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如果這年頭還有哪一聲雷讓人瞬間清醒，大概就是萬達(dá)三千億壓頂、隔天萬科“換帥”送別的消息了，市場風(fēng)向是冷的，但身邊的閑聊全是熱的。

有人說，頭部房企的死活跟咱們有啥關(guān)系？我偏不信——這些大公司的“求生游戲”，其實才是普通人資產(chǎn)命門的預(yù)演。

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那天出來一條消息，王健林還沒從“先定一個小目標(biāo)”余溫里醒過神，1.86億元債務(wù)就像一把利刃，直接把他架到了限高令的名單上。三天后是解除了沒錯，可那股慌張撥動了整個行業(yè)的緊弦。

再看萬科，救火隊長辛杰九個月轉(zhuǎn)身下場，仿佛誰都知道這里面水有多深，但誰都不敢評一句輕松話。

鏡頭拉回去年，2023年里，全國超300個樓盤停工，有的三年杳無音訊。這個故事，不再是遙遠(yuǎn)的“大企業(yè)的坎”，分明是無數(shù)買房人現(xiàn)實里的懸崖。那些期盼自己小區(qū)順利交樓的普通人，和3億欠款下的富豪王健林，其實怕的是同一道雷。

這場風(fēng)波，要從2016年說起。彼時的萬達(dá)意氣風(fēng)發(fā)，退市港股時和機構(gòu)訂下對賭協(xié)議，只要2023年上不了A股就得回購股份，金額飚到800多億。這操作多少帶點兒“飲鴆止渴”的意思，既押上了賭桌又壓上了命門。

歷史上有何相似？打個比方，1997年韓國大企業(yè)們也是這么死撐擴張的，恨不得一夜之間席卷半個亞洲，結(jié)果債雨如注、大宇轟然倒下，最后全社會埋單。

萬達(dá)的故事，不是死于一瞬間，而是四次IPO都撞了南墻，跟隨的機構(gòu)開始集體討債。永輝、蘇寧、融創(chuàng)輪番上陣，王健林只能拼命清理“裝備”，三年賣出80多處萬達(dá)廣場，甚至低價打包打發(fā)給太盟、京東、騰訊，他們不要面子，只求活命。

這一波大清洗，反倒成了行業(yè)新玩家入場的信號，地產(chǎn)的牌局，互聯(lián)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)資本都來了。和恒大暴的金牌流動性危機不同，萬達(dá)靠硬生生“割肉”，多了條命。

萬科這邊則是慢刀割肉。辛杰2023年6月上任，9個月9次債市融資，利率低到2.34%也沒能堵住那張缺口巨大的網(wǎng)。到2025年6月底，萬科一年到期負(fù)債1518億，存的錢只有740億，這哪怕不吃不喝，缺口都能溢出來。

上半年銷售額同比砸了近一半，凈虧119.5億。連大股東深鐵——五年前還自詡鐵打的后臺——去年一把賠光五年利潤，如今父子同床共奔債。

故事發(fā)展可不是在同一個維度停留。房企的危機像倒下的多米諾，會把地方“錢袋子”直接撞癟。地方政府靠什么過日子？靠土地，靠賣地。過去大部分財政超半都是土地收入補的，有的地兒甚至達(dá)七成。

房企流血、地方得跟著透支。全國土地出讓收入從2021年的8.7萬億跌到今年4.87萬億——四舍五入，腰斬再減一半都差不多。2024年前8個月土地出讓金19263億元，只是2021年同期的一半不到。

緊跟著就是連鎖效應(yīng)，貴陽地鐵停修、昆明公交減少、鶴崗財政整頓、天津的地鐵線也瘦身縮水……連公務(wù)員、教師工資都時不時發(fā)不及時。這些事，新聞不會天天報，但誰家沒在親戚群里聽過一回？

這種資本困局，古今流轉(zhuǎn)。明朝中后期那會兒，土地兼并嚴(yán)重，朝廷一沒錢，三餉五稅頻加碼，百姓愈加貧困。財政困境越來越深，越窮越征、越征越窮。今天的地方財政下滑，說破天也不過是老故事新講法。

