近兩年來，全國房價一路下跌，過去那種買房就能賺的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

隨著時間的推進(jìn)，現(xiàn)在人們又產(chǎn)生了新的疑問，房價跌到底了沒有？再過五年，房價又會是什么情況？

孫宏斌和王健林的預(yù)測

回溯起來，房地產(chǎn)的 “黃金時代” 其實(shí)離我們并不遠(yuǎn)。

上世紀(jì) 80 年代，國家開始推行住房商品化改革，這可真是給老百姓打開了一扇新世界的大門。

以前都是單位分房，后來能自己選房子買，房產(chǎn)第一次成了普通人家能拿到手的資產(chǎn)。

那些早年敢于嘗試、勇于 “吃螃蟹” 的人，后來都成為了改革紅利的最大受益者。

某縣城居民王大爺便是典型例子。

上世紀(jì) 90 年代初，他花兩萬多塊錢在縣城中心買了一套老破小，當(dāng)時身邊人都笑話他 “腦子發(fā)熱”。

可誰能想到，十幾年后這套房子拆遷，直接換了兩套新房，還補(bǔ)了幾十萬現(xiàn)金，一家人的生活水平一下就提上去了。

不光是小縣城，大城市里更是如此。

那些在浦東開發(fā)初期、北京通州規(guī)劃落地前就買房的人，幾乎都靠著房子實(shí)現(xiàn)了階層跨越，從普通工薪家庭變成了家境殷實(shí)的 “有產(chǎn)者”。

當(dāng)時的房地產(chǎn)市場，就像一列開足了馬力的火車，只要能擠上車，就能跟著分一杯羹。

“閉著眼睛買房都能賺差價”，這句話在當(dāng)時可不是夸張，而是實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)實(shí)。

可熱鬧背后，隱患早就悄悄埋下了。

2008 年金融危機(jī)爆發(fā)了，雖然當(dāng)時靠著政策扶持，行業(yè)很快就緩了過來，但有兩位大佬已經(jīng)敏銳地察覺到了不對勁。

孫宏斌在融創(chuàng)的內(nèi)部會議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“市場下行的時候，過高的融資杠桿可能會讓企業(yè)萬劫不復(fù)。”

王健林的態(tài)度更直接，他公開表示：“沒有任何一個行業(yè)能連續(xù)繁榮五十年，房地產(chǎn)的紅利期總有盡頭?！?/strong>

沒多久，萬達(dá)就掀起了轟轟烈烈的 “輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，把手里的大量文旅項(xiàng)目和酒店打包出售，當(dāng)時還引發(fā)了不少爭議，有人覺得他 “太激進(jìn)”。

可現(xiàn)在回頭看，正是這份提前布局，讓萬達(dá)在后來的房地產(chǎn)寒冬里站穩(wěn)了腳跟。

不得不說，大佬的眼光確實(shí)毒辣，他們早就看透了市場的本質(zhì)。

房價已經(jīng)不漲反跌

真正的變化是在 2021 年，這一年全國新房和二手房價格第一次一起下跌，就像多米諾骨牌，第一張倒了之后，后面的跟著倒。

更讓人擔(dān)心的是，這一年新出生的人口比以前少了很多，房地產(chǎn)最依賴的 “人多買房” 的優(yōu)勢開始慢慢沒了。

從那以后，房價下跌的勢頭就沒停過，到了 2024 年，大家都說這是房地產(chǎn) “清理問題” 的一年。

不少小的房地產(chǎn)公司因?yàn)榍妨颂噱X撐不下去了，雖然政府出臺政策幫忙，爛尾樓的問題有所緩解，但買房的人心里還是沒底，不敢輕易下手。

到了 2025 年，房價跌得更厲害了，三四線城市成了重災(zāi)區(qū)。

那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)外流的小縣城，房價比巔峰時期直接腰斬，以前賣 8000 一平米的房子，現(xiàn)在 4000 塊都難找到買家。

連大城市也沒逃過，遠(yuǎn)離市中心的遠(yuǎn)郊，房價跌幅超過 20%。

有些 2019 年賣 180 萬的剛需房，現(xiàn)在二手房成交價就剩 140 萬左右了，算上這幾年的房貸利息，虧得一塌糊涂。

這樣的案例比比皆是，也讓更多人開始焦慮：五年后的房價，到底會是什么樣子？

房地產(chǎn)的未來

要想預(yù)判 2030 年 180 萬房產(chǎn)的價值，首先得弄明白，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，到底被哪些因素左右著。

首當(dāng)其沖的就是 “供大于求” 的矛盾。

一方面，2024 年全國沒賣出去的商品房還很多，三四線城市要把手里的房子賣完，得花 47 個多月。

另一方面，想買房子的人越來越少，2025 年人口出生率降到了 7.2‰，去世的人比出生的人還多，自然增長率是 - 1.3‰。

估計(jì)到 2030 年，65 歲以上的老人占比會超過 20%，而真正需要買房的年輕人卻在減少。

更實(shí)際的是，年輕人買房壓力太大了。

面對高房價和不好找工作的情況，不少 90 后、00 后都說 “不買房也能過日子”，想法變了，想買房子的剛需自然就少了。

政策方面的預(yù)期也很重要，其中大家最關(guān)心的就是房產(chǎn)稅。

雖然還沒確定什么時候開始收，但大家都覺得 “手里房子多，可能要多花錢”，那些靠買房賺錢的人就開始賣房子了。

還有一些以前大家搶著買的房子，現(xiàn)在也不那么吃香了，比如離市中心遠(yuǎn)的文旅房，疫情之后去玩的人少了，房子一直空著。

還有以前炒得很火的 “學(xué)區(qū)房”，現(xiàn)在教育政策變了，要求教育資源均衡。

這些房子的價格也明顯降了，這都說明房子值錢的邏輯正在慢慢改變。

綜合這些情況來看，2030 年的房價不會所有地方一起漲或者一起跌，不同地方、不同類型的房子，價格差距會越來越大。

具體到 180 萬的房子，未來值多少錢，差別可能會很大：

如果是一線城市中心、周邊學(xué)校醫(yī)院地鐵都齊全的房子，憑著資源稀缺，大概率能保住現(xiàn)在的價值，甚至能漲一點(diǎn)。

如果是二線城市里不在市中心、也沒啥好配套的剛需房，可能還能維持現(xiàn)在的價格，想大幅漲價基本沒希望。

但要是在三四線城市，特別是那種人不斷往外走、也沒什么像樣產(chǎn)業(yè)的小縣城，180 萬的房子很可能會貶值，到時候就不值這么多了。

不過不管在哪個城市，有一點(diǎn)是肯定的 ——“房價會一直漲” 這個老想法已經(jīng)行不通了。

房地產(chǎn)市場不會再出現(xiàn)以前那種 “隨便買套房子都能賺” 的情況。

以后大家買房，更多會看這房子住得舒不舒服，而不是想著靠它賺錢，市場會變得更理性。

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