2021年夏天，一場(chǎng)突如其來(lái)的暴雨，讓河南陷入前所未有的災(zāi)情。

城市被淹、地鐵停運(yùn)、無(wú)數(shù)企業(yè)停擺。

那一年，有一家房地產(chǎn)公司在洪水中損失慘重，它就是建業(yè)地產(chǎn)。

工地成了池塘，樣板房被泡在齊腰深的積水里。

幾十個(gè)在建項(xiàng)目全部停工，公司當(dāng)場(chǎng)損失超過(guò)50億。

對(duì)于一家千億級(jí)房企來(lái)說(shuō)，這看似只是一次自然災(zāi)害，可對(duì)建業(yè)而言，卻成了壓垮駱駝的最后一根稻草。

暴雨退去后，河南的街頭重新熱鬧起來(lái)，唯獨(dú)建業(yè)沒(méi)能站起來(lái)。

昔日河南第一房企、單省銷(xiāo)售破千億的傳奇企業(yè)，一夜之間陷入債務(wù)泥潭。

外界都說(shuō)，那場(chǎng)暴雨毀了胡葆森。

但事實(shí)是，暴雨只是揭開(kāi)了這家老牌房企的“遮羞布”。

高杠桿、高擴(kuò)張、低現(xiàn)金流的商業(yè)模式，在暴雨之前，早已風(fēng)雨飄搖。

01

胡葆森是地地道道的河南人，出身普通，大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入省外貿(mào)廳，三十歲那年被派到香港工作。

那是上世紀(jì)八十年代，中國(guó)還在改革開(kāi)放的初期，他在香港學(xué)會(huì)了怎么做生意。

十年打拼，他靠做外貿(mào)、炒樓花賺到了人生第一桶金，還當(dāng)上了國(guó)企駐港總經(jīng)理。

按理說(shuō)，他可以留在香港安穩(wěn)賺錢(qián)，但1992年，胡葆森卻選擇回到河南創(chuàng)業(yè)。

原因很簡(jiǎn)單，他想讓家鄉(xiāng)人住上像樣的房子。

那時(shí)的鄭州，還沒(méi)有高樓林立的CBD。

建業(yè)地產(chǎn)成立后，第一個(gè)項(xiàng)目選在鄭州東郊的金水花園。

項(xiàng)目定位高端、環(huán)境優(yōu)美，但定價(jià)太高，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。房子賣(mài)不動(dòng)、貸款批不下，公司賬上快要見(jiàn)底。

就在別人都等著看他笑話(huà)時(shí)，胡葆森想出了一個(gè)“瘋狂”的點(diǎn)子，買(mǎi)房十年后，返還購(gòu)房款。

廣告一打，全國(guó)轟動(dòng)，買(mǎi)房的人一擁而上，樓盤(pán)三個(gè)月賣(mài)光。

建業(yè)不僅挺過(guò)危機(jī)，還成了河南家喻戶(hù)曉的品牌。

從那之后，胡葆森更堅(jiān)定了一個(gè)信念，房地產(chǎn)不是資本游戲，而是民生事業(yè)。

他拒絕去北上廣拿地，堅(jiān)持“深耕河南”，別人拼全國(guó)，他偏要在一個(gè)省做到極致。

到了2019年，建業(yè)的年銷(xiāo)售額突破千億，成為中國(guó)第一個(gè)單省銷(xiāo)售額破千億的房企。

河南每賣(mài)出八套房，就有一套來(lái)自建業(yè)。

那一年，胡葆森66歲，他站在幻城劇場(chǎng)的臺(tái)上對(duì)員工說(shuō)：

“我們不想當(dāng)中國(guó)最大，只想當(dāng)河南最好?！?/strong>

這句話(huà)，當(dāng)時(shí)贏得了掌聲，現(xiàn)在聽(tīng)起來(lái)，卻像命運(yùn)的伏筆。

02

2015年之后，中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代進(jìn)入尾聲。

很多房企選擇轉(zhuǎn)型，或投資高科技、或涉足物業(yè)金融。

胡葆森也想“造第二條曲線(xiàn)”，他把目光投向文旅。

他的想法很簡(jiǎn)單：房地產(chǎn)賺的是快錢(qián)，但文化能留名。

于是，建業(yè)砸下60億元，在鄭州建起了“建業(yè)華誼兄弟電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”。

幻城有20多個(gè)劇場(chǎng)，講述中原五千年歷史，電影小鎮(zhèn)里，全是老鄭州風(fēng)情街、懷舊影院。

胡葆森希望它們成為河南的文化名片，讓人知道中原不止有面條和燴面。

可理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)太骨感。

文旅項(xiàng)目投資大、回報(bào)慢，最怕遇上經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