講回這輪債務(wù)化解。全國國債存量35萬億，地方債加起來占GDP比重直奔70%，超過警戒線。中央一合計，祭出三板斧：債務(wù)置換，壓降利息，銀行和資管公司參與重組，要地方自己出招但得讓渡部分財政主權(quán)。

結(jié)果就是，短期違約緩了，債市表面穩(wěn)定。2023年底隱性債14.3萬億，2024年底壓到10.5萬億，今年還想再降至7萬億。吉林、內(nèi)蒙古、寧夏等地，債務(wù)風(fēng)險清零比例也高。

可美好畫面背后，地方操作花樣一籮筐。省里為了過關(guān)，讓國企、公益組織先墊錢，偷偷又添了59億新債。15家城投平臺跟慈善機構(gòu)湊出1.5億，甚至注銷改名直接“消失”。錢沒用在還債上，反手投到別處。

有些省份直接拿養(yǎng)老基金、惠農(nóng)補貼湊數(shù)，審計報告點名批評。更虧的是，還有窮省只得砍教育、醫(yī)療預(yù)算，皮肉都割不下去了。

債務(wù)重壓下，基層政府只能“三?！?/strong>——保工資、保運轉(zhuǎn)、保民生。10塊錢有8塊早被鎖死，貴州這樣的錢袋子空了，就只能拆東墻補西墻。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)地盤都讓經(jīng)濟(jì)強省搶走了，弱的只能靠銀行讓利當(dāng)“第二財政”，國企也開始分三六九等，優(yōu)勝劣汰一目了然。這其實不止是財務(wù)數(shù)字的起落，更是未來“經(jīng)濟(jì)權(quán)力”的再分配。

正如18世紀(jì)法國約翰·勞推行的金融創(chuàng)新，試圖用紙幣和國債解決赤字，短期緩解壓力，長期卻因信用透支引發(fā)泡沫瓦解。債務(wù)化解方案或許能贏得時間，但不能解決深層結(jié)構(gòu)性失衡。今天財政的錢，手眼通天到各地，但總得有人為挪用和虛報買單。

回頭看，有人說高杠桿、高負(fù)債是原罪，可沒債的時候基礎(chǔ)設(shè)施建不出來，新興產(chǎn)業(yè)也養(yǎng)不大。過去十幾年房企攢人氣、地方搞土地財政，修路、造橋、建產(chǎn)業(yè)園，國力上升，百姓生活是真的有提升。但瘋狂“買地—借錢—賣房—高回報”游戲持續(xù)不下去，崩了，剩下的負(fù)擔(dān)全落在普通老百姓頭上。

對于普通人，這場游戲規(guī)則已然改寫。別抱著“閉眼買房穩(wěn)賺”的妄想了。期房買不得，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房是硬道理；高杠桿不安全，月供撐死占月入三分之一，最好手里還得存夠半年的應(yīng)急現(xiàn)金；所謂“學(xué)區(qū)房”，北京多校劃片政策已讓西城房價跌了15%以上，不查清楚學(xué)區(qū)政策，買房等于賭博?？撮_發(fā)商得查負(fù)債率和現(xiàn)金短債比，別讓恒大的故事在自家上演。

工作也別扎堆高風(fēng)險地帶，宜投新興產(chǎn)業(yè)、實體制造，莫靠財政“輸血”。投資拒絕高收益暴雷，選那些有韌性的資產(chǎn)，流動性、反脆弱性難得的品種才靠譜。城市資產(chǎn)的價值看人口凈流入、產(chǎn)業(yè)密集、公共服務(wù)彈性，別再迷信土地拍賣金額。

最后，債不是原罪，誰還沒“闖過幾關(guān)”？但這一關(guān)跨度太大，別光怕，也別光等。存錢穩(wěn)步、慢慢熬；有機會提升本事，變身“闖關(guān)能手”；在市場轉(zhuǎn)型陣痛里，別指望一步跨過去，慢就是快，穩(wěn)才是真。