漢武昌源著9月2日推售50套房，去化率不足三成。

大批豪宅同臺(tái)競技的深圳也不例外。占據(jù)頂豪片區(qū)的深圳灣澐璽雖然要求看房驗(yàn)資1000萬元，亦已啟動(dòng)全民營銷，推薦成交每套獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金10萬元。