疫情三年，文旅游客斷崖式下滑，幻城幾次被迫閉園。

門(mén)票賣(mài)不出去，劇場(chǎng)演不下去，但利息天天都在滾。

與此同時(shí)，建業(yè)還在不斷拿地?cái)U(kuò)張。

2018年到2019年間，公司新增土地面積高達(dá)1320萬(wàn)平方米，是前一年的三倍。

文旅的投入加上激進(jìn)的拿地，讓建業(yè)的資金鏈開(kāi)始吃緊。

2021年，公司負(fù)債總額高達(dá)1331億，負(fù)債率逼近95%。

這時(shí)的胡葆森，仍然相信風(fēng)暴總會(huì)過(guò)去，他對(duì)外喊話(huà)：“建業(yè)永不躺平?！?/strong>

他沒(méi)想到，真正的風(fēng)暴馬上就來(lái)了。

03

2021年7月，河南暴雨，連續(xù)幾天的強(qiáng)降水讓城市幾乎癱瘓。

建業(yè)的幾十個(gè)項(xiàng)目被迫停工，多處地基被沖毀，售樓處、樣板房成了水簾洞。

短短一周，公司直接經(jīng)濟(jì)損失約50億。

更糟的是，房產(chǎn)銷(xiāo)售驟降、現(xiàn)金流斷裂、銀行抽貸，建業(yè)像被水沖走的房子，地基動(dòng)了。

那時(shí)，66歲的胡葆森寫(xiě)下一封長(zhǎng)達(dá)數(shù)千字的信，公開(kāi)向政府求助。

信中，他說(shuō)公司擁有2.8萬(wàn)員工、300多個(gè)項(xiàng)目、120萬(wàn)工人。

如果企業(yè)倒下，不只是房企危機(jī)，而是社會(huì)危機(jī)。

那封信震動(dòng)了河南，也揭開(kāi)了建業(yè)的真實(shí)處境。

一方面，政府出臺(tái)紓困政策、幫助協(xié)調(diào)資金。

另一方面，建業(yè)也開(kāi)啟賣(mài)命自救，賣(mài)項(xiàng)目、賣(mài)文旅、賣(mài)股權(quán)。

幻城、電影小鎮(zhèn)這些他親手打造的心血，被打包賣(mài)給國(guó)資；一些商業(yè)街、酒店項(xiàng)目也被出租變現(xiàn)。

短期內(nèi)，建業(yè)暫時(shí)緩過(guò)一口氣，還清了部分美元債。

但從那天起，建業(yè)再也不是原來(lái)的建業(yè)。

04

暴雨之后，建業(yè)仍在努力。

2022年，引入同晟置業(yè)成為二股東，拿到紓困基金，50多個(gè)項(xiàng)目重啟建設(shè)。

但市場(chǎng)環(huán)境早已變了，買(mǎi)房的人少了，地價(jià)還高，融資更難。

到2023年6月，建業(yè)終于宣布美元債違約，正式爆雷。

那一刻，意味著這家扎根河南三十年的房企，徹底跌下神壇。

胡葆森并沒(méi)有躲起來(lái)，他站在幻城的發(fā)布會(huì)上，面對(duì)媒體說(shuō)：“我們不賴(lài)賬、不躺平，要把所有項(xiàng)目建完?！?/p>

他在履行承諾，努力保交樓，但時(shí)代的車(chē)輪早已轉(zhuǎn)向。

建業(yè)的問(wèn)題，其實(shí)不是“運(yùn)氣不好”，而是太相信自己的模式。

單省經(jīng)營(yíng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力太弱，文旅投入，變成現(xiàn)金黑洞，債務(wù)擴(kuò)張，透支未來(lái)收益。

過(guò)去的成功，成了今天的枷鎖。

胡葆森這一代企業(yè)家，成長(zhǎng)在憑勤奮就能逆天改命的年代。

但如今，商業(yè)游戲早已換了規(guī)則，情懷不再值錢(qián)，流動(dòng)性才是命。

在金融周期的浪潮里，沒(méi)有哪家房企能永遠(yuǎn)穩(wěn)如磐石。

建業(yè)只是又一個(gè)被洪水沖走的“舊時(shí)代”。

05

暴雨沖垮的不是工地，而是信任，對(duì)市場(chǎng)的信任，對(duì)自己判斷的信任。

胡葆森沒(méi)做錯(cuò)什么，他只是太執(zhí)著，太相信河南模式可以抵御所有風(fēng)險(xiǎn)。

但商業(yè)從來(lái)不講情懷，只講算賬。

那些留在幻城、留在縣城里的房子，仍是他一生的印記。

只是這次，他無(wú)法再用十年還本的奇招扭轉(zhuǎn)命運(yùn)。

時(shí)代淘汰的，不是人，而是邏輯。

當(dāng)房地產(chǎn)不再是造富機(jī)器，胡葆森們的故事，也宣告謝幕。

未來(lái)，河南還會(huì)有新的企業(yè)崛起，但那個(gè)靠情懷筑夢(mèng)的年代，已經(jīng)徹底過(guò)去了。