作者：周軍律師.

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“商品房被法院查封后只能等待司法拍賣？” 這一傳統(tǒng)認(rèn)知正被 “監(jiān)督自行銷售” 的創(chuàng)新執(zhí)行模式打破。

那么，有哪些情形的，法院對已查封商品房可以監(jiān)督開發(fā)商自行銷售？

最高人民法院案例庫入選案例《某銀行股份有限公司成都分行與成都某置業(yè)有限公司執(zhí)行實施案》

中明確：

查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋。

法院認(rèn)為，

本案系借款合同糾紛，申請執(zhí)行人為金融機(jī)構(gòu)，被執(zhí)行人系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。申請執(zhí)行人的訴求是兌現(xiàn)債權(quán)，被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產(chǎn)為已被保全查封但尚未取得商品房預(yù)售許可證的待售房產(chǎn)。

執(zhí)行法院認(rèn)為，按照常規(guī)的執(zhí)行流程，法院可以通過拍賣推進(jìn)查封資產(chǎn)的司法處置。但通過拍賣方式處置資產(chǎn)，存在被執(zhí)行人資產(chǎn)價值縮水的風(fēng)險，還會引發(fā)系列糾紛，加重被執(zhí)行人的債務(wù)訴訟負(fù)擔(dān)，最終可能導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，還可能影響該項目已售房產(chǎn)的正常交付。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》規(guī)定，對資金周轉(zhuǎn)困難、暫時無力償還債務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，人民法院應(yīng)按照下列情形分別處理：

（1）查封在建工程后，原則上應(yīng)當(dāng)允許被執(zhí)行人繼續(xù)建設(shè)。

（2）查封在建工程后，對其采取強(qiáng)制變價措施雖能實現(xiàn)執(zhí)行債權(quán)人債權(quán)，但會明顯貶損財產(chǎn)價值、對被執(zhí)行人顯失公平的，應(yīng)積極促成雙方當(dāng)事人達(dá)成暫緩執(zhí)行的和解協(xié)議，待工程完工后再行變價；無法達(dá)成和解協(xié)議，但被執(zhí)行人提供相應(yīng)擔(dān)保并承諾在合理期限內(nèi)完成建設(shè)的，可以暫緩采取強(qiáng)制變價措施。

（3）查封在建商品房或現(xiàn)房后，在確保能夠控制相應(yīng)價款的前提下，可以監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時，應(yīng)當(dāng)明確具體的時間節(jié)點(diǎn)，避免期限過長影響執(zhí)行效率、損害執(zhí)行債權(quán)人合法權(quán)益。

同時，按照“保交樓”的工作要求，應(yīng)當(dāng)充分兼顧雙方當(dāng)事人及購房者、施工單位、材料供應(yīng)商等其他主體的利益訴求。

在此基礎(chǔ)上，人民法院著眼全局考量糾紛的妥善高效、化解，積極引導(dǎo)雙方當(dāng)事人聯(lián)合申請以監(jiān)管賬戶監(jiān)管限額外資金保障案涉工程建設(shè)；主動對接住建部門，了解相關(guān)辦證程序，在不解除查封情況下助力房企成功辦理商品房預(yù)售許可；為保障申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，及時凍結(jié)案涉房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)督被執(zhí)行人在一定期限內(nèi)按照合理價格自行銷售房屋，并將銷售房款用于償付債務(wù)。

周軍律師提醒，已查封商品房監(jiān)督開發(fā)商自行銷售，是司法執(zhí)行從 “強(qiáng)制處置” 向 “精準(zhǔn)施策” 的轉(zhuǎn)變。核心在于通過資金監(jiān)管、過程監(jiān)控與違約追責(zé)實現(xiàn)風(fēng)險可控。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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