各位家人們，最近高盛那篇《2025 年中國(guó)房地產(chǎn)展望》是不是刷到不少？咱先把時(shí)間線(xiàn)理清楚：去年這時(shí)候，高盛放話(huà)說(shuō) “2025 年底前房?jī)r(jià)還要跌 20%-25%”，當(dāng)時(shí)不少人覺(jué)得是危言聳聽(tīng)；結(jié)果今年 10 月 22 日，同一批分析師又改口說(shuō) “觸底在望”，還給出了兩組扎心數(shù)據(jù) —— 截至 2024 年底，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存高達(dá) 93 萬(wàn)億，相關(guān)債務(wù)更是沖到 59 萬(wàn)億元。

現(xiàn)在離年底就剩倆月，回頭看高盛這波預(yù)測(cè)還真有點(diǎn) “神預(yù)言” 那味兒。就拿 9 月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)說(shuō)，一線(xiàn)城市二手房環(huán)比跌了 1%，上海、深圳都沒(méi)扛??；二三線(xiàn)新房二手房全在降，煙臺(tái)二手房同比直接跌了 6.5%。咱廣州更直觀，增城二手房 10 月報(bào)價(jià) 11027 元 / 平，環(huán)比跌了 1.09%，南沙跌得更狠，達(dá)到 1.18%。算下來(lái)這一年多的跌幅，確實(shí)往高盛當(dāng)初預(yù)測(cè)的 20%-25% 靠攏了，只不過(guò)不是 “一刀切” 的跌，而是分化著跌 —— 上海新房反而同比漲了 5.6%，成了一線(xiàn)城市里的異類(lèi)。

那為啥高盛能預(yù)判這么準(zhǔn)？核心就是那倆嚇人的數(shù)據(jù)：93 萬(wàn)億庫(kù)存和 59 萬(wàn)億債務(wù)。先說(shuō)說(shuō)這 93 萬(wàn)億庫(kù)存，不是單指市面上沒(méi)賣(mài)出去的房子，而是連在建的、待售的加一塊兒的廣義庫(kù)存，換算成房子大概夠 2 億人住。更要命的是，七成以上庫(kù)存都堆在三四線(xiàn)城市，這些地方的去化周期高達(dá) 47.6 個(gè)月，啥概念？就是按現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，得賣(mài)四年才能清完，遠(yuǎn)超 12 個(gè)月的合理區(qū)間。

再看 59 萬(wàn)億債務(wù)，這里面門(mén)道更多。房企境內(nèi)外債券就有 10 萬(wàn)億，今年到期的就有 5327 億，比去年還多 500 億；銀行貸款更是占了 50 萬(wàn)億，按土地貶值程度算，銀行至少要虧 15 萬(wàn)億；還有給房企供血的信托理財(cái) 15-20 萬(wàn)億，以及欠建材商、施工隊(duì)的 5-8 萬(wàn)億上下游欠款。說(shuō)白了，這 59 萬(wàn)億就是懸在樓市頭頂?shù)?“堰塞湖”，去年高盛看跌，就是算準(zhǔn)了這倆雷沒(méi)排干凈。

但為啥現(xiàn)在又說(shuō) “觸底在望”？關(guān)鍵是政策端出手了。從 2022 年到現(xiàn)在，全國(guó)出臺(tái)了近 3000 次救市政策，光是房貸利率就降了 8 次，5 年期 LPR 降到 3.5% 的歷史最低。一線(xiàn)城市更是放大招：北京五環(huán)外不限購(gòu)，二套房公積金貸能到 100 萬(wàn)；上海降存量房貸利率，靜安有個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)就賣(mài)光。更實(shí)在的是 “金融三支箭” 和項(xiàng)目白名單，已經(jīng)給房企放了 7 萬(wàn)億貸款，保下了近 2000 萬(wàn)套房子的交付。這些政策沒(méi)讓房?jī)r(jià)反彈，但確實(shí)把 “硬著陸” 的風(fēng)險(xiǎn)接住了。

這波調(diào)整到底影響了誰(shuí)？最直觀的是房企，民營(yíng)房企債券至少要賴(lài)掉 80%，不少老板從 “首富” 變成 “首負(fù)”。但咱普通人也能感受到變化：小區(qū)樓下的裝修隊(duì)活兒少了，建材店老板抱怨生意難做，這都是 59 萬(wàn)億債務(wù)里上下游欠款被賴(lài)掉的連鎖反應(yīng)。對(duì)城市來(lái)說(shuō)分化更明顯，成都庫(kù)存超 2000 萬(wàn)平方米壓得喘不過(guò)氣，長(zhǎng)春去化周期超 36 個(gè)月；但上海消化周期才 13.5 個(gè)月，核心區(qū)的好房子照樣搶手。

聊到這兒得說(shuō)句實(shí)在話(huà)，高盛的預(yù)測(cè)準(zhǔn)，但沒(méi)說(shuō)全。它看到了跌幅，卻沒(méi)說(shuō)清 “分化” 才是現(xiàn)在樓市的真相 —— 不是所有房子都在跌，也不是所有城市都能觸底。北京中建?運(yùn)河玖院賣(mài)了 47 億，上海新房逆勢(shì)上漲，這些信號(hào)說(shuō)明：人口往哪兒流，錢(qián)就往哪兒去，好城市的好房子還是有韌性的。

但別被 “觸底在望” 騙了，這可不是說(shuō)房?jī)r(jià)要反彈。93 萬(wàn)億庫(kù)存要消化，59 萬(wàn)億債務(wù)要化解，哪有那么容易？住建部建了 1100 多萬(wàn)套保障房，就是要讓商品房回歸 “住” 的本質(zhì)，以后再也不會(huì)有 “閉眼買(mǎi)房漲” 的好事了。高盛改口，本質(zhì)是看到政策托住了底線(xiàn)，不是市場(chǎng)真的熱起來(lái)了。

最后說(shuō)句掏心窩子的：以前咱看樓市，就看漲跌兩個(gè)字；現(xiàn)在得看三張圖 —— 城市人口流入圖、庫(kù)存去化周期圖、債務(wù)化解進(jìn)度圖。那些還在喊 “樓市回暖” 的，要么是賣(mài)房子的，要么沒(méi)看懂這 93 萬(wàn)億庫(kù)存的分量。樓市的 “底” 可能真要到了，但這個(gè) “底” 是分化的底，不是普漲的起點(diǎn)。